2017年以來,在“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下,各地政府積極深化房地產(chǎn)調(diào)控,調(diào)控從一線城市向二線城市及三四線熱點城市蔓延2018年上至今,政府繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控,調(diào)控力度不斷加碼。在持續(xù)的政策調(diào)控下,房企優(yōu)勝劣汰加劇,市場份額繼續(xù)向品牌房企集中。根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的2018年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜,以銷售金額計算,銷售十強房企行業(yè)集中度達到29.9%,銷售二十強房企達到40.6%,銷售五十強房企達到58.2%,銷售百強房企達到69.3%。未來我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將更加激烈,謀求長期可持續(xù)發(fā)展的房企需要不斷提升企業(yè)的核心競爭力。
通過并購具有區(qū)域優(yōu)勢的地方性房地產(chǎn)企業(yè)是謀求長期可持續(xù)發(fā)展、提高企業(yè)核心競爭力的重要手段。據(jù)統(tǒng)計,從2012年開始,房地產(chǎn)并購市場經(jīng)歷了5年的高增長,交易數(shù)量及金額連年創(chuàng)新高。2017年,中國房地產(chǎn)并購交易數(shù)量超過480筆,交易金額達到800多億美元,同比增加31%。業(yè)內(nèi)人士分析,通過并購在短期內(nèi)大幅提升企業(yè)的核心競爭力,包括快速進入新市場與提升市場份額、降低企業(yè)負債率以及提升盈利能力等。
以信達地產(chǎn)收購淮礦地產(chǎn)為例。2018年5月,信達地產(chǎn)以約78.3元的交易對價收購淮礦地產(chǎn)100%股權(quán)事項獲得證監(jiān)會無條件審核通過,并于今年7月31日完成并表。從最新披露的第三季報來看,本次并購在一定程度上提升了信達地產(chǎn)的核心競爭力。
首先,信達地產(chǎn)的資產(chǎn)總量接近千億水平,資本實力大幅提升。三季度數(shù)據(jù)顯示,信達地產(chǎn)資產(chǎn)總額達到997.07億元,較年初增加277.67億元;歸屬于母公司的所有者權(quán)益為186.35億元,較年初增加88.03億元。資產(chǎn)規(guī)模是衡量一家房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要指標,信達地產(chǎn)借此成成為國內(nèi)超大型房地產(chǎn)企業(yè)之一,為未來的持續(xù)發(fā)展可供堅實基礎(chǔ)。
其次,通過并購淮礦地產(chǎn),信達地產(chǎn)在鞏固長三角區(qū)域優(yōu)勢的同時,快速進入北京市場。資料顯示,淮礦地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍主要集中在安徽省、浙江省和北京市,前兩者是信達地產(chǎn)長期深耕的區(qū)域,隨著淮礦地產(chǎn)的加入,信達地產(chǎn)將進一步整合長三角優(yōu)勢資源,鞏固公司在長三角的區(qū)域優(yōu)勢。同時,淮礦地產(chǎn)在北京地區(qū)有重要布局,信達地產(chǎn)借借此快速進入北京房地產(chǎn)市場,正式開啟信達地產(chǎn)對京津冀的戰(zhàn)略布局。
第三,提升信達地產(chǎn)的盈利能力、降低資產(chǎn)負債率。從信達地產(chǎn)三季度的財務(wù)報表可知,信達地產(chǎn)前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入79.52億元;實現(xiàn)凈利潤9.82億元,較上年同期增長138.93%;歸屬母公司凈利潤8.87億元,比上年同期增長190.82%;累計實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)益銷售面積108.76萬平方米,同比增長21.19%;權(quán)益銷售合同額238.66億元,同比增長55.71%。同時,貨幣資金達到156.4億元,較上年同期的100.2億元提升56.2億元,增幅達到56%;期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為153億元,同比上升54%;預(yù)售款項達到294.8億元,同比增加166.1億元,增幅達到129%。前三季度的加權(quán)ROE達到7.54%,較去年同期的3.35%上升4.19%,說明盈利能力獲得大幅提高,為股東帶來更高的回報。資產(chǎn)負債率為80.75%,較年初86.03%減少5.28個百分點;剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為51.19%,較年初67.00%下降15.81個百分點。這一系列數(shù)據(jù)說明信達地產(chǎn)的現(xiàn)金回款速度加快,盈利能力獲得明顯提升的同時,負債率大幅下降,財務(wù)狀況更加穩(wěn)健。
“房地產(chǎn)行業(yè)拐點已經(jīng)到來”已經(jīng)成為共識,房企優(yōu)勝劣汰加劇,市場份額繼續(xù)向品牌房企集中,類似信達地產(chǎn)的大型房企在資本實力、資產(chǎn)規(guī)模、區(qū)域布局、品牌、回款周期以及財務(wù)穩(wěn)健上都具有更大優(yōu)勢,這將保障大型房企在未來的競爭中立于不敗之地。
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