“工業(yè)園區最大的風(fēng)險在于招商，而隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，這個(gè)風(fēng)險會(huì )降到很低，無(wú)非回報的時(shí)間早晚，何況遼寧的土地價(jià)格相比浙江低得多，從而也降低了投資風(fēng)險?！北R升平已經(jīng)在遼寧投資2個(gè)工業(yè)園區，明年還將投資2-3個(gè)。

　　本刊記者 何曉春

　　位于沈陽(yáng)臺州巨子塑料模具城的沈陽(yáng)科銳機電設備有限公司開(kāi)工生產(chǎn)已經(jīng)兩個(gè)多月了，董事長(cháng)段紅軍告訴《浙商》記者，科銳機電占地4畝多，其中建筑面積1680平方米。他們以近400萬(wàn)元的價(jià)格獲得這個(gè)標準廠(chǎng)房，而如果由他們自己通過(guò)拍賣(mài)購買(mǎi)土地建設廠(chǎng)房，其成本也不下400萬(wàn)元，并且還要花費大量時(shí)間與精力。

　　10月15日，《浙商》記者在位于遼寧省沈陽(yáng)市渾南新區的沈陽(yáng)臺州巨子塑料模具城現場(chǎng)看到，工人們正在緊鑼密鼓地鋪設管網(wǎng)。雖然這個(gè)工業(yè)園區還有部分路面尚未完工，但一些心急的企業(yè)已開(kāi)工生產(chǎn)了。

　　“小企業(yè)拿土地太難了”

　　運營(yíng)沈陽(yáng)臺州巨子塑料模具城的是遼寧省浙江商會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)盧升平，她還是沈陽(yáng)臺州巨子塑料模具創(chuàng )業(yè)發(fā)展有限公司、開(kāi)原市巨子塑料模具機械實(shí)業(yè)有限公司董事長(cháng)。

　　在此之前，盧升平并沒(méi)有工業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)經(jīng)驗，是什么促使她投資這個(gè)陌生的產(chǎn)業(yè)呢？早在上世紀90年代初，還在擔任代課老師的盧升平看到，在老家浙江臺州路橋，有眾多的中小企業(yè)面臨拿地難的困境?！八麄兠考移髽I(yè)只需要四五畝甚至一兩畝地，但是同樣要經(jīng)歷繁瑣的程序，辦齊所有的手續?！北R升平告訴《浙商》記者。

　　盧升平的父親與眾多老鄉一樣，從事模具行業(yè)，是臺州模具行業(yè)的元老級人物之一。1990年，父親買(mǎi)土地建廠(chǎng)房，盧升平為其跑腿辦手續，于是“跑了幾十個(gè)部門(mén)，敲了幾十個(gè)公章，喝了N次酒?！碑敃r(shí)，父親與兩位朋友同時(shí)買(mǎi)地建廠(chǎng)，全都委托盧升平一起代辦手續。這樣，“三家企業(yè)省了兩份費用”。

　　或許正是這次經(jīng)歷，讓盧升平萌生了原始而樸素的工業(yè)地產(chǎn)理念。她告訴《浙商》記者：“臺州有太多的中小企業(yè)甚至是微小企業(yè)，在他們擴張的過(guò)程中，大多面臨土地緊張、成本太高、過(guò)程繁瑣的難題，我感覺(jué)我有責任去幫助他們解決問(wèn)題。我認為他們最大的問(wèn)題在于缺乏團隊的力量，如果能夠把大家的企業(yè)打包捆綁在一起，統一去拿地，這樣就會(huì )節省大量的人力、物力與財力?！?/p>

　　盧升平這樣的想法，其實(shí)也是相關(guān)部門(mén)喜聞樂(lè )見(jiàn)的事情?！凹偃绫姸嗥髽I(yè)能夠集中統一辦理手續，相關(guān)部門(mén)只要面對一家單位，就能夠提高工作效率?！?/p>

　　況且，以統一建設標準廠(chǎng)房的形式組建的工業(yè)園區，能夠更加集約利用土地，避免土地資源浪費。2001年，盧升平從上?；氐脚_州老家，籌建一家新公司時(shí)，她發(fā)現不少鄉鎮規劃的工業(yè)園區里面土地浪費嚴重?！昂芏嘈∑髽I(yè)很難在大工業(yè)園區拿地，只能退而在鄉鎮工業(yè)園落腳，每家企業(yè)都有圍墻，缺乏整體規劃?！彼嬖V《浙商》記者。

　　“我們創(chuàng )造了一種商業(yè)模式”

　　雖然工業(yè)地產(chǎn)的想法已經(jīng)醞釀了很久，但盧升平一直沒(méi)有機會(huì )將其變成現實(shí)。她告訴《浙商》記者：“浙江的工業(yè)用地價(jià)格已經(jīng)漲得很高了，小企業(yè)拿地的成本相當高，我們要在浙江運作工業(yè)園區的難度很大?！?/p>

　　2005年，時(shí)任沈陽(yáng)市市長(cháng)的陳政高(現任遼寧省省長(cháng))親自負責招商引資。盧升平的想法得到了陳的認可，于是她開(kāi)始運作沈陽(yáng)臺州巨子塑料模具城項目。通過(guò)1年的市場(chǎng)調研，盧升平以10萬(wàn)元左右/畝的價(jià)格獲得沈陽(yáng)渾南新區288畝土地。

　　沈陽(yáng)臺州巨子塑料模具城動(dòng)工建設以后，盧升平開(kāi)始招商工作，當年就達到了50%的招商率。模具城的運作模式與房地產(chǎn)項目類(lèi)似，只不過(guò)“他們賣(mài)的是住宅，我銷(xiāo)售的是標準廠(chǎng)房，并且為他們提供工商注冊等一條龍服務(wù)?！北R升平告訴《浙商》記者。當時(shí)， “工業(yè)地產(chǎn)”概念尚未出現，盧升平認為自己創(chuàng )造了一種商業(yè)模式。

　　現在各級地方政府招商引資的壓力都很大，沈陽(yáng)臺州巨子塑料模具城還承擔起了招商引資的功能。在這一個(gè)項目的背后，能帶動(dòng)眾多企業(yè)的發(fā)展。2008年10月17日，遼寧省中小企業(yè)廳把沈陽(yáng)臺州巨子塑料模具創(chuàng )業(yè)發(fā)展有限公司作為省級中小企業(yè)創(chuàng )業(yè)輔導(孵化)基地。

　　“我們不是賣(mài)土地的”

　　如一家企業(yè)建廠(chǎng)房需5畝土地，從征地到辦理手續到建成投產(chǎn)差不多需要一年時(shí)間。盧升平給《浙商》記者算了一筆賬：以當前沈陽(yáng)渾南新區30萬(wàn)元/畝的土地價(jià)格計算，5畝土地的土地成本150萬(wàn)元；以400元/平方米計算， 3000多平方米(土地面積)的配套成本達到120萬(wàn)元左右；以900元/平方米計算，2000多平方米(建筑面積)的建設成本達到180萬(wàn)元左右。

　　由此可算，5畝地自建廠(chǎng)房的幾項成本累計為450萬(wàn)元左右；而以沈陽(yáng)臺州巨子塑料模具城標準廠(chǎng)房2000多元/平方米的售價(jià)計算，獲得相同面積的標準廠(chǎng)房要支付的成本也差不多在450萬(wàn)元左右。

　　“不少小企業(yè)老板身兼數職，既管生產(chǎn)又管營(yíng)銷(xiāo)，如果再親自搞廠(chǎng)房建設勢必耗費大量時(shí)間與精力，從而影響企業(yè)的發(fā)展。只要買(mǎi)過(guò)土地辦過(guò)工廠(chǎng)的人，都知道這個(gè)過(guò)程中的酸甜苦辣。然而，我們的工業(yè)園區統一規劃，統一設計，統一建設，統一辦理各項手續。況且，在同一個(gè)工業(yè)園區，眾多上下游企業(yè)在一起，企業(yè)能夠承接更多的業(yè)務(wù)?！?盧升平對《浙商》記者說(shuō)。

　　“我們不是賣(mài)土地的，我們的盈利點(diǎn)在于節約了建設過(guò)程中的費用，當然企業(yè)越多越省錢(qián)?！?/p>

　　盧升平向《浙商》記者透露，“其實(shí)做工業(yè)園區項目的投資回報不差于做房地產(chǎn)項目，而且風(fēng)險很低。工業(yè)園區最大的風(fēng)險在于招商，而隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，這個(gè)風(fēng)險會(huì )降到很低，無(wú)非回報的時(shí)間早晚，何況遼寧的土地價(jià)格相比浙江低得多，從而也降低了投資風(fēng)險?！?/p>

　　如今，沈陽(yáng)臺州巨子塑料模具城已有80%的標準廠(chǎng)房開(kāi)始安裝設備或者開(kāi)工生產(chǎn)，而盧升平的投資步伐也已經(jīng)跨出了沈陽(yáng)。她又在遼寧省鐵嶺市東北的開(kāi)原市，籌建規劃占地面積1200畝的巨子塑料模具機械城，目前一期項目已經(jīng)收尾。與沈陽(yáng)相比，開(kāi)原市不僅土地成本更低，而且能夠輻射吉林、黑龍江市場(chǎng)。

　　目前，開(kāi)原市巨子塑料模具機械城項目一期430畝的招商工作已經(jīng)接近尾聲。盧升平的下一個(gè)目標是在丹東、錦州撫順等地投資不同產(chǎn)業(yè)的工業(yè)園區，她告訴《浙商》記者：“工業(yè)園區每個(gè)地方都需要，在資金等條件允許的情況下，我們計劃明年在遼寧再投資2-3個(gè)工業(yè)園區。我們的愿景是成為中國工業(yè)地產(chǎn)的‘沃爾瑪’?！?/p>