開(kāi)發(fā)商集體轉型的大背景之下，深圳星河集團邁出了其通向資本市場(chǎng)的關(guān)鍵一步。

日前，深圳星河旗下物業(yè)板塊——智善生活股份有限公司（836397.OC）掛牌新三板，這是星河集團旗下首個(gè)分拆上市的業(yè)務(wù)板塊。

隨著(zhù)今年4月星河控股集團正式成立，集團業(yè)務(wù)也整合為包括地產(chǎn)集團、置業(yè)集團、金融集團在內的三大產(chǎn)業(yè)集團，星河的資本化和金融化之路提速。

在地產(chǎn)和置業(yè)業(yè)務(wù)謀求資本化之外，21世紀經(jīng)濟報道記者獨家獲悉，星河集團在金融領(lǐng)域也已低調完成包括保險、銀行、創(chuàng )投和互聯(lián)網(wǎng)金融在內的全產(chǎn)業(yè)鏈布局，星河期望借此實(shí)現彎道超車(chē)。

資本化第一槍

物業(yè)管理業(yè)務(wù)的上市拉開(kāi)了星河集團資本化的序幕。

此次掛牌新三板的智善生活是星河置業(yè)集團旗下產(chǎn)業(yè)。其2015年年報顯示，報告期內，公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入約1.15億元，同比增長(cháng)22.50%。

目前智善生活的服務(wù)項目涵蓋高端住宅、寫(xiě)字樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區等多種物業(yè)類(lèi)型。智善生活目前在管項目共計35個(gè)，管理物業(yè)面積達672萬(wàn)平方米。

分區域來(lái)看，深圳區域是主營(yíng)業(yè)務(wù)的核心區域，智善生活2015年在深圳實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約5587萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的48.73%，此外常州和廣州區域營(yíng)業(yè)收入占比均超過(guò)10%。

深圳區域營(yíng)業(yè)收入占比相對2014年的50.90%略有下降，這是因為智善生活正以深圳地區為大本營(yíng)，向全國其他城市拓展。

智善生活在年報中表示，公司的物業(yè)服務(wù)的主要客戶(hù)和業(yè)務(wù)都位于深圳市內，地域特征明顯，一旦深圳地區的競爭超出合理范圍、政府政策變化及經(jīng)濟環(huán)境異常、居住吸引力下降等深圳地區物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)風(fēng)險，將對公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)十分不利的影響。因此，公司正在其他新開(kāi)拓的區域如廣州、惠州、天津、常州等地深入布局。

盡管智善生活希望快速擴張，但行業(yè)利潤率低是物業(yè)管理行業(yè)的痛點(diǎn)，智善生活2015年年報顯示，其2015年凈利率僅為3.85%。

平安證券報告指出，物管行業(yè)利潤水平低的一個(gè)主要原因是，物業(yè)管理的傳統業(yè)務(wù)屬于勞動(dòng)密集型服務(wù)，技術(shù)含量低，員工流失率高，缺乏嚴格的準入、培訓和考核機制。而同質(zhì)化的服務(wù)也使得物業(yè)管理行業(yè)競爭激烈，利潤水平低，隨著(zhù)近年勞動(dòng)力成本不斷上升，行業(yè)的利潤空間被進(jìn)一步壓縮。

這讓物業(yè)管理公司通過(guò)上市尋求融資機會(huì )進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，包括花樣年集團旗下物業(yè)公司彩生活、中海集團旗下中海物業(yè)以及綠城集團旗下的綠城物業(yè)等紛紛分拆上市，據平安證券統計，目前國內新三板上市的物業(yè)公司已超過(guò)10 家。

平安證券分析師徐問(wèn)指出，規模企業(yè)能夠投入更多資金到云聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺開(kāi)發(fā)、智能設備應用和O2O 模式創(chuàng )新，推動(dòng)行業(yè)創(chuàng )新和升級，這也進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。

2016年，智善生活計劃實(shí)現經(jīng)營(yíng)收入約1.52億元，為了實(shí)現這個(gè)目標，公司將在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)板塊、社區服務(wù)板塊、手機APP運營(yíng)方面和同行業(yè)企業(yè)兼并重組方面實(shí)現布局和經(jīng)營(yíng)收入。

星河式“超車(chē)”

值得關(guān)注的是，智善生活控股股東為星河置業(yè)集團，而星河置業(yè)是由星河控股100%控股的公司。智善生活在新三板的掛牌只是星河控股邁向資本市場(chǎng)的第一步。

作為深圳本地老牌房企，面對萬(wàn)科、招商等行業(yè)巨頭紛紛借助資本力量進(jìn)行轉型，星河控股自身業(yè)務(wù)板塊卻一直未直接借力資本市場(chǎng)，實(shí)現跨越式發(fā)展。

早在2011年，星河控股就曾提出上市計劃，對于上市之路備有兩套方案：一是集團整體上市，二是將旗下業(yè)務(wù)分拆，單獨上市。

顯然，星河控股決定實(shí)施第二套方案了。2016年4月，星河控股調整架構，將旗下產(chǎn)業(yè)調整為現有的地產(chǎn)、置業(yè)、金融三大產(chǎn)業(yè)集團，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新、商業(yè)運營(yíng)、酒店管理、物業(yè)服務(wù)、金融投資等多元領(lǐng)域。

根據2016中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告，星河集團連續5年名列“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”榜單，2015年曾上升至59位。

星河控股集團董事長(cháng)黃楚龍對這樣的成績(jì)并不是很滿(mǎn)意，他也試圖在這個(gè)房地產(chǎn)的白銀時(shí)代進(jìn)行超車(chē)。

黃楚龍將籌碼押在金融業(yè)務(wù)之上。早在2009年，星河控股就先于同行，開(kāi)始布局金融領(lǐng)域，成為陽(yáng)光保險以及深圳福田銀座村鎮銀行的重要股東。

2010年~2011年，星河控股還先后兩次入股國內最大的創(chuàng )投機構深創(chuàng )投，總投入超10億元，持股比例為17.39%，位列第二大股東。

股權投資成為星河早期介入金融領(lǐng)域的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。星河控股投資了近60家企業(yè)，其中有50多家是高新技術(shù)企業(yè)，對外投資的資產(chǎn)規模已達50多億。目前，星河集團的股權投資已進(jìn)入收獲期，7家公司已經(jīng)成功上市。

此外，星河金融還投資國家級中小企業(yè)基金、前海母基金、紅土創(chuàng )業(yè)基金，現已形成囊括保險、銀行、創(chuàng )投和互聯(lián)網(wǎng)金融在內的全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

從地產(chǎn)轉向金融，星河并不是第一家，也不是最后一家。轉型與變革成為每個(gè)房企在“白銀時(shí)代”都面臨的命題，而金融領(lǐng)域則有大量房企排兵布陣。

除開(kāi)已轉入金融領(lǐng)域的復星集團、綠地集團，恒大集團、保利地產(chǎn)等巨頭，也開(kāi)始殺入金融行業(yè)。

就在5月24日，保利地產(chǎn)公告，擬出資3.5億元設立粵港證券，而恒大集團在去年成立了恒大人壽之后，近日有消息顯示恒大還將成立一家民營(yíng)銀行。恒大集團主席許家印的野心也是要做產(chǎn)融結合。

接近星河的人士認為，以星河目前在金融領(lǐng)域的布局和體量，以及剛剛完成的集團管理架構調整，盡管在下一個(gè)五年，星河未必能殺入一線(xiàn)，但在以利潤為中心的各項經(jīng)營(yíng)指標上，有機會(huì )實(shí)現彎道超車(chē)。

21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，目前，星河控股正在著(zhù)手各項業(yè)務(wù)的分拆上市。星河控股內部人士透露，不出意外，星河旗下的商業(yè)地產(chǎn)將在2016年年底登陸資本市場(chǎng)；此外，體量更大、盈利能力更強的地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)也將完成上市。一旦這些動(dòng)作完成，星河控股或將是另一番景象。