8月30日，德必集團（股票代碼：300947）發(fā)布了2021半年報。報告顯示，上半年德必集團實(shí)現營(yíng)業(yè)收入4.54億元，同比增長(cháng)14.84%；實(shí)現歸屬上市公司股東凈利潤5128.87萬(wàn)元，同比增長(cháng)8.19%；實(shí)現歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤3872.49萬(wàn)元，同比增長(cháng)13.46%。

值得注意的是，若剔除新租賃準則的影響，德必集團的業(yè)績(jì)增速將更上一個(gè)臺階。剔除后，本期營(yíng)業(yè)收入為4.74億元，同比增長(cháng)19.84%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為6666.76萬(wàn)元，同比增長(cháng)40.64%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤預計為5410.38萬(wàn)元，同比增長(cháng)58.52%。

內外兼修上市后首份半年報亮眼

德必集團作為行業(yè)內屈指可數的能夠實(shí)現跨城市、跨區域、規?；?、連鎖化發(fā)展的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)服務(wù)商，已在上海、杭州、北京、蘇州、成都、南京、長(cháng)沙、西安、合肥等多個(gè)城市，以及意大利、美國等海外地區運營(yíng)管理了51個(gè)文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區，運營(yíng)管理面積約82.56萬(wàn)平方米。

年初才登陸創(chuàng )業(yè)板的德必集團首份半年報便交上亮眼答卷，一方面是得益于外部市場(chǎng)環(huán)境的好轉，2021年以來(lái)國內疫情得到有效控制，辦公租賃市場(chǎng)需求逐漸恢復，客戶(hù)需求增加，為上半年度業(yè)績(jì)增長(cháng)提供了有利的外部條件。另一方面，能夠從疫情陰霾中恢復如此之快也離不開(kāi)內部運營(yíng)管理能力的提升。德必集團依靠自身產(chǎn)品設計優(yōu)勢、精細化服務(wù)、智慧化運營(yíng)等競爭優(yōu)勢保持現有項目業(yè)績(jì)穩定增長(cháng)，通過(guò)運營(yíng)管理模式優(yōu)化，有效提升了以城市公司為核心的區域化管理能力，最終實(shí)現上半年度的經(jīng)營(yíng)目標。

具體來(lái)看，首先，上半年德必集團成熟園區憑借強大的招商運營(yíng)能力，在行業(yè)內率先實(shí)現恢復性增長(cháng)。截至報告期末，成熟園區平均出租率已達到95%，同比提升8%，超過(guò)了2019年疫情前水平。其中23個(gè)園區出租率達到95%以上，9個(gè)園區出租率達到100%。根據仲量聯(lián)行的《2021年第二季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，今年二季度上海產(chǎn)業(yè)園區總體空置率為13.6%，而德必集團運營(yíng)的園區整體空置率僅為5%左右，遠低于行業(yè)平均。

其次，業(yè)績(jì)增長(cháng)自然離不開(kāi)新增園區的貢獻，德必岳麓WE"（募投項目）、東楓德必WE"及嘉加德必易園三個(gè)項目的運營(yíng)管理面積達10.17萬(wàn)平方米，隨著(zhù)招商進(jìn)度的推進(jìn)，為德必集團貢獻了新的收入和利潤增長(cháng)點(diǎn)。

此外，德必集團持續布局新一線(xiàn)城市，規模不斷擴張。上半年，德必集團以承租運營(yíng)模式新簽合肥盛安廣場(chǎng)項目，欲將其打造為標志性的科技型園區；公司還以參股運營(yíng)模式新簽南京德必藝術(shù)盒子WE"項目，目前已進(jìn)入招商階段。

打造“輕公司生態(tài)圈” 著(zhù)眼智慧園區新發(fā)展

文創(chuàng )園不就是物業(yè)服務(wù)嗎？非也。德必集團能做的不止這些——

德必集團不僅為企業(yè)提供高品質(zhì)辦公環(huán)境，也為入駐企業(yè)提供產(chǎn)品孵化、社群活動(dòng)、人才服務(wù)、創(chuàng )業(yè)服務(wù)、wehome線(xiàn)上服務(wù)、法律和政策服務(wù)、財務(wù)顧問(wèn)服務(wù)、工商注冊服務(wù)等一系列專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。

如果說(shuō)老舊建筑改造、城市更新是德必集團為社會(huì )貢獻的第一份力，那么為園區內的高附加值、低能耗的“輕公司”提供系統優(yōu)質(zhì)的微生態(tài)創(chuàng )業(yè)環(huán)境，助力文創(chuàng )、科創(chuàng )企業(yè)發(fā)展才是德必集團為推動(dòng)中國經(jīng)濟循環(huán)、健康發(fā)展貢獻的更大力量。

德必集團2016年便提出了“輕公司生態(tài)圈”（SMART CIRCLE）的理念，將“輕資產(chǎn)、輕體量、高智力”的“輕公司”作為重點(diǎn)服務(wù)對象。德必集團認為，創(chuàng )意創(chuàng )新能力代表未來(lái)生產(chǎn)力，文化創(chuàng )意與科技創(chuàng )新企業(yè)的發(fā)展將成為中國經(jīng)濟發(fā)展的雙翼。一路以來(lái)，德必集團也見(jiàn)證了不少“輕公司”的成長(cháng)歷程，從大眾點(diǎn)評到虎撲體育再到拉面說(shuō)，均是從“小樹(shù)苗”成長(cháng)為“參天大樹(shù)”。

也正是從推出“輕公司生態(tài)圈”發(fā)展戰略起，德必集團也察覺(jué)到了傳統園區逐步向智慧園區轉型升級的新趨勢，開(kāi)始布局智慧園區，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區規劃、建設、管理和服務(wù)實(shí)現智慧化。

德必集團從2016年開(kāi)始研發(fā)智慧園區管理系統-wehome平臺，通過(guò)此平臺，德必集團在實(shí)現園區智慧管理的同時(shí)，以辦公場(chǎng)景為入口，為入住企業(yè)提供智慧停車(chē)、線(xiàn)上物業(yè)繳費、智能園區鑰匙、園區班車(chē)、園區報修、園區通知、會(huì )議室預定、工位預定等多種服務(wù)，支撐園區拓展建設與日常運營(yíng)管理要求。德必集團還通過(guò)線(xiàn)上平臺向用戶(hù)介紹園區內的企業(yè)、搭建企業(yè)間溝通的平臺、引導企業(yè)參與線(xiàn)下社群活動(dòng)，構建全方位企業(yè)服務(wù)體系。

值得一提的是，德必集團旗下公司德必創(chuàng )新科技已獲得高新技術(shù)企業(yè)和“雙軟”企業(yè)資質(zhì)，擁有5項專(zhuān)利和41項計算機軟件著(zhù)作權。同時(shí)，wehome空間智慧管理系統團隊與北京亦莊置業(yè)有限公司深度協(xié)作，在項目一期中實(shí)施的內容包括“共享招商”“資產(chǎn)管理” “租控管理”三大模塊，目前均已上線(xiàn)并投入使用。此外，還與正大廣場(chǎng)、蘇河匯、騰訊眾創(chuàng )空間均有深度業(yè)務(wù)合作。

未來(lái)，隨著(zhù)5G和人工智能應用持續深化，后疫情時(shí)代數字經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)智能化升級的加速，無(wú)接觸服務(wù)的不斷加強，德必集團也將著(zhù)眼于園區場(chǎng)景中的新服務(wù)需求，持續探索以“降本增效”為主要目標的園區場(chǎng)景智慧解決方案，讓更多的園區運營(yíng)者借助綜合智慧園區解決方案進(jìn)階園區管理與服務(wù)。

連鎖化、品牌化 德必集團有望從萬(wàn)億藍海脫穎而出

商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的盈利能力，行業(yè)空間則決定企業(yè)的上限。隨著(zhù)我國經(jīng)濟發(fā)展，德必集團的天花板也被逐漸抬高，根據中商產(chǎn)業(yè)研究院和東方證券的研究報告，截止2020年底，整個(gè)中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司包括增值服務(wù)、基礎服務(wù)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、出租和金融投資總共可達到4.6萬(wàn)億元規模。單從租賃業(yè)務(wù)來(lái)看，我國有上萬(wàn)家文創(chuàng )園區及寫(xiě)字樓，租賃面積約30億平方米，即使按照1元每平方米的租金進(jìn)行估算，每年也對應萬(wàn)億級別的產(chǎn)值，發(fā)展空間巨大。

廣闊的市場(chǎng)空間為德必集團打開(kāi)了天花板，那如何在這萬(wàn)億藍海中脫穎而出呢？

“我們認為只有通過(guò)連鎖化、規?；l(fā)展，才有可能實(shí)現為園區企業(yè)提供全生命周期的生存與發(fā)展服務(wù)。但目前而言，這還是一個(gè)極度分散的行業(yè)，賽道上沒(méi)有一家企業(yè)的市占率超過(guò)1%?！?/span>德必集團董事長(cháng)賈波在某次采訪(fǎng)中說(shuō)道。

一個(gè)成熟的文科創(chuàng )園區的成功運作，意味著(zhù)一塊有生命力的產(chǎn)業(yè)集聚空間的誕生，能夠幫助一個(gè)個(gè)中前期、甚至是萌芽期的企業(yè)走上成功之路。目前市場(chǎng)上這樣的成熟園區并不算多，而能成體系、品牌化打造一系列優(yōu)質(zhì)園區產(chǎn)品的運營(yíng)商更是鳳毛麟角。德必集團正為了成為這樣運營(yíng)商而努力，并取得不錯進(jìn)展。借助多年在上海地區運營(yíng)文化創(chuàng )意園區項目的成功經(jīng)驗，德必集團已將業(yè)務(wù)擴張到北京、蘇州、杭州、成都、南京、長(cháng)沙、西安、合肥等城市及部分國外地區，初步完成了在一線(xiàn)城市的第一輪布局，形成了跨城市跨區域的規?；B鎖化發(fā)展，未來(lái)公司還將會(huì )繼續向新一線(xiàn)和二線(xiàn)城市擴展。

不僅如此，作為首家登陸創(chuàng )業(yè)板的文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)服務(wù)商，選擇上市也為公司創(chuàng )造了更好的發(fā)展環(huán)境。通過(guò)上市公司平臺，一方面有效提升了德必集團品牌價(jià)值，另一方面也為德必集團帶來(lái)更廣闊的行業(yè)整合并購機會(huì )與發(fā)展前景。

有專(zhuān)業(yè)人士表示，在行業(yè)由極度分散逐步走向連鎖化、品牌化的過(guò)程中，德必集團作為頭部企業(yè)優(yōu)勢顯著(zhù)，后續有望憑借優(yōu)異的既有建筑改造的創(chuàng )意設計能力、領(lǐng)先的園區運營(yíng)管理能力、高效高質(zhì)量低成本的設計改造優(yōu)勢脫穎而出，值得投資者期待。

城市更新發(fā)展勢頭強勁企業(yè)價(jià)值增長(cháng)與城市復興的共贏(yíng)

近期，文創(chuàng )園產(chǎn)業(yè)更是利好不斷，城市更新正式在國家層面被重點(diǎn)提及，為行業(yè)和德必集團帶來(lái)全新發(fā)展機遇和長(cháng)期向好的外部環(huán)境。“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要明確提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。實(shí)施城市更新行動(dòng)首次寫(xiě)入我國五年規劃，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相關(guān)政策也進(jìn)入密集出臺期。上半年，北京、上海、深圳、廈門(mén)、南京、杭州、西安等十余個(gè)城市均在城市層面的“十四五”規劃綱要中提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。同時(shí)，住建部也發(fā)文稱(chēng)，城市更新中應禁止大拆大建，鼓勵保留利用既有建筑，全力保持城市記憶。

以上政策更是為這萬(wàn)億藍海助了一把力，增強了行業(yè)發(fā)展的確定性和空間。政策催化下，各地城市更新發(fā)展勢頭強勁，上海、武漢、天津、無(wú)錫等多地陸續成立了百億、甚至千億級城市更新基金，積極拓寬城市更新資金來(lái)源渠道，城市更新的新浪潮已然開(kāi)始掀起。

這也無(wú)疑為德必集團提供了新的機遇，德必集團作為城市更新領(lǐng)域先行者，是最早提出和踐行“城市更新”概念的企業(yè)之一，提出了“文化重生建筑，創(chuàng )意點(diǎn)亮生活”的改建理念。

在多年的城市更新業(yè)務(wù)實(shí)踐中，創(chuàng )意設計能力已然成為德必集團的核心競爭力，德必集團打造了業(yè)內稀缺、高水平、專(zhuān)業(yè)致力于城市更新解決方案及產(chǎn)品研發(fā)的創(chuàng )意設計團隊，積累了豐富的園區設計、規劃、改造案例經(jīng)驗，打造出“德必易園”系列、“德必WE"”系列、“德必運動(dòng)LOFT” 系列園區品牌。德必集團還榮獲多個(gè)城市更新專(zhuān)項榮譽(yù)，比如2016年度城市重塑之星榮譽(yù)“佰仕鴻鵠獎”、2019年度城市更新優(yōu)秀運營(yíng)商、2019年度中國城市更新優(yōu)秀案例（商業(yè)（區）改造）等。此外，德必集團積累了一批專(zhuān)業(yè)的城市更新供應鏈資源，形成了高效、高質(zhì)量、低成本的改造優(yōu)勢。

在本輪政策風(fēng)口之下，德必集團有望憑借自身資源及能力優(yōu)勢，實(shí)現既有業(yè)務(wù)與城市更新政策的緊密結合與互動(dòng)，實(shí)現自身價(jià)值增長(cháng)與城市復興的共贏(yíng)，加速提高市占率。