8月末,安徽省宣城宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理李選月失蹤。
9月初,南京宇揚雨花石文化園集團老板楊軍失蹤,據(jù)傳逃往澳大利亞。
據(jù)溫州當?shù)卣嘘P(guān)負責人透露,僅9月22日一天,溫州就有9個老板跑路。
9月24日,鄂爾多斯市中富房地產(chǎn)開發(fā)責任有限公司法定代表人王福金自殺身亡。
9月底,一向不可一世的宋衛(wèi)平,也公開承認綠城的資金鏈吃緊。
……
隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)深入,整個地產(chǎn)業(yè)的弦已經(jīng)越繃越緊。從銀行拿錢已如同海底撈月,信托則成了眾多開發(fā)商拼命抓住的救命稻草。
據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,截止2011年第2季度末,投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達2077.6億元,房地產(chǎn)信托達到6051.9億,占資金信托總規(guī)模16.91%。房地產(chǎn)信托余額比一季度末的4868.88億元大幅增長24.3%。房地產(chǎn)信托成為信托行業(yè)中規(guī)模擴張最快的產(chǎn)品類型。
與此同時,信托的融資成本也急劇升高,同比至少升高超過50%。
為了融到錢,很多開發(fā)商幾乎可以說是不計成本。
問題是,將來怎么還錢?
成本急升:融資成本年增50%
隨著資金鏈的收緊,信托渠道融資成本水漲船高是個明確的現(xiàn)實。
江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱新城B股),一家以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主營業(yè)務(wù)的B股上市公司。目前它的主要融資渠道是發(fā)行信托產(chǎn)品,2010年共發(fā)行6筆信托計劃,融資總計28.1億元。
據(jù)相關(guān)資料顯示,2010年3月,新城B股與中誠信托合作的項目預(yù)期最低收益率為7%,融資成本接近10%。今年以來,該公司與愛建信托、江蘇信托、中誠信托陸續(xù)展開合作,其公告的融資成本一路上揚,從10%升到13%。
而隨著不斷房地產(chǎn)信托被叫停的消息傳出,2011年上半年,新城B股僅發(fā)行了2筆信托,總額不超過7億元。
其中一款是2011年4月20日,新城B股與中泰信托有限責任公司合作設(shè)立的“中泰上海東郡股權(quán)收益權(quán)集合資金信托計劃”。
其信托計劃具體為,新城B股向中泰信托轉(zhuǎn)讓上海東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)的收益權(quán),而中泰信托支付轉(zhuǎn)讓對價人民幣4.5億元(即信托資金總額),融資成本不超過14.7%。
從7%升至14.7%的融資收益,短短不到一年的時間,新城B股的信托融資成本漲幅已過50%。
此前新城B股業(yè)績中報顯示,截至今年6月30日,公司的短期借款為3.49億元,都是通過信托融資所得,而這些融資都是由集團子公司的股權(quán)進行質(zhì)押、并提供全額擔保等方式予以保證。
業(yè)內(nèi)人士稱:“對于高負債的企業(yè),特別是中小企業(yè),穩(wěn)妥的信托不會考慮接手,激進的信托公司一般也會從中提走更多的抽成,有些信托公司能提到高達5個點。”
不可否認的是,隨著通過信托渠道融資成本的水漲船高,信托融資的規(guī)模越來越大,其風險也在不斷的加劇。
九月,一則關(guān)于綠城中國母公司綠城集團被銀監(jiān)會清查其百億信托融資的信息在業(yè)內(nèi)傳開,在H股市場,綠城中國當日垂直跳水16.23%。
綠城中國2011年半年報顯示,截至6月30日,綠城集團現(xiàn)有現(xiàn)金及銀行存款為97.46億元,總借貸約350億元,凈資產(chǎn)負債率高達163.2%,較去年年末132%的負債率上升了31.2個百分點,成為大型開發(fā)商中負債率最高的房企。
分析人士稱:“一般房地產(chǎn)企業(yè)的融資多用杠桿,負債都在70%以上,當前以信托作為資金主要來源的房地產(chǎn)公司,將會面臨更大的資金壓力。”
今年前8個月,綠城集團累計取得銷售額約248億元,只完成全年550億銷售目標的一半。
不過,綠城事件被業(yè)內(nèi)人士解讀為個例:“問題出在綠城總裁宋衛(wèi)平個人身上,宋總這個人賭性太大,即使沒有這輪調(diào)控,綠城也遲早要出事情。”
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二次抵押:川信違規(guī)接棒?
近期四川信托發(fā)行的一款“青島凱悅特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”(簡稱“川信•青島凱悅”)引起市場關(guān)注,該計劃主要投資于青島凱悅置業(yè)開發(fā)的凱悅中心房產(chǎn)項目未來受益權(quán)。而之前中融信托發(fā)行的一款“中融•青島凱悅”也是同樣投資于青島凱悅中心。
青島凱悅中心有未售公寓149套,價值8.55億元,未售寫字樓21套,價值1.41億元。同時價值22億元的在建工程和有關(guān)土地使用權(quán)全部用于項目的質(zhì)押。
分析人士介紹:“中融信托當時發(fā)的產(chǎn)品是用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款,四川信托發(fā)的產(chǎn)品是特定資產(chǎn)受益權(quán),目前青島凱悅中心已經(jīng)建成。”
據(jù)知情者透露:“當初中融信托發(fā)那款產(chǎn)品,過于樂觀的估計了市場的狀況,隨著中融青島凱悅產(chǎn)品的臨近到期,該項無法完全回款。”因此,有業(yè)內(nèi)人士猜測,本次“川信•青島凱悅”融到的資金,其中一部分將用于歸還“中融•青島凱悅”相關(guān)款項。
普益財富產(chǎn)品部副總監(jiān)劉輝稱:“兩次信托的抵押物都是青島凱悅中心的房地產(chǎn),四川信托的抵押是第二順位抵押,中融的產(chǎn)品到期后就解除了抵押,四川信托就變成第一順位抵押。對青島凱悅來說,以未來的銷售收入作為特定資產(chǎn)發(fā)一個信托產(chǎn)品融錢,歸還之前的貸款,是一個市場化的行為。”
而從募集金額上看,“川信青島凱悅”要高于“中融青島凱悅”。“中融青島凱悅”募集資金預(yù)計為3.8億;而“川信青島凱悅” 發(fā)行總規(guī)模為8億元,第一期募集資金不低于5.2億元,第二期募集資金約2.8億元。
分析人士稱:“一開始中融信托融資的時候只是抵押項目的一部分,而全部未售房產(chǎn)未來受益權(quán)全部抵押給了四川信托公司。”
而分兩期歸還貸款,也在業(yè)內(nèi)比較少見,普益財富產(chǎn)品部副總監(jiān)劉輝稱:“這是一種考慮到流動性的風險控制,融資8個億,第一年到年底要先拿回5.2億,拿不回來,相當于提前進入了抵押程序。”
值得注意的是,該產(chǎn)品收益較高,預(yù)計年收益率為11%-13.5%,高出銀行同期定期存款利率約6-7個百分點。
該產(chǎn)品概況中提到,凱悅置業(yè)以其持有的在建工程抵押給受托人的抵押率為36.35%,青島凱悅為已建成的房產(chǎn)。由此看來,只要在未來兩年,房地產(chǎn)行業(yè)不發(fā)生大規(guī)模系統(tǒng)性風險,四川信托承擔的風險還是相對較小的。
而問題的爭議主要在于:如果信托產(chǎn)品募集的資金投向是去還另一筆信托產(chǎn)品的本息,這是不合規(guī)的,因此四川信托的上述產(chǎn)品在銷售中遇到了一些困難。
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逐利游戲:“國退、民進”
以往金九銀十的樓市暖潮,今年在政策的打壓下轉(zhuǎn)變了風向。
2011年5月6日,銀監(jiān)會主席劉明康曾在第22次委務(wù)(擴大)會時明確表示,對當前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的一些新苗頭密切監(jiān)測、加強研判,加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管,推動加強與當?shù)刈〗ú块T等信息的溝通與共享。
分析人士稱:“監(jiān)管層面控制很嚴,一是跟為了跟宏觀政策步調(diào)一致,二是怕房地產(chǎn)產(chǎn)品到期不能兌付,產(chǎn)生不利的影響。”
市場也屢次傳出房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被停的傳聞:“除保障房以外的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)下半年暫停,目前華澳、興業(yè)、中海、華寶、中融、平安、愛建等公司已經(jīng)停發(fā)地產(chǎn)信托。”
上述文字中提到的某信托內(nèi)部人士稱:“其實銀監(jiān)會并沒有禁止房地產(chǎn)信托的發(fā)行,只是放緩審核發(fā)行的節(jié)奏。目前也有一些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的存量尚未到期,另外房地產(chǎn)行業(yè)確實比較悲觀,我們現(xiàn)在也不敢碰,即使未來發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,也只會找一些國企背景的房企合作。”
業(yè)內(nèi)資深人士稱:“種種原因?qū)е路康禺a(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量銳減。國有背景的信托公司,對于風險很大的房地產(chǎn)信托就規(guī)避。比如中鐵信托,國企風格很明顯,一般其它信托公司可以做的業(yè)務(wù)它那里做不了,即使做股權(quán)融資也必須是上市公司股權(quán),因為要考慮流動性風險的問題。”
在政策打壓的背景下,一方面許多信托公司趨向于保守,另一方面,有些信托公司反而充當了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的“急先鋒”,畢竟房地產(chǎn)信托產(chǎn)品比其它信托產(chǎn)品一直都高1%到1.5%的收益。
上述人士稱:“最主要的還是信托公司的股東背景。如果是民營股東背景,股東比較分散,就以逐利為主,敢于冒險。”
上海愛建信托投資有限責任公司(以下簡稱“愛建信托”)股東為上海愛建股份(600643,股吧)有限公司,上海愛建紡織品公司,上海愛建進出口有限公司,三者的持股比例為98%,1%,1%,愛建信托于1986年8月經(jīng)中國人民銀行及國家外匯管理局批準成立,系全國首家民間金融機構(gòu)。
據(jù)財匯數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,在愛建信托運行的14只產(chǎn)品中,有7只投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。而房地產(chǎn)項目的開發(fā)是愛建股份的主營業(yè)務(wù)之一。
另外一個典型是華澳國際信托,據(jù)財匯數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,該公司目前旗下有15只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品處于運行中,超過其產(chǎn)品總和27只的一半以上,總規(guī)模將近77億。其股東構(gòu)成為三吉利能源股份有限公司,北京融達投資有限公司,麥格理資本證券股份有限公司。
分析人士稱:“銀行背景的信托公司,很多情況下被當成銀信合作的工具,多是發(fā)一些單一品種的產(chǎn)品,不太涉足地產(chǎn)類信托產(chǎn)品。另外不同信托公司也有不同的定位,云南信托一開始就定位為陽光私募,若不是證券賬戶的問題,華潤深國投的早期業(yè)務(wù)也集中于打造陽光私募平臺。”
上述人士補充道:“按照地域來看,各地銀監(jiān)局風格不一樣,地方銀監(jiān)局對政策的理解有細微的差別,乃至負責人的性格也會有關(guān)系,比如上海、天津銀監(jiān)局在監(jiān)管上就會嚴一些。”
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動態(tài)
夾層基金:孵化中的創(chuàng)新
一旦信托產(chǎn)品無法兌現(xiàn),又有何種方法去及時補救。
記者也從多方了解到,已有公司考慮成立夾層基金,用以接盤個別不能兌現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。從而實現(xiàn)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品資金回籠的平穩(wěn)過渡。
所謂夾層基金,多采用有限合伙制結(jié)構(gòu),通過杠桿收購來提供介于股權(quán)與債權(quán)之間的資金,一般由項目原股東提供股權(quán)質(zhì)押或認購劣后級LP(有限合伙人)。
有分析人士稱,夾層基金更像并購基金,或者那叫過橋基金,其本質(zhì)是民間借貸,只是套用了名字而已。
但業(yè)內(nèi)人士所持不同看法,地處華北區(qū)的一家信托公司中層人士表示,夾層基金既受益于公司財務(wù)增長帶來的股權(quán)收益,又兼顧了次級債權(quán)的收益。投資工具通常為次級債、可轉(zhuǎn)換債權(quán)和可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股等金融工具的組合,風險相對較小。
市場中已有成功的夾層基金,即穩(wěn)盛基金,該基金募集10億元,用以金地集團收購湖南福晟公司99%的股權(quán)。
不過,滬上某信托公司高管認為,總體來說,房地產(chǎn)信托的風險仍在適度范圍內(nèi):“房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都有抵押和風控措施的,在還款有困難時還可以采取財產(chǎn)處置,對信托公司來說整體的風險是可控的。”
上述人士同時解釋道:“如果房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期無法收回貸款,該信托公司會發(fā)一個新的產(chǎn)品接上,或以信托公司自有資金買下來。因此對較保守的國企背景的信托來說,資金實力雄厚,風險也會小一些,如果未來出現(xiàn)大面積的不能兌現(xiàn),還有股東的資金保障。”
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