大勢(shì)

　　2011年以來(lái)出臺(tái)的一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策，讓不少擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司頗為糾結(jié)。專家甚至預(yù)言，房地產(chǎn)股將在今后的1-2年內(nèi)出現(xiàn)一波明顯的賣(mài)殼潮。

　　文 │ 本刊記者 俞越

　　作為一家主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的公司，鼎立股份(600614.SH)正試圖涉足稀土行業(yè)。

　　日前，鼎立股份以4000萬(wàn)元的價(jià)格，收購(gòu)浙江中電設(shè)備股份有限公司持有的廣西有色金屬集團(tuán)岑溪稀土開(kāi)發(fā)有限公司10%的股權(quán)。這是鼎立股份繼今年1月收購(gòu)江蘇清拖農(nóng)業(yè)裝備有限公司51%的國(guó)有股權(quán)后，在房地產(chǎn)領(lǐng)域外進(jìn)行的又一次收購(gòu)行動(dòng)。

　　“在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，規(guī)避利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)單一帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”這是鼎立股份歷次在主營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外尋求拓展時(shí)，公告中都會(huì)用到的說(shuō)辭?；仡櫠α⒐煞葸^(guò)去半年中資產(chǎn)售買(mǎi)情況，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于行業(yè)的影響可見(jiàn)一斑。

　　2010年7月，鼎立股份將持有的淮安金捷置業(yè)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。此外，盡管之后公司公布了用于上海嘉定高爾夫花園配套住宅項(xiàng)目的定向增發(fā)預(yù)案，但在方案尚無(wú)下文的情況下，公司已開(kāi)始在主營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外拓展新的空間，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速。

　　這是個(gè)看政策臉色吃飯的行業(yè)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)曾吸引了不少非房地產(chǎn)主業(yè)的上市公司參與其中。然而時(shí)過(guò)境遷，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)厲，房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性隨之加大。曾經(jīng)是“香餑餑”的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，由于發(fā)生虧損而成為了一些上市公司的“毒藥”。

　　退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　“出售飛樂(lè)房地產(chǎn)，主要還是因?yàn)槠溥B年虧損，不能給公司帶來(lái)收益?！睂?duì)于飛樂(lè)股份(600654.SH)今年2月公告稱以“零增值”的價(jià)格，掛牌出讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的舉動(dòng)，公司董秘劉仁仁表示，此舉是為加快非主營(yíng)產(chǎn)業(yè)及虧損企業(yè)的退出，同時(shí)為了盤(pán)活資產(chǎn)，“集中精力發(fā)展主業(yè)”，提高公司的盈利能力。

　　根據(jù)飛樂(lè)股份2月份公告，公司將轉(zhuǎn)讓旗下虧損企業(yè)上海飛樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司100%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)定為1.58億元。其中還包括應(yīng)歸還給飛樂(lè)股份的債權(quán)1.41億元，出讓價(jià)不低于評(píng)估值。

　　這已是公司4個(gè)月以來(lái)第二次出售其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。去年10月，飛樂(lè)股份便開(kāi)始逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，將擁有的兩地塊以1.23億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。公司當(dāng)時(shí)表示，處置兩地塊可降低公司的財(cái)務(wù)成本，改善資金狀況。

　　“剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)與再融資需求也有關(guān)?！眲⑷嗜释瑫r(shí)透露，目前只要上市公司業(yè)務(wù)中沾上了地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在申請(qǐng)?jiān)偃谫Y時(shí)，很可能就會(huì)被證監(jiān)會(huì)“一刀切”。為了讓再融資能順利通過(guò)，不少公司也只能將盈利的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)忍痛割愛(ài)了。

　　在“退房”的路上，飛樂(lè)股份并不孤獨(dú)。

　　同樣是今年2月，華芳紡織(600273.SH)也發(fā)表公告，擬向控股股東轉(zhuǎn)讓所持上海華合投資有限公司52%的股權(quán)，作價(jià)2605萬(wàn)元，3年獲利1045萬(wàn)元。華芳紡織表示，資產(chǎn)出售完成后，一方面可收回投資成本，實(shí)現(xiàn)投資收益；另一方面，公司將“集中精力做強(qiáng)主業(yè)”，“暫不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)”。

　　擬回歸“方正系”的中國(guó)高科也于2月26日發(fā)布權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書(shū)。方正集團(tuán)除承諾將會(huì)對(duì)上市公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)外，對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題也作出承諾，中國(guó)高科目前擁有的少量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或?qū)⒃诖撕笙嗬^剝離。

　　未來(lái)恐將出現(xiàn)“賣(mài)殼潮”

　　自2002年起，中國(guó)迅速崛起的房地產(chǎn)企業(yè)，曾掀起過(guò)一股買(mǎi)殼上市大潮。2008年，公開(kāi)信息披露顯示，有近30家房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)殼、借殼上市，其中ST公司的“殼”尤為緊俏。買(mǎi)殼上市成為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)的主渠道。

　　而眼下，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力越來(lái)越大，讓不少擁有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司頗為糾結(jié)。

　　“對(duì)于地產(chǎn)股的影響首先是估值基礎(chǔ)的崩潰?！倍嗉夜蓟鹜顿Y顧問(wèn)張中秦認(rèn)為房地產(chǎn)上市企業(yè)前途堪憂。他分析說(shuō)，多年來(lái)地產(chǎn)股屬藍(lán)籌股，有穩(wěn)定豐厚的收益，一方面來(lái)自國(guó)家政策扶持；另一方面來(lái)自土地價(jià)格上漲帶來(lái)的增值收益。如今，利潤(rùn)基礎(chǔ)喪失殆盡，估值基礎(chǔ)也就面臨崩潰。

　　“未來(lái)，地產(chǎn)股的估值方式將從市盈率轉(zhuǎn)為市凈率，這將大大降低整個(gè)地產(chǎn)板塊的估值水平?！睆堉星亟忉屨f(shuō)，在市場(chǎng)炙熱的情況下，一家地產(chǎn)上市公司只要有項(xiàng)目結(jié)算，每股賺了1元，就可以用20倍甚至30倍的市盈率將其定為20元到30元，原因是利潤(rùn)穩(wěn)定。但是，現(xiàn)在每股年收益1元多的公司，可能市盈率連10倍都不到，原因就在于市場(chǎng)調(diào)控預(yù)期下，喪失了原本賴以生存的穩(wěn)定性。在沒(méi)有項(xiàng)目結(jié)算的情況下，上市公司的虧損就成了必然。

　　張中秦認(rèn)為，在地產(chǎn)股的估值方面，可以參考香港市場(chǎng)的估值水平，基本就是凈資產(chǎn)的1倍-2倍。公司手頭有了新項(xiàng)目，可以估算大概能賺多少錢(qián)，每股凈資產(chǎn)能增加多少；再根據(jù)公司獲得項(xiàng)目的難易程度，對(duì)照凈資產(chǎn)給1倍-2倍的溢價(jià)。

　　那么，對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，上市的意義何在？

　　喪失了融資功能之后的房地產(chǎn)上市公司，特別是對(duì)于一些手頭基本沒(méi)有項(xiàng)目，又接不到新項(xiàng)目的公司，上市公司的名稱只是空殼。證券市場(chǎng)是一個(gè)講究資源優(yōu)化分配的地方，既然是個(gè)無(wú)用的殼，那么轉(zhuǎn)型或者轉(zhuǎn)行的行為將大量產(chǎn)生。

　　張中秦更是據(jù)此推論：房地產(chǎn)股將在今后的1-2年內(nèi)出現(xiàn)一波明顯的賣(mài)殼潮。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，尋找出那些自身財(cái)務(wù)狀況干凈，沒(méi)有黑洞糾紛，目前基本無(wú)項(xiàng)目可做，市值比較適中的地產(chǎn)公司作為殼資源觀察，在一個(gè)合適的價(jià)格買(mǎi)入或許是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。