即便2006年7月13日在香港上市之后，在杭州以外，對于宋衛平而言，因為足球而知道他的人還是比因為房地產(chǎn)、股市而知道他的人更多。

    很多人都知道，他是足球俱樂(lè )部的老板，當年一手揭黑，震驚足壇。

    事實(shí)上，他的公司早在2004年就進(jìn)入了中國房地產(chǎn)綜合實(shí)力前十，而在排名前十的開(kāi)發(fā)企業(yè)中，只有他一家的總部還設在二線(xiàn)城市。

    他是綠城集團的老板，一個(gè)自稱(chēng)“心里從來(lái)不認為自己是商人”的人。

    那他的心里又認為自己是什么樣的人？

    對宋衛平的背景有所了解的人，并不一定知道他出生于越劇之鄉和領(lǐng)帶之鄉——浙江嵊州，和他貧寒的童年時(shí)代，但很多人都知道他畢業(yè)于77級杭州大學(xué)歷史系。那一年，在那個(gè)班里出了一批后來(lái)在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上叱咤風(fēng)云的老板，其中包括后來(lái)被萬(wàn)科收購的位居杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)第二名的企業(yè)——南都房產(chǎn)的老板周慶治。而宋衛平，是這群人當中的佼佼者。

    如果說(shuō)宋衛平是一個(gè)雙重身份的老板，綠城似乎也是一個(gè)雙重身份的企業(yè)。一方面，就它的實(shí)力而言，已經(jīng)躋身國內十大開(kāi)發(fā)商之列，也已經(jīng)是一個(gè)全國性的開(kāi)發(fā)公司；另一方面，綠城在很多方面似乎還像是一個(gè)杭州本土的企業(yè)。“我們在杭州拿地的動(dòng)力是100％，在上海和北京是90%，在二線(xiàn)城市是 80％.”

    經(jīng)濟觀(guān)察報：從去年到今年，綠城接連在杭州、上海等地拿地，包括去年聯(lián)合合作方在錢(qián)江新城拿下的樓板價(jià)達到12000元／平方米的杭州地王。最近剛剛聽(tīng)說(shuō)又拿下了三塊地?，F在公司資金情況如何？

    宋衛平：資金緊張是沒(méi)有疑問(wèn)的，你給我1萬(wàn)個(gè)億我都很緊張，1萬(wàn)億有1萬(wàn)億的用法。房地產(chǎn)公司要求比較高的資金周轉率，有人說(shuō)我負債率82.6％是高的，但我認為關(guān)鍵是要做出好的產(chǎn)品來(lái)，能夠打動(dòng)購房者。

    現在房?jì)r(jià)和地價(jià)保持高位運營(yíng)，起碼還有10％-20%的利潤空間，樓面價(jià)每平方米1萬(wàn)元左右，毛坯5000-6000元做完，精裝2000-3000元，賣(mài)到兩萬(wàn)多元很合理。

    當然綠城面臨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境是多樣和復雜的，這么大的企業(yè)在風(fēng)險控制方面應該有所應對。

    有人認為綠城會(huì )困在項目擴張上。其實(shí)我們最困難的時(shí)候也曾經(jīng)適度拖欠過(guò)幾個(gè)月的地價(jià)款，當時(shí)我們把自己的股份分給別人合作，馬上緩解了資金問(wèn)題。

    綠城許多項目不是招標來(lái)做而是委托合作，我們1/3以上的項目是合作，很多都是合作方自己找上門(mén)的。比如幾年來(lái)和浙報集團的投資合作，我們在寧波已經(jīng)有三個(gè)合作項目，他們只派兩三個(gè)人出來(lái)，一年開(kāi)兩次董事會(huì )。最初談合作時(shí)，黨委都是一批老干部，我們提出我們的合作方案以后，全票通過(guò)。浙報今年3 億元利潤，有一半取決于房地產(chǎn)。我們剛剛在杭州又聯(lián)合拿了一塊地，像這樣賬面上有大量閑置資金的公司，都是潛在的合作對象。

    今年我們以合作為主，今年出的錢(qián)不會(huì )超過(guò)1億，我們預計浙報一個(gè)項目的利潤就會(huì )超過(guò)1億。

    我們的合作態(tài)度是非常尊重的，只要有人出錢(qián)出項目，我們愿意做打工者。浙江有許多優(yōu)秀的民企，我們每次合作都押上全部的信用。寧可自己不賺錢(qián)，也不能讓合作伙伴賺不到錢(qián)。

    當然還有其他方面，管理上完美的產(chǎn)品需要靠普通人的隊伍去做，也有管理控制能力的問(wèn)題。不過(guò)，千難萬(wàn)難，大不了輸到最后變成農民房的代建者。我們這個(gè)企業(yè)即使經(jīng)營(yíng)失敗垮臺了，我們是敬業(yè)的工作者，精神得以延伸，就不是失敗者。

    我們一年10億利潤，交稅近3億，還有交納的地價(jià)款，應該說(shuō)，我們也付出過(guò)，也貢獻過(guò)。[next]

    經(jīng)濟觀(guān)察報：綠城對這些地塊的開(kāi)發(fā)目標是怎樣的？有沒(méi)有預期的價(jià)格？

    宋衛平：綠城在杭州有一點(diǎn)自豪，在杭州，有一套綠城的房子是很多杭州人的夢(mèng)想。五年來(lái)杭州市場(chǎng)上升值最快的10個(gè)項目中5個(gè)是綠城開(kāi)發(fā)的。

    至于未來(lái)的這些房子，像錢(qián)江新城那塊地，房子大概是瞄著(zhù)星河灣去的，我們價(jià)格在1萬(wàn)元以上的高層公寓都是看準黃文仔，看哪些方面能夠有所突破。

    我們是城市中那些有身份象征意味優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的建造者，小高層、高層產(chǎn)品，除了黃文仔，沒(méi)有人能比我們強到哪里去。黃文仔說(shuō)十年之內沒(méi)人能超過(guò)他，我想說(shuō)我們除外。

    上個(gè)禮拜在上海見(jiàn)到黃文仔，說(shuō)我們在上海做項目是第一名啦，你們可以爭一爭老二，我說(shuō)我們去買(mǎi)地肯定能做好，黃文仔又加一句：“我們一定能做得更好”。

    我們在一個(gè)地區拿地一兩百畝，必須做到這個(gè)城市的第一名?，F在我們買(mǎi)了塊地，在鳥(niǎo)巢西北，也就六七十畝，可能賣(mài)2萬(wàn)元以上，但希望比黃文仔做得雅。黃文仔做得華貴一點(diǎn)，華貴容易庸俗。黃文仔無(wú)與倫比的精神首先是值得肯定和倡導的。他們關(guān)注了100個(gè)問(wèn)題，我們關(guān)心了50個(gè)，而需要關(guān)注到另外50 個(gè)問(wèn)題可能需要投入三到五倍的人力。

    至于龍湖，我當然認為我要比他們做得更大氣。我看了他們的企業(yè)文化，工作的快樂(lè )，金錢(qián)的自由，心靈的寧靜，如果一個(gè)公司能夠追求員工心靈的寧靜，那么這個(gè)公司是有根基的。

    其實(shí)我們自己的項目也并非完全盡如人意，比如桃花源，一開(kāi)始定位于士大夫的最高居住理想。本來(lái)有二三十畝地是拿來(lái)耕種的，油菜花、稻子，做桃花米，產(chǎn)桃花年糕，給每個(gè)客戶(hù)分三斤五斤?，F在上市以后，公司的人說(shuō)忙起來(lái)了，沒(méi)時(shí)間了。

    經(jīng)濟觀(guān)察報：在北京的戰略定位？

    宋衛平：北京是北方城市的聚集地之一，華北城市中北京是最好的，在周邊城市做項目，一定是在北京更有成就感。華北除了渤海灣，就是北京最好。

    御園后期升值要看營(yíng)造，全部做完所有設施，5年內升值50％，從現在的4萬(wàn)元每平方米到未來(lái)的6-7萬(wàn)元每平方米是合格，8萬(wàn)是良好，10萬(wàn)才是優(yōu)秀。御園的氣質(zhì)是一個(gè)中年男子，穿深色西裝，拿了把雨傘，一絲不茍的頭發(fā)，可謂考究。御園最早是從宮殿和官邸演化而來(lái)的，相比之下，桃花源則更為清雅。這是北京和江南的不同。

    經(jīng)濟觀(guān)察報：綠城還有些什么計劃？

    宋衛平：綠城在全國發(fā)展，同時(shí)我們也替農民蓋不賺錢(qián)的房子，參與城中村改造，和杭州西湖區江干區簽了30萬(wàn)平方米和50萬(wàn)平方米的農民房改造協(xié)議，我想把江干區800萬(wàn)平方米都拿下，用杭州最好的公司來(lái)蓋最好的農民房，我們組織管理和設計，只收3％管理費。