樓市調控并未放松的形勢下，房企艱難度日，銀行融資依然困難，而一度火熱的房地產(chǎn)信托也被監管部門(mén)重點(diǎn)監控。

創(chuàng )新總是走在監管的前面。房企與信托公司找到了另一種合作模式——成立房地產(chǎn)基金。具有項目?jì)?yōu)勢的房企和具有募資優(yōu)勢的信托公司，二者聯(lián)合設立房地產(chǎn)基金的融資方式，正逐漸成為一種趨勢。

強強聯(lián)合

近日，嘉凱城(000918.SZ)發(fā)布公告稱(chēng)，為支持公司主業(yè)發(fā)展，并培育新的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)，公司全資子公司上海凱思達股權投資有限公司擬聯(lián)合中融信托就嘉凱城湖州龍溪翡翠項目發(fā)起設立房地產(chǎn)基金——“嘉瑞長(cháng)三角優(yōu)勢發(fā)展基金I期”。

該基金結構為有限合伙企業(yè)，規模約10億元，不低于8億元，基金管理人為凱思達與中融信托指定機構北京中融匯富投資管理有限公司共同設立合資公司，股權比例51：49。有限合伙人為中國公民或機構，中融匯富為中融信托的全資子公司。

其中，基金管理人出資1%;有限合伙人認購99%份額，預計今年10月底完成募集及投資，投資年限為3年+1年，基金規模70%部分，2年退出;其余部分根據項目現金流情況退出，但不超過(guò)4年。

近日，萬(wàn)通地產(chǎn)(600246.SH)與外貿信托也合作成立了房地產(chǎn)基金，這款規模為41580萬(wàn)元的產(chǎn)品期限為3+2年，其中，3年項目運營(yíng)期，2年處置期。信托生效滿(mǎn)2年后，萬(wàn)通地產(chǎn)可提前行使優(yōu)先回購權，從而提前終止信托計劃。

信托資金用于受讓北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司所持北京盈石正奇投資管理有限公司100%的股權并增資，正奇投資以其全部資金投資于昆山博遠萬(wàn)智投資中心(有限合伙)，合伙企業(yè)將收購萬(wàn)通地產(chǎn)合法持有的天津和信發(fā)展有限公司48.96%的股權，萬(wàn)通地產(chǎn)持有天津和信51%的股權。

該款產(chǎn)品屬于房地產(chǎn)投資基金類(lèi)產(chǎn)品，此項目也是外貿信托首次嘗試主動(dòng)管理型房地產(chǎn)地產(chǎn)基金。信托資金退出方式有兩種情況，萬(wàn)通地產(chǎn)行權回購信托資金所持股權，實(shí)現信托計劃的退出。萬(wàn)通地產(chǎn)未行權回購信托資金持有的股權，信托計劃通過(guò)處置信托資金直接和間接持有的包括所投資的商業(yè)地產(chǎn)項目在內的權益，實(shí)現信托計劃的退出。

實(shí)際上，許多開(kāi)發(fā)商旗下?lián)碛械禺a(chǎn)私募基金公司，如金地集團(600383.SH)的穩盛投資，陽(yáng)光股份(000608.SZ)的厚土基金，復星集團及復地集團旗下的共贏(yíng)資本等。

有地產(chǎn)私募人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，與開(kāi)發(fā)商旗下的地產(chǎn)私募相比，信托公司和開(kāi)發(fā)商強強聯(lián)合成立地產(chǎn)基金更具有募資和項目等方面的優(yōu)勢，“開(kāi)發(fā)商直接成立地產(chǎn)投資基金，由于沒(méi)有歷史業(yè)績(jì)，很難被投資人認可，有實(shí)力的信托公司加入進(jìn)來(lái)更容易募資。”

不過(guò)，房企與信托公司并不都是“一拍即合”，今年2月，陽(yáng)光股份公告稱(chēng)，受各方面因素影響，公司與昆侖信托雖不斷努力，但未能就該基金方案及備選投資項目最終達成一致，因此，公司董事會(huì )決定取消原合作計劃，放棄與昆侖信托合作發(fā)起成立“昆侖陽(yáng)光厚土股權投資基金”。

規避監管?

今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托成為行業(yè)的敏感詞，兌付問(wèn)題受到各方關(guān)注，銀監會(huì )也是對房地產(chǎn)信托重點(diǎn)監控，信托公司對此類(lèi)項目均不敢怠慢。

“信托公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)商成立地產(chǎn)基金模式可以說(shuō)是規避監管的一種變通方式。”信托公司人士告訴本報記者。

在他來(lái)看，由于銀監會(huì )曾對房地產(chǎn)信托進(jìn)行過(guò)“窗口指導”，并且當下的節點(diǎn)正是保兌付的敏感時(shí)期，“若項目不是特別優(yōu)質(zhì)的話(huà)，信托公司直接"支援"開(kāi)發(fā)商容易引起監管注意。”

開(kāi)發(fā)商如果不選擇直接通過(guò)信托公司融資，實(shí)際上也可以選擇與地產(chǎn)私募合作，那么這種方式與聯(lián)手信托公司設立地產(chǎn)基金相比如何?

今年6月，共贏(yíng)資本董事總經(jīng)理丁亞明在接受本報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商管理不規范的話(huà)，與地產(chǎn)私募合作會(huì )比較“痛苦”，大品牌開(kāi)發(fā)商擁有標準化模式，合作起來(lái)比較順利。

他指出，地產(chǎn)私募基金扮演主動(dòng)管理人的角色，項目選擇百里挑一，一旦介入，對開(kāi)發(fā)各個(gè)過(guò)程都會(huì )履行管理人職責，在成本、定價(jià)、銷(xiāo)售等進(jìn)度上嚴格監控。