2015年下半年以來(lái),房地產(chǎn)服務(wù)類(lèi)企業(yè)不斷地在新三板掛牌。與主板地產(chǎn)股相比,新三板房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)多屬于房地產(chǎn)服務(wù)商。其中既有混跡新三板多時(shí)的老牌選手——華燕房盟,也有嘉寶股份等新銳。為什么新三板突然被這些服務(wù)機(jī)構(gòu)看重?他們登陸新三板的真正意圖是什么?新三板又將給他們帶來(lái)哪些機(jī)會(huì)?

本期房產(chǎn)周刊,記者以遠(yuǎn)洋億家、睿意德、天驕股份等企業(yè)為案例,深入探討地產(chǎn)服務(wù)類(lèi)企業(yè)掛牌新三板的現(xiàn)狀,及其未來(lái)趨勢(shì)。

2015年以來(lái),全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱新三板)迎來(lái)井噴式擴(kuò)張,截至目前掛牌企業(yè)已突破5000家,遠(yuǎn)超滬深兩市A股企業(yè)總數(shù)。

記者發(fā)現(xiàn),與A股市場(chǎng)涉房企業(yè)幾乎“清一色”開(kāi)發(fā)商相比,新三板掛牌涉房企業(yè)多為服務(wù)商,雖然不足50家,在審企業(yè)9家,但已涉及物業(yè)、電商與私募等產(chǎn)業(yè)鏈上、下游。

與A股市場(chǎng)競(jìng)價(jià)交易的高流動(dòng)性相比,新三板涉房企業(yè)多為協(xié)議成交,流動(dòng)性較差。盡管如此,仍擋不住企業(yè)掛牌沖動(dòng)。

一位長(zhǎng)期跟蹤新三板企業(yè)的私募投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示,主板門(mén)檻高他們沒(méi)機(jī)會(huì)了,這些地產(chǎn)服務(wù)商區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)很激烈,壓力大,掛牌可以給員工一個(gè)激勵(lì),有利于定增融資。

地產(chǎn)服務(wù)商布局新三板

2015年12月底,天驕股份正式獲得新三板掛牌資格。近日,從其母公司協(xié)信集團(tuán)了解到,本月底其將在重慶大本營(yíng)高調(diào)舉辦新三板掛牌新聞發(fā)布會(huì)。

據(jù)了解,天驕股份是協(xié)信集團(tuán)旗下物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)作平臺(tái)。從前述高調(diào)舉動(dòng)來(lái)看,天驕股份能獲得新三板掛牌資格,似乎已讓協(xié)信集團(tuán)上下激動(dòng)不已。

這僅僅是涉房企業(yè)掛牌新三板的一個(gè)縮影。區(qū)別于退市企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的“老三板”,2013年6月新三板正式揭牌運(yùn)營(yíng)以來(lái),一度低迷前行,但2015年以來(lái),該市場(chǎng)的參與掛牌企業(yè)迎來(lái)爆發(fā)性擴(kuò)容潮,攪動(dòng)資本狂舞。

新三板官網(wǎng)顯示,截至1月26日,該市場(chǎng)掛牌企業(yè)總計(jì)5574家,這是滬深兩市2828家掛牌企業(yè)總數(shù)的近兩倍。新三板所有企業(yè)總股本3232.43億股,流通股本1130.55億股,成交量約為1.6億股,成交金額約7.8億元。

日前,證監(jiān)會(huì)已下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)發(fā)展的若干意見(jiàn)》,意在醞釀推出新三板的分層機(jī)制。

從以上流通股本與成交量來(lái)看,較低的流動(dòng)性顯然已成當(dāng)前新三板的一個(gè)共性及發(fā)展掣肘,這背后似乎與掛牌企業(yè)多數(shù)以協(xié)議成交且個(gè)別可選擇做市成交的交易機(jī)制密切相關(guān)。

記者統(tǒng)計(jì),截至目前,劃入房地產(chǎn)的新三板掛牌企業(yè)不足50家,千余家在審企業(yè)中僅有9家。盡管如此,這并不妨礙相關(guān)涉房企業(yè)掛牌沖動(dòng)。

從已掛牌及在審的涉房企業(yè)來(lái)看,他們幾乎全部為房地產(chǎn)服務(wù)商,這明顯不同于在A股市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

記者注意到,從這些企業(yè)類(lèi)別來(lái)看,既有物業(yè)公司比如天驕股份、華仁物業(yè)、開(kāi)元物業(yè),也有房產(chǎn)中介如正合股份,也有房產(chǎn)電商如樓市通網(wǎng)、華燕房盟,也有樓盤(pán)園林景觀打造的如尚柳園林,還有協(xié)和資產(chǎn)、中城投資等地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)。

借樓市轉(zhuǎn)型尋下一個(gè)風(fēng)口

卓創(chuàng)投資管理(成都)有限公司董事、總經(jīng)理向?qū)庍h(yuǎn)告訴記者,一個(gè)是主板現(xiàn)在沒(méi)機(jī)會(huì)上,等的時(shí)間太長(zhǎng),主板要求也要高一些;另一個(gè)是目前區(qū)域性房地產(chǎn)服務(wù)商市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,壓力很大,新三板掛牌對(duì)員工是個(gè)激勵(lì),也有利于下一步定增融資。

截至目前,正合股份、樓市通網(wǎng)、華燕房盟、尚柳園林、萬(wàn)人調(diào)查、萬(wàn)綠生態(tài)等新三板掛牌涉房企業(yè)已先后披露了現(xiàn)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、定向增資擴(kuò)股與對(duì)外投資等重大事項(xiàng)。

記者注意到,正合股份于今年1月11日已披露公告稱,公司擬向不超過(guò)35名股東發(fā)行不超過(guò)220萬(wàn)股,每股成本12.82元,總募資不超過(guò)2820.4萬(wàn)元。

“新三板門(mén)檻很低,其實(shí)掛牌并不重要,關(guān)鍵是在這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下要找到自己的發(fā)展思路和可持續(xù)的商業(yè)模式。”向?qū)庍h(yuǎn)強(qiáng)調(diào)說(shuō),掛牌只是給原來(lái)股東帶來(lái)了一個(gè)可買(mǎi)賣(mài)股權(quán)的機(jī)會(huì),但并不能保證成交,掛牌定增可融資,但也要看公司自身。

截至目前,正合股份的定增融資預(yù)案暫未取得新進(jìn)展。實(shí)際上,借助新三板加大融資只是其一,記者所接觸到的相關(guān)新三板涉房企業(yè),在其背后似乎還有更大的計(jì)劃。

睿意德執(zhí)行董事張家鵬也表示,企業(yè)上新三板,主要希望通過(guò)掛牌讓公司更透明,治理更標(biāo)準(zhǔn)化,為接下來(lái)的轉(zhuǎn)板做準(zhǔn)備。

投資價(jià)值還看企業(yè)

以房地產(chǎn)私募崛起的中城投資,多種跡象已表明其試圖跳出“圈子交易”,未來(lái)通過(guò)大量增持存量物業(yè)加速布局REITs。

以正合股份為例,其當(dāng)前業(yè)務(wù)僅局限于西南,仍以人海戰(zhàn)術(shù)的房產(chǎn)代理業(yè)務(wù)為主,但隨著登陸新三板,其董事長(zhǎng)毛勇解釋說(shuō),他們將借助電商及金融兩個(gè)領(lǐng)域的力量,實(shí)現(xiàn)從洞察C端個(gè)體全鏈條需求到B端智力服務(wù)升級(jí)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

在向?qū)庍h(yuǎn)看來(lái),新三板掛牌與公司能否成功發(fā)展關(guān)系不大,其實(shí)很多新三板掛牌公司都沒(méi)有成交,還沒(méi)有市場(chǎng)估值。

目前市場(chǎng)環(huán)境下,房地產(chǎn)服務(wù)商必須適應(yīng)變化,這樣可能會(huì)有新模式、新思路。

談到新三板企業(yè)估值問(wèn)題,鉑禾投資一位熟悉新三板的相關(guān)負(fù)責(zé)人言簡(jiǎn)意賅地說(shuō),地產(chǎn)股不好做,電商也不熱門(mén)了,關(guān)鍵還要看企業(yè)。

從記者對(duì)六家新三板擬掛牌和已掛牌企業(yè)的調(diào)查來(lái)看,新模式是否有很好的概念,美好的盈利前景,是否能成為未來(lái)的主流,這些都并不是最為重要的。

最重要的還是企業(yè)自身的現(xiàn)有業(yè)務(wù)以及團(tuán)隊(duì),能否為新模式的孵化,提供良好的發(fā)展環(huán)境和有效資源,而這恐怕比掛牌新三板本身更為關(guān)鍵。