寒潮洗禮：代理行謀變突圍

　　對(duì)于預(yù)言者最大的肯定在于，事情按照預(yù)言的方向發(fā)展。而真正的“冰河世紀(jì)”到來時(shí)，首當(dāng)其沖受影響的不是開發(fā)商，而是代理行業(yè)。

　　“房地產(chǎn)的速凍期已經(jīng)到來。”2011年2月，易居中國(guó)(紐交所代碼：EJ)董事長(zhǎng)周忻曾如是預(yù)言。彼時(shí)，周忻身兼易居中國(guó)與中房信兩家公司董事會(huì)主席。一年后的4月23日，易居宣布與中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) (下稱“中房信”)正式完成合并，中房信退市，成為前者全資子公司。

　　這正是行業(yè)遭遇洗禮的一個(gè)縮影，整合、并購(gòu)、收縮的故事頻頻上演。易居中國(guó)、思源經(jīng)紀(jì)(紐交所代碼：SYSW)、世聯(lián)地產(chǎn)(微博)(14.01,0.00,0.00%)(002285.SZ)幾大代理公司都出現(xiàn)了階段性的虧損。

　　不過，周忻并不太擔(dān)心。2012年5月10日，在易居中國(guó)的會(huì)議室里，周忻說，階段性虧損和暫時(shí)的困難都不可怕。

　　虧損的跡象

　　由于銷售收入確認(rèn)較晚，2011年的年報(bào)反映的是2010年的銷售狀況，絕大多數(shù)開發(fā)商2011年的財(cái)務(wù)報(bào)表都十分靚麗。“代理公司卻不一樣，當(dāng)月賣出去的房子在下個(gè)月的報(bào)表中就會(huì)有所反映。”周忻說。以傭金收入為主要收入來源的代理行，其財(cái)務(wù)狀況可以說是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的晴雨表。

　　代理行的顧問策劃業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工增速密切相關(guān)。2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)61740億元，同比增長(zhǎng)28%。進(jìn)入2012年以來，開發(fā)投資額加速下滑。1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額15835億元，同比增長(zhǎng)18.7%，較1-3月的23.5%下跌了 4.8%，創(chuàng)出自2010年以來的新低。

　　新開工增速落后于銷售6個(gè)月左右，而2011年下半年進(jìn)入銷售低迷期，所以，新開工面積增速自2012年開始快速下滑。1-4月，商品房新開工面積為5.44億平米，同比下降4.2%，自2009年8月以來同比首次下滑。先行指標(biāo)的下滑使得幾乎所有代理公司的顧問業(yè)務(wù)收入都承受了巨大的壓力。

　　最直接能反映市場(chǎng)下滑的數(shù)據(jù)是銷售額。今年1-4月，不包括保障房，北京商品住宅銷售總額是412億元，去年同期是583億，而2010年則是857億。

　　銷售額下滑，代理公司的傭金必然隨之下降。2008年，易居的代理銷售費(fèi)率在2%以上，但2011年，這一比率已降至0.9%。

　　虧損接踵而至。

　　2011年易居中國(guó)第一季度凈虧損50萬美元，第二季度凈虧損600萬美元，第四季度凈虧損急增至3200萬美元，并同比轉(zhuǎn)虧。截至2011年12月31日，易居在中國(guó)8座城市設(shè)的地產(chǎn)中介店數(shù)量也從2010年的133家驟減至92家。

　　唯一一家在A股上市的代理公司世聯(lián)地產(chǎn)，也在經(jīng)歷虧損。世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布2012年一季報(bào)，一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.77億元，同比下降20.5%，營(yíng)業(yè)虧損1063萬元。世聯(lián)在去年第四季度主動(dòng)收縮規(guī)模，深圳地區(qū)的店鋪數(shù)量減至17家，還撤出了南京和天津市場(chǎng)，2011年公司經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)關(guān)、停店鋪共計(jì)35 家。

　　對(duì)于虧損，世聯(lián)地產(chǎn)的解釋是，房地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)算代理費(fèi)的周期仍未改善，造成當(dāng)季結(jié)算的代理費(fèi)收入明顯低于去年同期水平;房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地交易量、新開工量和房地產(chǎn)投資等指標(biāo)的下滑，開始影響公司的顧問業(yè)務(wù)。

　　思源經(jīng)紀(jì)也因?yàn)楣蓛r(jià)長(zhǎng)期徘徊在1美元以下，于今年2月3日收到紐交所的退市警告。3月19日，思源經(jīng)紀(jì)董事會(huì)通過了公司CEO陳良生最高200萬美元的股票回購(gòu)計(jì)劃，并于當(dāng)日生效。受中國(guó)內(nèi)地樓市成交回暖刺激，思源股價(jià)3月底轉(zhuǎn)身持續(xù)上漲，5月15日收盤，收于1.6美元。

　　3月19日，思源經(jīng)紀(jì)公布的2011全年財(cái)報(bào)顯示：凈營(yíng)收5.946億元人民幣，同比下降5.5%;凈利潤(rùn)730萬元人民幣，同比下降96.2%。

　　亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴本報(bào)記者，許多不知名的代理行已經(jīng)悄然退出了市場(chǎng)。過去，有的人或公司靠關(guān)系拿到一個(gè)項(xiàng)目的代理權(quán)就可以開張，但能堅(jiān)持十幾年，并做到一定品牌知名度的很少。直到現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)集中度小，以區(qū)域性公司為主。行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)如易居、合富以及思源的市場(chǎng)占有率不超過3%。