□晚報記者 楊冬 報道

　　因“住改商”、“居改非”而引發(fā)的糾紛，將在今后獲得明確的法律依據。最高人民法院近日公布的司法解釋中明確，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房必須征得本棟建筑物內其他 “有利害關(guān)系”業(yè)主的意見(jiàn)，即外界普遍解讀的“一票否決”制。記者昨天在采訪(fǎng)中了解到，這一司法解釋對解決本市目前既有、既存的“居改非”問(wèn)題尚存一定難度。

　　業(yè)主反映小區存在“居改非”

　　“新的司法解釋從法律的角度無(wú)疑為今后解決 ‘住改商’、‘居改非’等問(wèn)題而引發(fā)的糾紛提供了依據，但從現實(shí)的角度而言，對解決既有的、既存的上述問(wèn)題、現狀，其指導意義并不是最大?！鄙虾Ｎ飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )有關(guān)專(zhuān)家指出，就上海而言，“住改商”、“居改非”的現象還是十分普遍的，當中既有歷史遺留，也存在著(zhù)現實(shí)認定、執法中主體不明等原因。

　　2008年的一份評估問(wèn)卷調查顯示，有近50%的受訪(fǎng)業(yè)主反映，在自己的小區存在“居改非”；業(yè)委會(huì )、人大代表、管理部門(mén)對“居改非”持否定態(tài)度的均超過(guò)70%，業(yè)主持否定態(tài)度的近70%。

　　“新建小區少，售后公房多；真正掛牌經(jīng)營(yíng)的少，無(wú)證、無(wú)照經(jīng)營(yíng)的多；就地拆建、破墻開(kāi)店的少，暗自辦公、違法改造的多；真正夠得上商住兩用的少，實(shí)為居住用途違法、非法濫用的多?！庇嘘P(guān)專(zhuān)家在總結近年來(lái)“居改非”的新情況、新問(wèn)題時(shí)談到。不少普通業(yè)主則表達了對 “住改商”、“居改非”現象的擔憂(yōu)——

　　一業(yè)主指出，在住宅樓內開(kāi)辦餐廳、歌舞廳、公司等，會(huì )導致小區居住環(huán)境下降，如帶來(lái)油煙、噪音等污染，造成小區車(chē)位緊張、電梯擁堵等；另一業(yè)主指出，一些網(wǎng)店的實(shí)體店鋪，通常都是由住宅“一室兩用”，樓道內經(jīng)常會(huì )出現生人面孔，在治安上帶來(lái)了極大的隱患。還有業(yè)主表示，住宅物業(yè)與商用物業(yè)在電費、水費、電話(huà)費的收取上應執行不同的標準，把公司開(kāi)在住宅樓內，“算是便宜他們了”。

　　根本上解決“住改商”難度大

　　因此，當新的司法解釋出臺，人們紛紛猜測，原先小區、大樓內非法開(kāi)設的公司、店鋪是否得該撤的撤，該關(guān)的關(guān)呢？業(yè)內人士指出，既有、既存的“住改商”、“居改非”現象，乃是一歷史遺留問(wèn)題。造成其屢禁不止的原因之一是，從實(shí)踐的角度來(lái)說(shuō)，規劃部門(mén)難以對一個(gè)居住單元、一間房屋需變更使用性質(zhì)的情況予以查明、許可。在現實(shí)操作中，很難將那些已經(jīng)“合理”存在多年的公司、店鋪“掃”出門(mén)。

　　上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )有關(guān)專(zhuān)家則表示，為阻止“住改商”、“居改非”的蔓延，目前所采取的辦法通常是在源頭上把關(guān)，在工商行政審批這一道環(huán)節，不予頒發(fā)相關(guān)經(jīng)營(yíng)許可。事實(shí)上，絕大多數的“住改商”、“居改非”均為無(wú)證、無(wú)照運轉，是一種非法經(jīng)營(yíng)。只要同幢物業(yè)內有業(yè)主舉報、投訴，工商管理部門(mén)完全有理由對之予以整肅、取締。

　　然而，記者在采訪(fǎng)調查中發(fā)現，在對“住改商”、“居改非”的具體實(shí)踐、應對中，缺少的恰恰是能夠主動(dòng)跨前一步、真正承擔起執法任務(wù)的管理部門(mén)，致使住宅物業(yè)管理中的亂象得以滋生、蔓延?！凹热灰呀?jīng)認定了是非法，但具體由誰(shuí)來(lái)執行，是法院、工商，還是城管，或是房地執法部門(mén)，這些在相關(guān)的解釋中都沒(méi)有得到明確?！币粚?zhuān)家談到表示。