“東北地區尤其是沈陽(yáng)，可以說(shuō)是全國商業(yè)住房租售比回報率最高的地區，比北京、上海還高?！?/p>

　　本刊記者 何曉春

　　10月17日中午，雖然是吃飯時(shí)間，但是明達意航“錦繡瀾灣”項目售樓部依然門(mén)庭若市，人們三五成群地圍著(zhù)售樓小姐咨詢(xún)。作為沈撫同城化的標志項目，“錦繡瀾灣”是沈撫新城核心區最大的房地產(chǎn)項目，占地面積120萬(wàn)平方米，目前已經(jīng)完工67.3萬(wàn)平方米；總投資69億元，目前已經(jīng)投資32億元。

　　遼寧省浙江商會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)、明達意航集團董事長(cháng)葉錦寨向《浙商》記者透露：“從今年3月開(kāi)始，我們的月銷(xiāo)售量已經(jīng)連續7個(gè)月過(guò)億元了。我們這里別墅均價(jià)7000元/平方米，普通住宅均價(jià)3000元/平方米，銷(xiāo)售額要達到上億元并不容易；況且周邊樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng)的多的是，而我們的售樓部天天都是人山人海。在沈撫新城，15歲以上60歲以下的沒(méi)有人不知道我們樓盤(pán)的?！?/p>

　　在“錦繡瀾灣”項目周邊，包圍著(zhù)保利、萬(wàn)科、碧桂園等房地產(chǎn)“大鱷”的項目。不過(guò)葉錦寨給明達意航的定位是城市建設商，而非簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)商。

　　除了房地產(chǎn)項目，明達意航還承建了沈撫新城38.4公里的道路與480萬(wàn)平方米的景觀(guān)，栽種樹(shù)苗700萬(wàn)株?！拔覀儚囊婚_(kāi)始就參與沈撫新城的規劃設計，先期參與城市基礎設施建設，除了電之外，其他所有的基礎設施都是由我們承建的?！?/p>

　　明達意航的“造城”運動(dòng)不僅在沈撫新城，他們在遼陽(yáng)開(kāi)發(fā)的總面積11.76平方公里的“河東新城”項目也已經(jīng)于6月9日開(kāi)工。這個(gè)項目幾乎是沈撫新城項目的2倍大，在建房產(chǎn)107.4萬(wàn)平方米；總投資將達到136億元，目前已經(jīng)投資8億元。

　　當初明達意航以基準價(jià)上浮10%拿了土地，不過(guò)葉錦寨一點(diǎn)也不擔心，等到道路修好之后，地價(jià)漲幅達到100%?！耙赂?，先修路嘛?！比~錦寨對《浙商》記者說(shuō)，“這兩個(gè)大項目投資周期是6年，沈撫新城項目我們的預期利潤40億元，而遼陽(yáng)河東新城的預期利潤將達到100億元?！?/p>

　　這家創(chuàng )始于浙江金華，發(fā)跡于溫州的浙商企業(yè)，是2004年來(lái)到遼寧的，一開(kāi)始在沈陽(yáng)故宮門(mén)口開(kāi)發(fā)了“萬(wàn)泉風(fēng)景”項目，開(kāi)盤(pán)40分鐘就被搶光了，“連開(kāi)盤(pán)儀式都沒(méi)來(lái)得及做，房子就沒(méi)了?！比~錦寨用了3年半時(shí)間，摸清了遼寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　不過(guò)，葉錦寨向《浙商》記者透露，明達意航真正的利潤并不在住宅項目，而是等大量的業(yè)主入住之后商業(yè)房的租售回報?！拔覀兊竭|寧之后，至今沒(méi)有賣(mài)過(guò)1平方米商業(yè)房，一直留著(zhù)出租。到今年8月底，我們在遼寧的商業(yè)房?jì)糍Y產(chǎn)已經(jīng)突破30億元，未來(lái)3年我們的商業(yè)房?jì)α繉?huì )超過(guò)120萬(wàn)平方米，凈資產(chǎn)達到100億元?！?/p>

　　為何對商業(yè)房只租不賣(mài)？葉錦寨對《浙商》記者說(shuō)：“東北地區尤其是沈陽(yáng)，可以說(shuō)是全國商業(yè)住房租售比回報率最高的地區，比北京、上海還高。因為這里經(jīng)濟承受能力不強，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)少，他們大多數買(mǎi)不起商業(yè)房，但租得起。在浙江，住宅租售比回報率在3-4%，回報期大約在30年；商業(yè)房租售比回報率在5-7%，回報期大約在25年。在沈陽(yáng)，商業(yè)房租售比回報率在12-15%，回報期大約在10年，住宅出租的回報期大約在15年?！?/p>

　　“以前遼寧城市建設慢，是因為啟動(dòng)比較晚。東北的資源相當豐富，而且工業(yè)基礎雄厚，未來(lái)10年遼寧的經(jīng)濟肯定很快就會(huì )進(jìn)入全國前10位，發(fā)展速度會(huì )比南方沿海省份快?！比~錦寨對于遼寧的未來(lái)充滿(mǎn)信心。

　　“從秸稈中提取乙醇成本太高，我要做的就是讓秸稈顆粒替代煤炭！”

　　吳文民：60億元利潤的想象空間

　　本刊記者 何曉春

　　吳文民從公文包里摸索了很久，終于掏出兩枚“鉛筆頭”。吳文民是遼寧省浙江商會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)、遼寧遼東鋼鐵總廠(chǎng)總裁，但是現在他的心思已經(jīng)不在鋼鐵廠(chǎng)了，他掏出的也并不是真正的鉛筆頭，而是秸稈顆粒。

　　“從秸稈中提取乙醇成本太高，我要做的就是讓秸稈顆粒替代煤炭！”吳文民告訴《浙商》記者：“秸稈顆粒的熱值在4000大卡左右，煤炭的熱值在5000大卡左右；但是秸稈顆粒的燃燒率達到97%，而煤炭的燃燒率只能達到70%。與煤炭相比，秸稈顆粒環(huán)保無(wú)污染?！?/p>

　　我國是農業(yè)大國，擁有耕地15億畝，年產(chǎn)秸稈7億噸。但這些資源不僅沒(méi)有得到有效利用，在有些地方甚至成為負擔，加快秸稈的優(yōu)質(zhì)化轉換利用勢在必行。發(fā)展生物質(zhì)能源，以生物質(zhì)燃料替代煤炭，可減少二氧化碳排放，減少碳氫化物、氮氧化物等對大氣的污染。

　　10月17日，吳文民剛剛與丹東鳳城相關(guān)部門(mén)談判結束。按照他的計劃，將在鳳城每個(gè)鄉鎮投資1－2臺秸稈顆粒機設備，采取股份制的模式與村鎮合作，由他們負責收購秸稈?！斑@是我的策略，否則50元/噸的秸稈，他們很有可能就賣(mài)給我200元/噸。因為是股份制合作，我們成了利益共同體?！眳俏拿駥Α墩闵獭酚浾哒f(shuō)。

　　吳文民給《浙商》記者算了筆賬，以每個(gè)縣30臺秸稈顆粒機設備計算，設備投資額在180萬(wàn)元左右；以每臺機器每年生產(chǎn)20萬(wàn)噸秸稈顆粒計算，每個(gè)縣每年能夠生產(chǎn)600萬(wàn)噸秸稈顆粒。秸稈顆粒的成本控制在300元/噸以下，而售價(jià)可以達到500-600元/噸。

　　按照吳文民的設想，如果秸稈顆?！皺C器＋農戶(hù)”的模式在鳳城嘗試成功，那么可以在東北很多地方“遍地開(kāi)花”。如果能夠在10個(gè)縣復制成功，每年就能夠生產(chǎn)6000萬(wàn)噸秸稈顆粒。僅以每噸100元的利潤計算，6000萬(wàn)噸秸稈顆粒就能夠產(chǎn)生60億元的利潤。雖然吳文民在遼寧丹東與安徽六安投資鋼鐵廠(chǎng)與水泥廠(chǎng)，但他認為那些產(chǎn)業(yè)都做不大?！澳切┢髽I(yè)只是賺錢(qián)，但這個(gè)(秸稈顆粒)產(chǎn)業(yè)可以做大?！眳俏拿駥Α墩闵獭酚浾哒f(shuō)。

　　那么，秸稈顆粒的銷(xiāo)路如何？吳文民告訴《浙商》記者：“在日本、韓國市場(chǎng)，秸稈顆粒供不應求，到港價(jià)格高達1000元/噸?，F在中國有不少秸稈顆粒企業(yè)，但不成氣候，滿(mǎn)足不了市場(chǎng)需求。如果企業(yè)走上正軌，70%的產(chǎn)品可以出口，30%的產(chǎn)品可以?xún)蠕N(xiāo)。沈陽(yáng)、丹東等地的鍋爐不在少數，東北地區的這些鍋爐以后都是我們的潛在客戶(hù)。在許多地方，由于環(huán)境保護的原因，煤炭鍋爐已經(jīng)不讓燒了，但燃燒秸稈顆粒的生物質(zhì)能鍋爐卻允許燃燒?！?/p>

　　“我希望這個(gè)項目能夠成為‘省長(cháng)項目’！”吳文民對《浙商》記者說(shuō)，“秸稈顆粒項目不僅能產(chǎn)生可觀(guān)的經(jīng)濟效益，還能產(chǎn)生良好的社會(huì )效益，并且能解決農民就業(yè)問(wèn)題?！闭\然，新能源產(chǎn)業(yè)能夠得到相關(guān)部門(mén)的扶持，前景廣闊并且相當光彩。

　　董鋒希望營(yíng)口鲅魚(yú)圈東部地區的規劃早日出臺，他認為東部地區是鲅魚(yú)圈打造百萬(wàn)人口城市的最具潛力地區。

　　董鋒：打造營(yíng)口最好商圈

　　本刊記者 何曉春

　　10月27日，當《浙商》記者見(jiàn)到遼寧省浙江商會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)、浙江錢(qián)江水利置業(yè)投資有限公司常務(wù)副總經(jīng)理董鋒時(shí)，他正在寫(xiě)提案。作為營(yíng)口市鲅魚(yú)圈區人大代表，董鋒的桌上擺著(zhù)一份《關(guān)于加緊東部地區規劃出臺、加快東部開(kāi)發(fā)步伐的建議》。

　　錢(qián)江水利置業(yè)是上市公司錢(qián)江水利(600283)的子公司，他們在浙江省外投資的第一個(gè)項目，便是營(yíng)口鲅魚(yú)圈錢(qián)江五金建材商貿城?！爱敃r(shí)錢(qián)江水利剛開(kāi)始做房地產(chǎn)，浙江的地價(jià)已經(jīng)比較高了，我們就想走出浙江試試水?！倍h對《浙商》記者說(shuō)。

　　董鋒把營(yíng)口鲅魚(yú)圈比作是浙江臺州的椒江區?！芭_州椒江從一個(gè)小漁村發(fā)展成為大都市，也就用了十多年的時(shí)間。營(yíng)口港是遼寧中部城市群最近的出?？?，我們認為鲅魚(yú)圈很有潛力。當時(shí)國家振興東北計劃尚未出臺，但我們已經(jīng)從消息靈通人士那里了解到這個(gè)政策，覺(jué)得這是個(gè)機會(huì )?！?/p>

　　事實(shí)證明，董鋒的判斷是正確的：營(yíng)口港吞吐量近年來(lái)一直以每年30%-40%的速度增長(cháng)，到今年能突破1.2億噸。不過(guò)，錢(qián)江水利置業(yè)遭遇了“水土不服”的命運。當時(shí)，他們想參照浙江永康的中國科技五金城的樣板來(lái)做，在營(yíng)口復制一家“中國科技五金城”。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調查，董鋒發(fā)現當地缺乏產(chǎn)業(yè)基礎，靠單一的五金類(lèi)行業(yè)拉動(dòng)市場(chǎng)有相當的難度。于是把“中國北方五金商貿城”更名為“錢(qián)江五金建材商貿城”。

　　錢(qián)江五金建材商貿城位于營(yíng)口鲅魚(yú)圈主干道長(cháng)江路東頭，沈大高速公路與哈大國道之間。項目總占地面積為500畝，計劃投資4億元，是鲅魚(yú)圈最大的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)。目前商貿城一期已經(jīng)建成了12萬(wàn)余平方米商業(yè)建筑，實(shí)際投資2.5億元；一共800多個(gè)鋪位，已經(jīng)銷(xiāo)售了70%左右。

　　雖然成本已經(jīng)收回80%，但是擔心后期招商引資的困難，如今錢(qián)江水利置業(yè)已經(jīng)調整戰略，準備在后期300多畝土地上開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)。董鋒向《浙商》記者透露，經(jīng)過(guò)與鲅魚(yú)圈經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )的溝通，錢(qián)江水利置業(yè)補交了一些錢(qián)，把土地的商業(yè)性質(zhì)更改為住宅性質(zhì)。

　　由于錢(qián)江五金建材商貿城周邊并沒(méi)有大型樓盤(pán)，地價(jià)沒(méi)有可比性，但是顯然地價(jià)的溢價(jià)已經(jīng)讓錢(qián)江水利置業(yè)收回了成本。目前，鲅魚(yú)圈海邊的房子已經(jīng)賣(mài)到4000-5000元/平方米，即使以1000元/平方米樓面地價(jià)計算，地價(jià)就相當于每畝60多萬(wàn)元，而當初錢(qián)江水利置業(yè)拿地的時(shí)候是10萬(wàn)元/畝。

　　“有些人勸我們‘炒地’，直接把地賣(mài)了就算了?！倍h對《浙商》記者說(shuō)，“但我們考慮到作為一個(gè)上市公司，聲譽(yù)比利潤更加重要，我們也希望做一件能夠拉動(dòng)當地經(jīng)濟的事情，希望扎扎實(shí)實(shí)在鲅魚(yú)圈經(jīng)營(yíng)下去，而不是‘撈一把’就走?！?/p>

　　董鋒希望鲅魚(yú)圈東部地區的規劃早日出臺，他認為東部地區是鲅魚(yú)圈打造百萬(wàn)人口城市的最具潛力地區?！皷|部地區現在最欠缺的就是規劃沒(méi)出臺，相應的開(kāi)發(fā)不確定，但這恰恰留給我們想象的空間?！倍h對《浙商》記者說(shuō)。