相比非房企對土地的熱衷，中小房企今年卻沉默得多，與非房企的表現正好來(lái)了個(gè)顛倒。

　　本刊記者 白友文

　　當今年樓市“小陽(yáng)春”行情在二季度演化為“大陽(yáng)春”后，“財大氣粗”的國企紛紛跑進(jìn)了房地產(chǎn)這個(gè)當前最熱的市場(chǎng)。僧多肉少，地價(jià)隨之一路狂飆。那么，還有誰(shuí)會(huì )“與狼共舞”，選擇這個(gè)時(shí)間進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)？“勢單力薄”的中小房企，又將在這個(gè)“多方力量”搏殺的市場(chǎng)中如何獲得生存與發(fā)展的空間？

　　就上述我們非常關(guān)心的問(wèn)題，本刊隨機選擇了30家中小房地產(chǎn)企業(yè)和24家制造業(yè)企業(yè)進(jìn)行了調查。調查結果顯示：非房企相比房企，投資房地產(chǎn)熱情更加高漲。

　　制造企業(yè)投資房產(chǎn)熱情高

　　對問(wèn)卷做出回答的24家非房企中，有15家表示今年以來(lái)對房地產(chǎn)業(yè)做過(guò)投資，占比高達62.5%。其中，8家企業(yè)表示購買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)，13家企業(yè)表示購買(mǎi)過(guò)土地，其中3家企業(yè)還表示專(zhuān)門(mén)成立了房地產(chǎn)公司。(見(jiàn)圖1)(注：由于企業(yè)購買(mǎi)房產(chǎn)、土地、成立房企等行為不具有排他性，即某家企業(yè)既可買(mǎi)房產(chǎn)，也可買(mǎi)土地，所以三項總和會(huì )大于15。)

　　本刊7月份對百家樣本企業(yè)的調查結果顯示，當時(shí)宏觀(guān)經(jīng)濟“虛擬經(jīng)濟熱，實(shí)體經(jīng)濟冷”特征明顯，相當部分的制造業(yè)企業(yè)把錢(qián)投向了股市、樓市，這與上述調查結果相互佐證。單從是否購買(mǎi)過(guò)土地來(lái)說(shuō)，非房企拿地企業(yè)占比亦是非常高，達54.2%，超過(guò)半數。

　　哪些原因導致了非房企投資房地產(chǎn)熱情的高漲呢？調查結果顯示：投資房地產(chǎn)的15家企業(yè)中，有3家企業(yè)是因為所處的行業(yè)太難做，表示將轉行房地產(chǎn)行業(yè)，逐漸以房地產(chǎn)為主業(yè)；有7家企業(yè)因為實(shí)體經(jīng)濟不見(jiàn)起色，于是投資房產(chǎn)以提高資金效率，是暫時(shí)行為；有5家企業(yè)則是因為有著(zhù)較強的通脹預期，為資產(chǎn)保值而投資房地產(chǎn)。

　　在某些行業(yè)，許多企業(yè)的運營(yíng)狀況并未有多少好轉；而樓市的一路上漲，難免會(huì )刺痛他們做實(shí)業(yè)的心。趨冷就熱，也便成了順理成章的選擇。

　　六成中小房企今年沒(méi)拿地

　　相比非房企對土地的熱衷，中小房企今年的拿地行為卻顯得沉默得多。30家中小房企中，今年拿過(guò)地的僅12家，占比40%；沒(méi)有拿過(guò)地的企業(yè)有18家，占比60%(見(jiàn)圖2)。中小房企與24家非房企的表現，正好來(lái)了個(gè)顛倒。

　　這12家今年拿到地的房企，都是在哪里拿的地？結果顯示：有2家在上海拿了地，有2家在杭州拿了地，另外還有1家在廣州拿了地。除上述6家企業(yè)外，其它企業(yè)拿的地多分布在三四線(xiàn)城市，如南寧、黃山、鎮江、紹興、溫州、寧波、義烏、蕭山、富陽(yáng)等(見(jiàn)圖3)?？梢?jiàn)，眾多中小房企的拿地行為，受到了高地價(jià)及自身資金實(shí)力的雙重束縛。

　　此外，一些房企沒(méi)有拿地，則是出于風(fēng)險控制的考慮。在8月28日由《浙商》雜志、浙商全國理事會(huì )組織的11位中小房企董事長(cháng)聚會(huì )中，綠都控股集團有限公司董事長(cháng)邵法平說(shuō)：“我們今年一塊地也沒(méi)有拿，明年的形勢還看不清楚，且地價(jià)過(guò)高，我們不敢貿然拿地?！?/p>

　　經(jīng)歷了2008年的房地產(chǎn)調整后，很多房產(chǎn)企業(yè)已變得非常謹慎和理性。最近，國家對二套房的收緊政策使得房企對接下去行業(yè)走勢不敢太過(guò)于樂(lè )觀(guān)，而過(guò)高的地價(jià)，也更加使得這些中小房企不敢拿地。

　　外行入市抬高了地價(jià)

　　“地價(jià)越拍越高，真是有些害怕。這都是外行人搞高的?！焙贾輺|田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)錢(qián)益升在上述聚會(huì )中發(fā)言。在場(chǎng)的老總幾乎都贊同這個(gè)說(shuō)法。

　　那么，這24家非房企對拿地風(fēng)險又是怎么看的？我們的調查結果顯示(見(jiàn)圖4)：有14家企業(yè)認為當前土地市場(chǎng)已經(jīng)存在一定風(fēng)險，但長(cháng)期可以看好，可以拿地，占比達58.3%；有4家企業(yè)認為沒(méi)任何風(fēng)險，企業(yè)有閑錢(qián)，就可以置地、買(mǎi)房，占比16.7%；而認為市場(chǎng)風(fēng)險已高，拿地要保持謹慎和冷靜的企業(yè)僅6家，占比僅為25%。反觀(guān)30家房企，13家表示長(cháng)期看好，當前正在擴張；2家表示沒(méi)任何風(fēng)險，可放心拿地；其它15家企業(yè)則注重其中的風(fēng)險，表示要謹慎操作。比較來(lái)看，非房企對房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的判斷要比房企樂(lè )觀(guān)得多，高出了25個(gè)百分點(diǎn)。

　　不管它方力量理性不理性，他們的進(jìn)入，對房地產(chǎn)企業(yè)都將產(chǎn)生一定沖擊。尤其是中小房企，剛剛走出去年的困難時(shí)期，在當前市場(chǎng)高位運行、前途不十分明朗的局勢下，如何布局企業(yè)發(fā)展策略便成了當務(wù)之急。是繼續在一二線(xiàn)“血拼”？還是到三四線(xiàn)城市開(kāi)辟新疆域？這成了中小房企不得不選擇的難題。

　　看好一二線(xiàn)，拿地三四線(xiàn)

　　中小房企對接下去房地產(chǎn)行業(yè)空間上的走勢是怎么判斷呢？調查結果顯示(見(jiàn)圖5)：認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將繼續以一二線(xiàn)城市為主的企業(yè)有12家，占比最高，達40%；認為房地產(chǎn)會(huì )從一二線(xiàn)城區向郊區發(fā)展的企業(yè)有8家，占比26.7%；認為會(huì )由一二線(xiàn)向三四線(xiàn)城市發(fā)展的企業(yè)有10家，占比33.3%。這表明：66.7%的中小房企當前并不看好三四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)空間。

　　而另外一個(gè)調查項目也證實(shí)了上述結論。在問(wèn)卷中，我們設置了自答題，讓企業(yè)填寫(xiě)出他們認為的最具升值空間的三個(gè)城市，統計結果表明(見(jiàn)圖6)：30家中小房企最為看好的是杭州和上海，此外，北京和成都均有7家企業(yè)看好。而三四線(xiàn)城市僅有南寧、溫州、寧波三家，且得票率很低。

　　然而，前面的分析中我們也看到，30家房企在一二線(xiàn)城市拿到地的僅有6家(6家房企在三四線(xiàn)城市也有拿地，如某家房企今年在廣州、義烏、東陽(yáng)三地共拿了150畝地)。其它房企要么沒(méi)有拿地，要么是在三四線(xiàn)城市拿的地。這個(gè)結果與上面房企看好一二線(xiàn)城市的觀(guān)點(diǎn)出現了矛盾。

　　那是什么原因導致了這一矛盾？《浙商》記者了解到，雖然他們參加了多次土地拍賣(mài)會(huì )，但地價(jià)越拍越高，以致于他們不敢或沒(méi)有實(shí)力去爭到土地。由此看來(lái)，在多方力量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的情況下，中小房企同國企、大型房企及手持重金的外行人同臺競技，并沒(méi)有多少施展拳腳的空間。