9月16日星期三，對于北京市海淀區中關(guān)村大街3號鼎好大廈某電腦品牌的銷(xiāo)售員郭佳(化名)來(lái)說(shuō)，這是她的“周末”。

　　“生意不好，想換工作了。”郭佳說(shuō)，電腦城的口碑不太好，生意越來(lái)越難做。公司前一天召集員工開(kāi)會(huì )時(shí)說(shuō)，如果發(fā)現銷(xiāo)售人員與顧客的沖突事件將馬上予以開(kāi)除。近期，在這座電子產(chǎn)品賣(mài)場(chǎng)的一層和二層，幾家小公司因為擾亂市場(chǎng)秩序已被勒令搬走。

　　此前一天，在距離這座賣(mài)場(chǎng)僅數百米的“中關(guān)村PE大廈”，中關(guān)村SOHO與3家知名投資公司舉行了簽約儀式，擬發(fā)展PE及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。北京市海淀區政府的相關(guān)領(lǐng)導到場(chǎng)慶賀。

　　在海淀區政府的最新規劃中，電子賣(mài)場(chǎng)與商場(chǎng)(店)、購物中心、餐飲等產(chǎn)業(yè)一起，被列入中關(guān)村西區“不鼓勵發(fā)展”的業(yè)態(tài)范疇。相比之下，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技金融服務(wù)將成為該區域未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。

　　這不僅涉及就業(yè)、區域規劃等實(shí)際問(wèn)題，還關(guān)系到該區域乃至整個(gè)中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展模式調整。正在醞釀轉型的中關(guān)村西區，未來(lái)將走向何方？

　　調整高新產(chǎn)業(yè)進(jìn) 低端服務(wù)業(yè)出

　　根據北京市海淀區人民政府8月初發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區業(yè)態(tài)調整的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，中關(guān)村西區的功能定位是：以技術(shù)創(chuàng ) 新與科技成果轉化和輻射為核心，以科技金融服務(wù)為重點(diǎn)，以高端人才服務(wù)、中介服務(wù)和政府公共服務(wù)為支撐的創(chuàng )新要素聚集功能區?！兑庖?jiàn)》稱(chēng)，根據該定位，不 鼓勵電子賣(mài)場(chǎng)、商場(chǎng)(店)、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在本區域內發(fā)展。

　　“目前中關(guān)村西區業(yè)態(tài)的狀況是，商業(yè)面積過(guò)大，低端電子產(chǎn)業(yè)所占面積過(guò)大。”海淀區常務(wù)副區長(cháng)楊志強日前表示，西區的電子市場(chǎng)有12個(gè)，占地近 30萬(wàn)平方米，海淀區政府正在醞釀將電子市場(chǎng)移到大鐘寺區域，分流低端電子產(chǎn)業(yè)和配件市場(chǎng)。他還表示，下一步將鼓勵科技要素的進(jìn)入，限制新增的純商業(yè)業(yè) 態(tài)，淘汰部分存量電子市場(chǎng)。

　　按照《意見(jiàn)》規定，鼓勵發(fā)展的業(yè)態(tài)包括創(chuàng )新要素類(lèi)、科技金融類(lèi)、科技企業(yè)總部和研發(fā)中心類(lèi)、高技術(shù)服務(wù)業(yè)類(lèi)和文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)類(lèi)五大類(lèi)產(chǎn)業(yè)。“中關(guān)村PE大廈”的命名便是基于其科技金融類(lèi)機構載體的定位，該項目于去年8月被SOHO中國收購。

　　在15日的簽約儀式上，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹表示，該區域以國內的科技企業(yè)為主，避開(kāi)了金融危機的正面沖擊，又得益于政府的大力支持，因此十分看好未來(lái)的發(fā)展。

　　根據中關(guān)村管理委員會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“管委會(huì )”)的資料，中關(guān)村西區東起中關(guān)村大街，西至蘇州街，北起北四環(huán)路，南至海淀南路，規劃占地95 公頃，公共建筑(寫(xiě)字樓)規模約250萬(wàn)平方米。規劃建筑面積僅占中關(guān)村科技園區海淀園的0.5%，卻是商業(yè)物業(yè)最集中，人流量最大的區域。

　　楊志強表示，除了在售的“PE大廈”，微軟總部大樓和一座創(chuàng )新類(lèi)會(huì )展中心也在建設中。明年建成后，基本上可以完成建設任務(wù)。

　　現狀業(yè)態(tài)與市場(chǎng)秩序較為混亂

　　為什么要進(jìn)行調整？

　　《意見(jiàn)》稱(chēng)，目前中關(guān)村西區業(yè)態(tài)較為混亂，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子貿易業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)并存，電子賣(mài)場(chǎng)重復建設現象嚴重，商業(yè)所占比例偏高，科技、金融特色不突出，與中關(guān)村西區新時(shí)期的發(fā)展定位存在較大偏差。

　　楊志強表示，除了上述情況，治安狀況差、市場(chǎng)秩序混亂也是該區域存在的重要問(wèn)題。

　　“最近一兩年，電腦城的名聲越來(lái)越差了，不僅欺詐行為增多，還發(fā)生過(guò)銷(xiāo)售人員與顧客互相毆打的現象。”郭佳向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，作為知 道內情的銷(xiāo)售人員，她不會(huì )去商場(chǎng)買(mǎi)數碼相機、MP3等產(chǎn)品，怕上當受騙。郭佳表示，商場(chǎng)的客流量明顯比以前少了，而且主要是老客戶(hù)光顧，新顧客都不敢來(lái)。

　　北京市社科院經(jīng)濟研究所所長(cháng)、中關(guān)村發(fā)展研究中心主任趙弘向記者表示，該區域的核心問(wèn)題在于，賣(mài)場(chǎng)管理缺陷造成市場(chǎng)秩序混亂。他表示，由于消費者對電子產(chǎn)品的知識有限，造成買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對稱(chēng)，這就造成了一些商家故意打擦邊球的欺詐現象。

　　根據記者的了解，中關(guān)村區域每天的價(jià)格投訴為5起，質(zhì)量、服務(wù)等其他投訴量更高，消費者與銷(xiāo)售人員爭執的現象屢見(jiàn)不鮮。該區域附近的某高校學(xué)生向記者表示，“附近總是堵車(chē)，環(huán)境也不夠好，不少同學(xué)還在那里丟過(guò)手機。”

　　長(cháng)城戰略咨詢(xún)機構研究員孔偉強向記者表示，上述問(wèn)題多是賣(mài)場(chǎng)帶來(lái)的，并使老百姓形成了固有印象。但更重要的是，大賣(mài)場(chǎng)太顯眼，沖淡了研發(fā)服務(wù)業(yè) 的主體地位?？讉娭骶幍摹吨嘘P(guān)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告 (2008)》指出，2008年，中關(guān)村計算機及網(wǎng)絡(luò )產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度開(kāi)始放緩，產(chǎn)業(yè)集中度不高。

　　相比之下，東區的情況要好得多。位于海淀區知春路紫金數碼園某公司的行業(yè)總監呂建明向記者表示，該區域的企業(yè)以研發(fā)類(lèi)為主，較少涉及貿易環(huán)節。一直以來(lái)，辦公環(huán)境較為安靜，從業(yè)人員的收入也普遍較高。

　　前景“中關(guān)村模式”能否保留？

　　但在實(shí)際的轉型過(guò)程中，事情卻并不簡(jiǎn)單。

　　楊志強表示，企業(yè)最初入駐時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的賣(mài)出價(jià)格較高，所以動(dòng)員起來(lái)很有難度。而且大鐘寺區域的業(yè)態(tài)不太成熟，業(yè)主考慮到商業(yè)風(fēng)險，也有顧慮。他透露，對于低端產(chǎn)業(yè)的調整，應當不會(huì )完全擠出，但“目前保留多少、保留多大的面積還在評估。”

　　趙宏表示，從商業(yè)地產(chǎn)的角度看，中關(guān)村西區是“寸土寸金”的地段，租金價(jià)格較高，且一直在按照市場(chǎng)模式運作，這就造成了其發(fā)展方向與政府的規劃 不符。他認為，作為聚攏人氣的重要工具，賣(mài)場(chǎng)不宜全部遷出。賣(mài)場(chǎng)的出現不僅是市場(chǎng)選擇的結果，而且也為各種高技術(shù)產(chǎn)品提供了展示與交易的平臺，總體來(lái)說(shuō) “利大于弊”。

　　孔偉強表示，中關(guān)村是由“電子一條街”發(fā)展而來(lái)，“貿易”是其最初的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，后來(lái)才逐漸轉向“技術(shù)”，這也是全國54個(gè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區中最獨特的地方。同時(shí)，中關(guān)村的規劃建立在建成區的基礎之上，其他產(chǎn)業(yè)園區則是“白紙上畫(huà)圖”，不會(huì )偏離規劃初衷。

　　趙宏對此也表示認同，稱(chēng)中關(guān)村從最初的“貿供技”逐漸演變成如今的“技供貿”，這種模式是獨一無(wú)二的，在世界范圍內都已擁有它的品牌效應。

　　那么，業(yè)態(tài)調整會(huì )否削弱這種品牌效應？孔偉強持否定的態(tài)度，他認為對于普通民眾來(lái)說(shuō)，如果賣(mài)場(chǎng)轉移，勢必會(huì )對生活帶來(lái)影響；但對于業(yè)內人士和國 外同行來(lái)說(shuō)，中關(guān)村一直代表中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前沿，這種印象將不會(huì )改變。“每年有三到四成的‘海龜’選擇到中關(guān)村創(chuàng )業(yè)，如果僅僅是基于‘混亂 ’的印象，應當不會(huì )有這么多。”孔偉強表示。