4月28日，西部證券-陜城投集團人民大廈資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃（下稱(chēng)“人民大廈CMBS”）成功發(fā)行，發(fā)行規模6.5億元。這是西北首單國企物業(yè)CMBS項目，其對于全省盤(pán)活房地產(chǎn)存量而言極具創(chuàng )新示范效應。

就在今年2月，陜西省印發(fā)《陜西省高質(zhì)量項目推進(jìn)年行動(dòng)方案》，提出盤(pán)活存量資產(chǎn)200億元以上，陜投集團已通過(guò)實(shí)際行動(dòng)快速作出響應。

西北國企首單：募資6.5億元

人民大廈CMBS基礎信息是，原始權益人為陜投集團，計劃管理人為西部證券，資產(chǎn)服務(wù)機構為陜城投集團和西安人民大廈公司。驚訝之處在于，其標的資產(chǎn)正是西安百姓熟知的地標性建筑西安人民大廈。

要知道，1953年11月建成的西安人民大廈，距今已經(jīng)70年了，且在2014年被列為陜西省第六批省級文物保護單位。

當然，并非把人民大廈整個(gè)建筑群都拿來(lái)作為標的資產(chǎn)?！拔覀儚?022年6月份開(kāi)始對資產(chǎn)進(jìn)行梳理，把不可抵押的文物部分排除之后，將符合產(chǎn)品邏輯和監管政策要求的底層資產(chǎn)入池”，西部證券債務(wù)融資部項目組人員介紹。

進(jìn)一步來(lái)看，標的資產(chǎn)具體為人民大廈A（索菲特酒店）、B樓及餐飲會(huì )議中心與兩個(gè)配套設施（供熱的能源樓和職工宿舍），前三個(gè)分別對應下圖中5、7和N。

（圖：人民大廈）

CMBS的底層資產(chǎn)是房地產(chǎn)抵押貸款的現金流。經(jīng)了解之后，我們認為，人民大廈CMBS標的資產(chǎn)各項表現真的很優(yōu)質(zhì)。

以酒店資產(chǎn)為例，A樓索菲特酒店擁有178間客房及套房，從2016年大修之后到2019年疫情之前，入住率為70.09%，比對西安五星級酒店，這一數字是很能打的。再者，西安索菲特人民大廈由全球著(zhù)名酒店集團法國雅高運營(yíng)，亦是其在中國的旗艦店，品牌效應顯著(zhù)?！霸谖靼惨咔殪o默之后僅一個(gè)月，入住率就迅速反彈到歷史均值水平，疫情三年也是實(shí)現盈利的”。

由于發(fā)行方式是私募，標的資產(chǎn)具體財務(wù)表現不便公開(kāi)披露?！暗w來(lái)看，最差年份的收入也是保持在6000萬(wàn)元以上的水平”，西部證券債務(wù)融資部項目組人員說(shuō)道。

人民大廈CMBS優(yōu)先級證券僅一檔，規模為6.48億元，票面利率為3.8%，占總發(fā)行規模的比例為99.69%。募集資金6.5億元占物業(yè)估值（10.05億）的比例為64.68%，產(chǎn)品期限共12年，募集資金主要用于償還負債和補充營(yíng)運資金。

行業(yè)第18：儲備商業(yè)物業(yè)超20個(gè)

人民大廈CMBS的計劃管理人是西部證券。從市場(chǎng)上看來(lái)，“首單”“首個(gè)”等開(kāi)創(chuàng )性創(chuàng )新產(chǎn)品背后，過(guò)程中往往蘊藏著(zhù)不同程度的困難與挑戰。

事實(shí)果真如此，人民大廈CMBS申報過(guò)程中，西部證券快速響應，在短時(shí)間內形成了四版匯報材料，最終拿到無(wú)異議函。

首次是遇監管政策調整，人民大廈CMBS亦是首批受到新監管政策影響的CMBS項目，彼時(shí)，西部證券在疫情尚未完全結束之際，克服困難出具了第一版現金流預測數據及匯報材料；接下來(lái)隨著(zhù)標的資產(chǎn)年度數據披露，以及對其發(fā)展思路的充分理解，結合資產(chǎn)證券化最新指引出臺相繼出具二三版匯報材料，最后一次建立在密切關(guān)注春節西安旅游市場(chǎng)最新動(dòng)向之上，并第一時(shí)間迅速形成第四次匯報材料。

這期間，西部證券對新政精準吃透，快速高效響應以及處理復雜狀況的專(zhuān)業(yè)化能力展露無(wú)遺。當然也離不開(kāi)陜城投集團的精心配合。

“積極響應陜投集團“三化”經(jīng)營(yíng)路徑，通過(guò)資產(chǎn)證券化手段，減輕了酒店經(jīng)營(yíng)壓力，對公司自身業(yè)務(wù)發(fā)展也是一個(gè)較大幫助?！标兂峭都瘓F相關(guān)工作人員說(shuō)道。

（圖：陜西信息大廈）

“目前僅陜西地區儲備的商業(yè)物業(yè)超20個(gè)，工業(yè)地產(chǎn)超10個(gè)，其中正在推進(jìn)的就包括陜西信息大廈等項目?！?span id="0rl2kkmfk" class="mgc">西部證券工作人員介紹。

經(jīng)查詢(xún)看到，陜西信息大廈亦是古城西安的地標性建筑之一，曾是西北第一高樓，是西安第一個(gè)集國際五星級酒店、5A級寫(xiě)字樓及商業(yè)配套為一體的綜合性高端商務(wù)大廈?？梢孕岬健拔鞅笔讍巍钡膭?chuàng )新示范效應已經(jīng)開(kāi)始顯露。

實(shí)際上，作為“大投行”構成部門(mén)之一，西部證券債務(wù)融資總部及資管分公司長(cháng)期深耕資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，其專(zhuān)業(yè)能力、創(chuàng )新能力和溝通協(xié)調能力已在市場(chǎng)激烈競爭中得到認證，除了這次“西北首單”之外，還參與設立了多單市場(chǎng)首單項目。譬如上海首單長(cháng)租公寓CMBS產(chǎn)品“西部證券-上海城投控股-寬庭住房租賃資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”。

這一優(yōu)秀表現通過(guò)排名獲得確認。2022年西部證券作為管理人位列ABS發(fā)行規模排名券商全行業(yè)第18位、發(fā)行管理支數排名券商全行業(yè)第19位。2022年半年報披露，西部證券債券主承銷(xiāo)收入及主承銷(xiāo)金額同比大幅上升。

（圖：西部證券擔任計劃管理人的ABS項目（節選），來(lái)源于wind）

就在年初，西部證券黨委書(shū)記、董事長(cháng)徐朝暉表示，“作為資本市場(chǎng)的中堅力量，證券公司通過(guò)投行與私募股權業(yè)務(wù)為實(shí)體經(jīng)濟尤其是高科技企業(yè)直接融資提供金融服務(wù)，是發(fā)揮自身專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，賦能實(shí)體經(jīng)濟的第一要義。在我們看來(lái)，以“西北國企第一單”CMBS項目盤(pán)活存量為典型代表，西部證券正持續加碼賦能本土實(shí)體經(jīng)濟。

值得補充的是，2022年西部證券資管分公司曾先后將“前沿獎2022年度最佳CMBS/CMBN”獎項、“ABS優(yōu)秀管理人”獎、“金萃獎-年度卓越CMBS產(chǎn)品”和“2022中國證券業(yè)君鼎獎創(chuàng )新資管計劃”等獎項榮譽(yù)收入囊中。

陜投集團：傾力高質(zhì)量發(fā)展

作為陜投集團子公司，陜城投表示，人民大廈CMBS是陜投集團踐行國企擔當、盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)落實(shí)金融與實(shí)業(yè)“兩輪驅動(dòng)”的發(fā)展戰略和落實(shí)“資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化、資本證券化”的“三化”經(jīng)營(yíng)路徑重要舉措。未來(lái)在陜投集團的領(lǐng)導下，陜城投集團將有更多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)走向資本市場(chǎng)，對陜投集團、陜西省乃至西北地區實(shí)現資產(chǎn)盤(pán)活、創(chuàng )新發(fā)展道路都具有重要的意義。

就在年初，《陜西省高質(zhì)量項目推進(jìn)年行動(dòng)方案》（下稱(chēng)方案）印發(fā)，其中提到爭取全年首發(fā)募集資金100億元以上和盤(pán)活存量資產(chǎn)200億元以上等。媒體曾刊文《陜西“高質(zhì)量”指標曝光：100億IPO！200億REITs！民企投資8%！》記錄。

公開(kāi)資料顯示，陜投集團在陜西“三個(gè)年”活動(dòng)背景下，正在傾力全省高質(zhì)量發(fā)展。以“兩輪驅動(dòng)”之一的金融端為例。

1：陜能首發(fā)募資72億：作為陜投集團子公司，陜西能源（001286）趕上全面注冊制改革，4月10剛正式登陸資本市場(chǎng)，募資額達72億元，超募12億元，也是首批10只主板注冊制新股募資規模最大的。僅這一項即完成方案目標超70%。

2：人民大廈CMBS募資6.5億：人民大廈CMBS標的資產(chǎn)均屬陜投集團，這次雖募資6.5億元，但作為西北首單國企物業(yè)CMBS項目，其對全省后續儲備項目創(chuàng )新示范帶動(dòng)效應，有望助推200億元目標加快實(shí)現。

除此之外，陜投集團在金融端助推“秦創(chuàng )原”和地市高質(zhì)量發(fā)展方面動(dòng)作不斷。

1：秦創(chuàng )原端投早投?。鹤庸娟兺顿Y本和西咸出資主體發(fā)起設立的“秦創(chuàng )原科創(chuàng )母基金”，是一支融“子基金+直投”于一體的市場(chǎng)化母基金，首期基金已布局中科創(chuàng )星、深創(chuàng )投、達晨財智等主力基金及專(zhuān)業(yè)基金，通過(guò)投資及子公司落地已支持秦創(chuàng )原總窗口項目12個(gè)，合計金額3.25億元。

投資項目“高質(zhì)量”特征顯著(zhù)，如星環(huán)聚能和質(zhì)子汽車(chē)等，前者2021年10月成立，秦創(chuàng )原科創(chuàng )母基金通過(guò)旗下“秦創(chuàng )原硬科技基金”在2023年1月就注資進(jìn)場(chǎng)，并帶動(dòng)近20家省內外機構紛紛加注這個(gè)“天使級”項目。后者拿到秦創(chuàng )原科創(chuàng )母基金出資（2022年10月）時(shí)，公司才剛剛成立了6個(gè)月，后獲得“國家隊”混改基金加注。

2：地市端出資“榆煤基金”：子公司陜投資本出資榆煤基金，持股比例20%。后者位于榆林，主要管理國內規模領(lǐng)先的精細化工產(chǎn)業(yè)基金，助推產(chǎn)業(yè)升級。其“Pre-招商”模式下的投資招引項目，亦顯露出高質(zhì)量特征。具體表現在《LP擴容！首破60億！榆煤基金能否“熨平周期”？》有所整理。

當然，還有保積極發(fā)揮資管功能暢通企業(yè)融資渠道的西部信托等，均指向了陜投集團金融端助推本土實(shí)體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

期待以西北首單國企物業(yè)CMBS項目為起點(diǎn)，在創(chuàng )新示范效應帶動(dòng)下，擁有巨大市場(chǎng)潛力的陜西的盤(pán)活存量工作在“三個(gè)年”背景下加速前行。