在一片冷清中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商終于對樓市前景的判斷達成一致：冬天來(lái)了!而且這個(gè)冬天不是轉瞬即逝。

　　在衡量房企生存的四大指標：負債率、存貨、銷(xiāo)售率和融資方面，房企目前交出的答卷都不樂(lè )觀(guān)。

　　房產(chǎn)公司最高負債率竟達到968.7%;而四大龍頭“招保萬(wàn)金”庫存總額就高達4523億元;銷(xiāo)售方面，前三季半數以上大型房企未完成全年銷(xiāo)售目標75%;而外部的輸血通道，也因為銀行、股市、債市、信托的收緊，顯得更加捉襟見(jiàn)肘。

　　四座大山下，誰(shuí)能熬過(guò)這個(gè)冬天。誰(shuí)又會(huì )湮沒(méi)在這個(gè)季節。

　　這個(gè)冬天，注定幾家歡樂(lè )幾家愁。

　　負債率高企

　　資產(chǎn)負債率是衡量企業(yè)健康與否的重要財務(wù)指標。過(guò)高的資產(chǎn)負債率將意味著(zhù)該企業(yè)債務(wù)負擔嚴重，財務(wù)壓力大。

　　數據顯示，截至2011年9月30日，133家滬深兩地上市房企超七成共計98家負債率超過(guò)65.58%的均值，其中有8家A股上市房企資產(chǎn)負債率超過(guò)85%，16家上市房企資產(chǎn)負債率超過(guò)80%，有兩家超過(guò)100%，資不抵債。與過(guò)去10年的房企財務(wù)數據相比，今年房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率達到最高值。由于財務(wù)數據總是有一定滯后性，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的資金狀況還在惡化。

　　存貨壓頂

　　新房可售庫存如今已處于2010年以來(lái)的高位。

　　三季報數據統計顯示，滬深股市140多家上市房企存貨總量超過(guò)1.2萬(wàn)億元，較去年同期大幅上漲了42%。其中，庫存同比增長(cháng)的公司多達112家，占比77.78%，庫存環(huán)比增長(cháng)的也有109家，占比75.69%。四大龍頭“招保萬(wàn)金”庫存總額達到4523億元，同比增長(cháng)47%，環(huán)比增長(cháng)8%，占到所有上市房企庫存的近四成。在新推盤(pán)增加和成交放緩的影響下，后市商品住房的可售存量還可能上升。券商分析師普遍表示，下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的庫存將呈現增長(cháng)趨勢，預計到年底市場(chǎng)整體庫存將上升20%-30%。

　　銷(xiāo)售乏力

　　市場(chǎng)入冬，銷(xiāo)售回款速度放緩，標桿房企鐵打的脊梁也要撐不住了。

　　前三季半數以上大型房企未完成全年銷(xiāo)售目標75%，房企巨頭的銷(xiāo)售狀況在10月份也是全線(xiàn)告急。截止到11月7日，9家上市房企公布了10月份銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。整體來(lái)看，上市房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)在10月份出現量?jì)r(jià)齊跌，銷(xiāo)售額下降的房企數量較8和9月份明顯增多。個(gè)體來(lái)看，在公布業(yè)績(jì)的9家企業(yè)中，萬(wàn)科、碧桂園等上市公司10月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)同比下降。萬(wàn)科、保利降幅進(jìn)一步擴大。其中萬(wàn)科等房企連續3月同比下降，碧桂園、保利等連續兩月業(yè)績(jì)下降。

　　融資遇阻

　　先是銀行信貸向諸多開(kāi)發(fā)商關(guān)閉了大門(mén)，接著(zhù)股市、債市的融資渠道被堵死，然后信托這一房企最為倚重的融資方式也開(kāi)始限制重重。融資斷流，讓饑寒交迫的房企大佬們面臨更大風(fēng)險。

　　根據WIND數據統計，近120家上市房地產(chǎn)企業(yè)第三季度收入環(huán)比下降17%，凈利潤下降38%。剔除沒(méi)有償還壓力的預收賬款后，9月末上市房企短期負債合計達到4550億元，為賬面現金的2倍。融資方面，前三季度房企融資現金凈流入僅為634億元，同比大幅下降41%。而財務(wù)費用則達到47億元，同比上升27%。在這個(gè)冬天，開(kāi)發(fā)商們通過(guò)融資渠道緩解資金壓力的難度已經(jīng)越來(lái)越大。

　　五大房企身負重擔

　　只有在退潮的時(shí)候，才知道誰(shuí)在裸泳。

　　在過(guò)去幾年中高歌猛進(jìn)的一些企業(yè)，成為這輪調控下來(lái)受影響最大的企業(yè)。

　　3—5年再造一個(gè)保利的口號下，在過(guò)去的2年內，保利激進(jìn)拿地，盡管銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大踏步向前，但當高速周轉遭遇銷(xiāo)售乏力時(shí)，一切都不是那么美好。

　　綠城的高負債更甚，再加上所開(kāi)發(fā)的項目面臨需求層被限購，想賣(mài)得好都難。無(wú)怪乎一再被傳“破產(chǎn)”。

　　而對于中華企業(yè)來(lái)說(shuō)，因為布局之地多處在限購范圍，讓銷(xiāo)售前景蒙上陰影。

　　被稱(chēng)為上海本土老大的綠地集團，一面開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，一面進(jìn)軍礦業(yè)，同時(shí)又買(mǎi)下西安浐灞球隊，觸角伸得過(guò)長(cháng)，預警信號頻頻。

　　作為浙江省內另一大佬房企——濱江集團，因為在產(chǎn)品定位上與綠城有著(zhù)相似之處，而一樣面臨限購限貸引發(fā)的銷(xiāo)售難問(wèn)題。

　　保利地產(chǎn)

　　激進(jìn)擴張吃惡果

　　◎ 負債數值緊張程度

　　三季度資產(chǎn)負債率達78.9%，凈負債率為145.9%，高居行業(yè)榜首。負債緊張程度十分嚴重。

　　◎ 存貨數值緊張程度

　　前三季度存貨為1472億元，比去年末上升33.9%。2006年至2010年間，保利地產(chǎn)的存貨增加了1041.86億元，僅2010年一年就劇增498億元。存貨壓力緊張程度十分嚴重。

　　◎ 銷(xiāo)售表現緊張程度

　　保利10月實(shí)現簽約面積56.94萬(wàn)平方米，同比下降26.7%;實(shí)現簽約金額54.2億元，同比下降39.2%。而在8、9月，保利地產(chǎn)簽約金額已分別同比下降11.99%和26.21%，銷(xiāo)售狀況緊張程度嚴重。

　　◎ 融資情況緊張程度

　　保利近年來(lái)主要靠外部融資來(lái)緩解現金壓力。由于背景資本雄厚與融資渠道多元化，保利地產(chǎn)融資緊張程度相對較低。
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　　軍企與國企的雙重背景，造就了保利地產(chǎn)軍人般雷厲風(fēng)行的硬朗風(fēng)格。著(zhù)名的“三搶”策略，即“搶資金、搶市場(chǎng)、搶進(jìn)度”今年依舊未變。

　　然而，對于資金密集型行業(yè)，保利地產(chǎn)的激進(jìn)擴張，已給自身帶來(lái)高負債及低現金流等許多問(wèn)題。今年前三季度，保利地產(chǎn)的凈利潤為35.7億元，而經(jīng)營(yíng)現金赤字卻高達66.7億元。2006年至今保利地產(chǎn)累計舉借債券559.8億元，其中2010年一年新增債務(wù)310.70億元。存貨量急劇增加，項目銷(xiāo)售狀況疲軟，經(jīng)營(yíng)性現金赤字增加，舉債來(lái)緩解資金壓力……

　　今年1-10月，保利拿下了20多個(gè)地產(chǎn)項目，累計911萬(wàn)平方米，支付地價(jià)306億元。平均每年至少新開(kāi)拓7-8個(gè)城市，保利的全國軍團日益壯大。攤子大了，資金壓力也越大，市場(chǎng)走低時(shí)便首尾難顧。保利地產(chǎn)作為“出頭鳥(niǎo)”更是首當其沖。如何協(xié)調好集團旗下養老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等投入高、產(chǎn)出慢的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型與住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平衡，也是保利在激進(jìn)擴張過(guò)長(cháng)中必須面對的難題。

　　即使有多種渠道融資機會(huì )的海外上市房企，也面臨著(zhù)高達15%的年息成本，作為最擅長(cháng)的自救手法，保利今年融資也遇到了諸多阻力。11月5日，保利發(fā)布公告“公司撤回2010年非公開(kāi)發(fā)行A股股票申請的議案”，觀(guān)望18個(gè)月后，保利96億元融資計劃被迫放棄。7月，保利向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )申請注冊發(fā)行40億元的中期票據用于保障房建設，但該筆資金是根據項目情況一期發(fā)行，短期內難以緩解資金饑渴。

　　即使有千萬(wàn)條融資渠道，保利地產(chǎn)最根本的資金來(lái)源還是銷(xiāo)售回籠資金。近日，保利地產(chǎn)在北京、南京、上海等地多個(gè)項目紛紛低調降價(jià)。

　　中華企業(yè)

　　屯兵限購城的尷尬

　　◎ 負債數值緊張程度

　　三季報顯示，截至9月末，該公司的資產(chǎn)總額為235.79億元，負債總額為184.20億元，資產(chǎn)負債率為78.12%，一年內到期的非流動(dòng)負債增加34億元，負債緊張程度較高。

　　◎ 存貨數值緊張程度

　　前三季度存貨172.62億元，較今年年初增長(cháng)18.55億元，存貨周轉率為0.075，存貨壓力較大。

　　◎ 銷(xiāo)售表現緊張程度

　　中華企業(yè)上半年實(shí)現銷(xiāo)售簽約面積69286 平方米，回籠資金僅1.2億元。上半年實(shí)現利潤總額為0.67億元，同比下降55.3%;前三季度利潤總額3.84億元，凈利潤1.84億元，銷(xiāo)售緊張程度高。

　　◎ 融資情況緊張程度

　　2010年密集通過(guò)房地產(chǎn)信托融資，信托融資額位居A股上市房企前三甲，四季度起這些信托計劃將迎來(lái)兌現高峰，企業(yè)融資緊張狀況嚴重。

　　作為上海本土房地產(chǎn)企業(yè)的中華企業(yè)股份有限公司，近來(lái)由于高負債率和高信托/總債務(wù)比例被稱(chēng)為“綠城第二”。

　　第三季度，中華企業(yè)將所持國泰君安證券股份有限公司和申銀萬(wàn)國證券股份有限公司股權出讓?zhuān)〉猛顿Y收益1.73 億元，若剔除此一次性收益以及來(lái)自上海浦東金鑫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的紅利1.55 億元，其前三季度實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤僅0.56億元，意味著(zhù)三季度該公司無(wú)一分錢(qián)進(jìn)賬，還虧損0.11億元。

　　在業(yè)內看來(lái)，中華企業(yè)與綠城有許多相似之處。首先，兩者都熱衷盲目借貸拿地擴張，而產(chǎn)品定位又較高端，面臨調控時(shí)易受大沖擊。
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　　中華企業(yè)的地產(chǎn)項目大部分位于上海及其周邊地區的限購城市，據統計，新增的土地儲備平均的拿地成本為10768元/平方米，產(chǎn)品整體售價(jià)2010年上半年已達到17109元/平方米，全年平均售價(jià)18340元/平方米，在上市房地產(chǎn)企業(yè)中僅次于仁恒置地和綠城中國。高額的土地及開(kāi)發(fā)成本使得中華企業(yè)的項目面臨市場(chǎng)上沸沸揚揚的降價(jià)壓力時(shí)，顯示出較弱的抗沖擊力。

　　其次，瘋狂的房地產(chǎn)信托等形式進(jìn)行融資造成債臺高筑。2010年，中華企業(yè)先后8次進(jìn)行信托融資，募集資金34億元，平均信托收益率達到9.3%，期限在1-2年。如今，中華企業(yè)信托債務(wù)約為53億元，占總債務(wù)的比例約為30%，高居上市房企前三甲。

　　盡管中華企業(yè)多次在公告中表示要擴寬融資渠道，多種途徑籌集拿地和項目資金。但實(shí)際上，隨著(zhù)監管部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸、授信和融資等日益控制，留給中華企業(yè)管理層可操作的空間相當有限。

　　綠城中國

　　高負債的噩夢(mèng)

　　◎ 負債數值緊張程度

　　半年報顯示，綠城資產(chǎn)負債率為87.71%，凈資產(chǎn)負債率163.2%，負債緊張程度較高。

　　◎ 存貨數值緊張程度

　　目前綠城中國土地儲備總建筑面積超過(guò)4千萬(wàn)平方米，上半年共新增土地儲備項目8個(gè)。下半年計劃推出287萬(wàn)平方米可售房源，按照其上半年售出56萬(wàn)平方米計算，其存貨壓力十分緊張。

　　◎ 銷(xiāo)售表現緊張程度

　　截止10月共銷(xiāo)售285億元，同比下滑32.46%，銷(xiāo)售面積124萬(wàn)平方米，同比下滑42%。其銷(xiāo)售額是17家百億代表企業(yè)中下滑最厲害之一。

　　◎ 融資情況緊張程度

　　今年綠城中國最主要的融資方式還是通過(guò)房地產(chǎn)信托進(jìn)行，其7月份通過(guò)平安信托聯(lián)合發(fā)起的信托籌資不超過(guò)30億元，但投資回報率超過(guò)20%，如此高的融資成本證明了其融資情況緊張程度相當嚴重。

　　對于綠城中國，這一激進(jìn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們追求的是“高進(jìn)高出”發(fā)展路徑，使企業(yè)遭遇樓市不景氣時(shí)危機重重。在今年與其同樣售高端產(chǎn)品的龍湖、星河灣等高端項目紛紛降價(jià)，可是綠城中國一直保持著(zhù)不降價(jià)的態(tài)勢，也讓其在銷(xiāo)售變得嚴峻。

　　綠城中國10月份共有17個(gè)新項目或項目分期推出銷(xiāo)售，總推盤(pán)面積約為36萬(wàn)平方米，但銷(xiāo)售額僅比上月上升4億，目前綠城中國僅完成全年目標550億元的51.82%。

　　當眾多房企按兵不動(dòng)，現金為王之時(shí)，高負債的綠城繼續對外拿地，年內綠城中國收獲8塊地，使其土地儲備量超過(guò)4000萬(wàn)平方米，且仍大量屯兵限購城市。

　　高漲的負債率對其帶來(lái)的負面影響也直接影響其融資情況，迫使它采用高昂的成本來(lái)進(jìn)行融資，而這也最終將由其自己來(lái)承擔，使項目賺取的利潤大部分都交付給了信托產(chǎn)品。
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　　而綠城中國會(huì )造成這一結果，與其項目檔次有一定關(guān)系。其推出的項目多為純高端，在限購城市推出，由于受今年調控政策所影響，購買(mǎi)純高端項目人群多數都被限購，導致其銷(xiāo)售慘降。而在這時(shí)候，綠城中國還不愿降價(jià)，始終堅信此輪調控馬上就會(huì )結束，它在賭，但是如果賭輸了，結果會(huì )很慘烈。

　　上海易居房地產(chǎn)企業(yè)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成認為綠城長(cháng)久堅持的是誰(shuí)膽子大誰(shuí)就贏(yíng)，目前他們處在贏(yíng)得起輸不起的時(shí)候。在2008年時(shí)，綠城也產(chǎn)生過(guò)危機，當時(shí)國家花了4萬(wàn)億救市，讓綠城一起度過(guò)了難關(guān)。高負債，高增長(cháng)是綠城的標志，同時(shí)也是高風(fēng)險的因素，而高風(fēng)險則意味著(zhù)倒閉瞬間即成。

　　綠地集團

　　高速擴張能否解套

　　◎ 負債數值緊張程度

　　根據綠地集團提供的最新財務(wù)數據，今年前三季度，集團結算銷(xiāo)售收入為1091.07億元，不過(guò)其中能源產(chǎn)業(yè)實(shí)現銷(xiāo)售收入485億元，占當期全部結算收入的44%。

　　◎ 存貨數值緊張程度

　　截止10月底綠地集團在上海市場(chǎng)庫存量高居房地產(chǎn)企業(yè)榜首，由于2009年綠地在上?？袢?00多億元拿下二十余幅地造成現今存貨壓力較大。

　　◎ 銷(xiāo)售表現緊張程度

　　根據中房信提供的數據，今年前三季度，綠地集團銷(xiāo)售金額為540億元，銷(xiāo)售面積為560萬(wàn)平方米，其銷(xiāo)售情況相對其他房企來(lái)說(shuō)緊張程度稍緩。

　　◎ 融資情況緊張程度

　　銀行融資為主，短期融資券、信托理財產(chǎn)品等為輔，不斷拓寬融資渠道，創(chuàng )新融資模式。所以其融資情況較為順暢，緊張程度相對較低。

　　綠地集團作為尚未上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一，其銷(xiāo)售金額實(shí)際比一些上市企業(yè)更好，面對高負債率、高存貨量，雖然前三季度綠地集團銷(xiāo)量較好，但為了更好的消化高存貨量，獲得資金周轉，綠地選擇了大面積降價(jià)。

　　10月，綠地集團旗下綠地秋霞坊項目進(jìn)行了明顯的降價(jià)，其余綠地在上海的多個(gè)項目如綠地布魯斯小鎮別墅目前正以8折銷(xiāo)售，綠地公園壹品、綠地薔薇九里等樓盤(pán)也均在價(jià)格上有不同程度的讓步。

　　在土地儲備上，在2009年綠地在上海拿下二十余幅地，通過(guò)1至2年的開(kāi)發(fā)，導致今年綠地在上海開(kāi)盤(pán)項目較多，也導致了其目前存貨壓力較大。而綠地今年又獨占鰲頭拿了7幅地，但其中僅1幅為純住宅類(lèi)，其余地塊均涉及商業(yè)。目前綠地的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)占到40%，也證明了其正在從住宅項目向商業(yè)地產(chǎn)項目轉型的過(guò)程，這勢必成為未來(lái)開(kāi)發(fā)商必經(jīng)之路。

　　綠地集團除了房地產(chǎn)行業(yè)外，更投身能源行業(yè)，成為能源新巨頭。能源產(chǎn)業(yè)更作為綠地集團近年來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的第二支柱產(chǎn)業(yè)。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成認為，綠地已經(jīng)逐漸從房地產(chǎn)行業(yè)超宏業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展所轉變，其趨勢是正確的。有效的分散了房地產(chǎn)主業(yè)風(fēng)險。所以在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴峻情況下，相對其他集團，綠地集團存活的相對較好。

　　濱江集團

　　融資單一能否走遠

　　◎ 負債數值緊張程度

　　三季度報顯示目前其資產(chǎn)負債率為81.44%，凈負債率為31.16%。但由于其高額的預收賬款導致其持續高漲的負債率，一旦樓市普遍降價(jià)20%以上，可能出現資不抵債的情況，所以其負債緊張程度相當高。

　　◎ 存貨數值緊張程度

　　截止三季度，濱江集團存貨量已達229億元，同比增長(cháng)55.61%，較年初增長(cháng)71.92%。目前濱江集團存貨數量位列浙江省內第一，其存貨壓力明顯增高。

　　◎ 銷(xiāo)售表現緊張程度

　　截止9月底，濱江集團累計實(shí)現合約銷(xiāo)售金額約55億人民幣，相比去年同期減少20億元人民幣。其主要原因是今年可結算項目減少所致。所以銷(xiāo)售表現與樓盤(pán)交付少有關(guān)，所以緊張程度為一般。

　　◎ 融資情況緊張程度

　　最重要的融資來(lái)源是銀行借貸，其融資渠道較為單一，所以融資情況仍處于較為緊張狀態(tài)。
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　　缺乏現金、銷(xiāo)售大幅下降、土地存貨量大，是濱江集團目前面臨的幾大問(wèn)題，同時(shí)年初制定的100億元銷(xiāo)售計劃可能宣告破產(chǎn)，據了解，截止9月底，僅實(shí)現55億元。

　　81.44%的負債率相比年初增加了1.95%，也使得其成為高負債企業(yè)之一，而其相對單一的融資情況讓現金流成為嚴重問(wèn)題。

　　今年1-9月，濱江集團沒(méi)有任何新增土地儲備，這也證明了公司目前已明顯放緩擴張速度，在區域選擇上，適度規避房?jì)r(jià)已過(guò)快上漲的城市。上半年銷(xiāo)售表現差與可售樓盤(pán)有直接關(guān)系，上半年濱江集團僅三個(gè)項目部分尾盤(pán)及新城時(shí)代廣場(chǎng)交付。

　　濱江集團放緩施工速度，延遲開(kāi)盤(pán)，也許是在盼望政府對限購能夠放寬政策。雖然目前公司可售房源較少，對于銷(xiāo)售資金回籠不利，但是由于旗下新盤(pán)較多，在定價(jià)上會(huì )比較自由。如果政府始終不放開(kāi)政策，雖然走得是中高端線(xiàn)路，但面臨現在的市場(chǎng)以及上半年的資金情況，相信濱江集團也會(huì )給予一個(gè)客戶(hù)更能夠接受的價(jià)格，來(lái)促使銷(xiāo)售量的提升。

　　現今，濱江集團唯有采取快速銷(xiāo)售、大幅降價(jià)，回籠資金，對土地進(jìn)行合理拿地，降低其土地儲備量，才能度過(guò)此次難關(guān)。從2012年起，濱江集團除了位于杭州的項目，位于衢州、上虞及紹興等地項目陸續竣工，公司的土地儲備情況及銷(xiāo)售情況可得到一定程度的緩解，也許2011年是濱江集團逸以待勞的一年，2012年有望成為其業(yè)績(jì)拐點(diǎn)。

　　壞氣候好價(jià)錢(qián)危機中有機遇

　　2011年注定是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上不平凡的一年。在當前三道“限”字鐵閘下，中國房企正面臨一場(chǎng)前所未有的行業(yè)洗牌。

　　90%的房企分批倒下

　　十年之后，還會(huì )剩下哪些房地產(chǎn)企業(yè)?上海易居房房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成認為，第一輪也就是第一個(gè)五年，將會(huì )倒下30%的企業(yè)，其中中小企業(yè)以及大企業(yè)中，成本管控能力差的民營(yíng)企業(yè)先倒。“因為他們一般組織管控有問(wèn)題，導致成本管控能力差，項目少從而材料采購以及與供應商談判能力較差。”

　　第二輪，5到10年之后大約也會(huì )倒下30%的企業(yè)，倒下的是還沒(méi)有實(shí)現從住宅開(kāi)發(fā)到商業(yè)開(kāi)發(fā)或旅游地產(chǎn)等多元發(fā)展轉型的企業(yè)。

　　第三輪也就是10年以后還會(huì )倒下30%的企業(yè)，就是戰略還未調整過(guò)來(lái)的企業(yè)，還是以機會(huì )、人脈導向為主而沒(méi)有向戰略驅動(dòng)和價(jià)值驅動(dòng)轉變的企業(yè)。最后房地產(chǎn)企業(yè)將剩下200~3000家左右也是相當合理的數量。倒下誰(shuí)家是偶然的，但是倒下是必然的。

　　房企并購空前活躍

　　2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)折價(jià)銷(xiāo)售規避風(fēng)險，而2011年開(kāi)發(fā)商則采取了產(chǎn)業(yè)并購整合的方式予以應對。來(lái)自中原地產(chǎn)的統計報告顯示，今年前十月，我國房地產(chǎn)企業(yè)累計股權并購數量已經(jīng)達到了93宗，房地產(chǎn)企業(yè)股權變動(dòng)超過(guò)去年同期兩倍以上，房企整合并購潮呼之欲出。對于真正資金鏈緊張的中小型開(kāi)發(fā)商而言，不降價(jià)將面臨資金鏈斷裂，而降價(jià)整個(gè)項目就會(huì )虧本，因此把公司賣(mài)給大企業(yè)最快捷最劃算。而對于擁有多元而強力資本渠道的大型房企而言，此時(shí)大可以劃算的價(jià)格并購抄底，進(jìn)而主宰市場(chǎng)。

　　大者越大，強者恒強。在整個(gè)行業(yè)大整合運動(dòng)中，中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度明顯增加。2010年，進(jìn)入銷(xiāo)售額 50億入銷(xiāo)售額 50億以上的企業(yè)只有 20個(gè)，而2011年盡管全國總銷(xiāo)售額下降，但是進(jìn)入銷(xiāo)售額 50億的企業(yè)有 30個(gè)。從銷(xiāo)售面積的角度看，情況亦如此。2010年，銷(xiāo)售面積在 50萬(wàn)平米以上的企業(yè)只有20個(gè)，而 2011年有 30個(gè)。

　　薄利多銷(xiāo)控制風(fēng)險

　　兩岸唱空啼不住，房企已過(guò)萬(wàn)重山。商場(chǎng)如戰場(chǎng)，對房企而言，如何逆市而動(dòng)，爭取在這一輪調控中存活并發(fā)展呢?專(zhuān)家們?yōu)殚_(kāi)發(fā)商們支招。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為房企應該“向萬(wàn)科學(xué)習”，做好企業(yè)發(fā)展的基本功，以“現金為王”。 第一、增加高速周轉的產(chǎn)品比例，中小戶(hù)型產(chǎn)品應該加速推貨;第二、高端產(chǎn)品線(xiàn)定位的房企，在產(chǎn)品推盤(pán)和布局上適當“舍卒保車(chē)”，并且拉長(cháng)銷(xiāo)售的蓄水期，在適當時(shí)候以一定的性?xún)r(jià)比入市，追求集中成交而帶來(lái)的市場(chǎng)品牌營(yíng)銷(xiāo)。第三、對于當時(shí)拿地較為激進(jìn)的企業(yè)，手中持有“地王”項目，要適度拉長(cháng)項目的開(kāi)發(fā)周期，以項目本身土地的升值及房?jì)r(jià)的上漲來(lái)對沖項目當前銷(xiāo)售相對虧損的狀態(tài);第四、銀行融資難的情況下，在資本市場(chǎng)需求更多資金支持企業(yè)發(fā)展，如基金、PE等。

　　周建成指出，目前中小房企要想在在此輪調控中不被淘汰，必須加強組織管控能力，優(yōu)化流程，抓好項目管理，控制開(kāi)發(fā)成本。上?？硕鹧芯恐行姆治鰩煑畛壳嗾J為，對于大企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前最重要的是做到高周轉，加快企業(yè)周轉速度以及中低端項目的施工速度，高端項目暫且不要開(kāi)工，已經(jīng)開(kāi)工的放緩施工，采取降價(jià)換量來(lái)爭取高周轉。在選擇開(kāi)發(fā)的城市中，要優(yōu)先考慮二三四線(xiàn)尚未限購的和過(guò)去房?jì)r(jià)上漲速度緩慢的城市中，在拿地方面多拿普通住宅項目，少拿高端項目。

　　伺機抄底紛紛入場(chǎng)

　　無(wú)資本，不地產(chǎn)，資本永遠是這個(gè)行業(yè)的核心資源。在地產(chǎn)圈內循環(huán)之外，眾口鑠金的房企資金鏈困局也吸引了不少懷揣資金的其他行業(yè)抄底者。

　　“索羅斯準備組織國際炒家抄底中國樓市!”這一消息給房企帶來(lái)的心理安慰遠遠超出它的實(shí)際意義。

　　近日，對沖基金大鱷索羅斯近期與香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及地產(chǎn)代理秘密見(jiàn)面，計劃成立房地產(chǎn)投資基金，伺機投資中國內地以及香港的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目。這支投資基金預計會(huì )通過(guò)替內地房企融資賺取高息或入股的模式盈利，同時(shí)減輕房地產(chǎn)企業(yè)高債務(wù)比率帶來(lái)的風(fēng)險。

　　全球最大的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀商世邦魏理仕的姊妹公司世邦魏理仕環(huán)球投資(CBRE Global Investors)也在11月15日宣布，將在四年來(lái)首次投資中國樓市，計劃在明年二季度前購買(mǎi)住宅土地用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　事實(shí)上，自8月份以來(lái)，各路私募及基金公司人馬已頻頻在全國各地出現，以較低價(jià)格收購項目。而上海市場(chǎng)上許多在售的項目，實(shí)際上已被房地產(chǎn)基金組團以5至7折價(jià)格收購。

　　孫子曰：“其疾如風(fēng)，其徐如林，侵掠如火，不動(dòng)如山，難知如陰，動(dòng)如雷霆。”如今，在調控的背景下越來(lái)越多的房企們正遵從著(zhù)其中的四字真言“風(fēng)林火山”，度過(guò)一個(gè)個(gè)危機，并尋求新的發(fā)展機遇。