本期專(zhuān)家郭偉：北京偉嘉安捷投資擔保有限公司理財師、業(yè)務(wù)主管、高級理財師。

　　1．什么情況下，二次置業(yè)不適合選擇抵押消費貸款？

　　答：購房人第一套房產(chǎn)若為全款購買(mǎi)，第二套房產(chǎn)選擇按揭貸款購買(mǎi)的話(huà)，通過(guò)抵押消費貸款是不太劃算的，因為抵押消費貸款的利率一般為基準利率，最低也只能下浮5%~10%，而購房人之前沒(méi)有貸款記錄，如果直接使用商業(yè)貸款的話(huà)，是可以享受下浮30%的優(yōu)惠利率的，用抵押消費貸款顯然不太合適。

　　2．抵押消費貸款適用哪些用途？其中哪些用途可以貸款更多，還貸期限更長(cháng)？

　　答：目前抵押消費貸款的用途一般為購房、購車(chē)、留學(xué)、裝修，部分銀行現在可以做個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款。在這些用途中，抵押購房用途的成數最高，期限也最長(cháng)，一般最長(cháng)可以貸到房產(chǎn)評估值的七成，貸款期限最長(cháng)可以貸到25年。

　　3．客戶(hù)申請抵押消費貸款后的實(shí)際用途，銀行用什么方式或程序監控？

　　答：在客戶(hù)辦理抵押消費貸款時(shí)，銀行一般會(huì )要求借款人提供相關(guān)的用途證明，如買(mǎi)房需提供購房合同、裝修需提供裝修合同等。同時(shí)銀監會(huì )明確規定銀行業(yè)金融機構不得貸款給企業(yè)和個(gè)人買(mǎi)賣(mài)股票，“切實(shí)加強個(gè)人消費貸款管理，防止消費貸款變相流入股市”。一旦發(fā)現銀行違規操作，銀監會(huì )都會(huì )進(jìn)行處罰。

　　4．目前銀行在審核“抵押消費貸款”用途以及借款人資質(zhì)時(shí)是否比以往更嚴格？

　　答：目前有沒(méi)有規定北京五環(huán)外的房產(chǎn)不予批準“抵押消費貸款”？

　　銀行對于抵押消費貸款這個(gè)業(yè)務(wù)一直以來(lái)都是審核比較嚴格的，對借款人抵押用途審核比較嚴格，對借款人的資質(zhì)及還款能力審核，房產(chǎn)的變現能力等都比較嚴格。目前銀行沒(méi)有對北京五環(huán)外的房產(chǎn)不能做抵押消費貸款的規定，但個(gè)別遠郊區縣的房產(chǎn)銀行是不接受的。比如位于北京遠郊延慶、平谷等變現能力差的房屋。如果借款人資質(zhì)一般，收入不穩定，銀行一般不予貸款。

　　5．用于抵押消費的房屋必須是本人的嗎？直系親屬的可以嗎，有什么具體規定？

　　答：用于抵押消費貸款的房屋不一定是本人的，可以是直系親屬的，一般可以是配偶，父母或直系兄弟姐妹的。如果抵押房產(chǎn)為直系親屬所有的話(huà)，需要房產(chǎn)所有人和借款人都到場(chǎng)和銀行面簽，房產(chǎn)所有人如果已婚，其配偶也要同時(shí)到場(chǎng)并同意抵押該房產(chǎn)。

　　6．抵押消費貸款有什么缺陷？

　　答：抵押消費貸款相對于正常的商業(yè)貸款來(lái)說(shuō)，最大的缺陷就是貸款期限稍短，一般為10年，如果客戶(hù)資質(zhì)良好，個(gè)別銀行是可以貸到25年的，而商業(yè)貸款一般最長(cháng)可以貸到30年。另外就是利率，抵押消費貸款利率一般為基準利率，如果客戶(hù)資質(zhì)好的話(huà)可以下浮5％~10%，不能享受商業(yè)貸款首套房下浮30%的優(yōu)惠政策。如果客戶(hù)之前的房產(chǎn)是全款購買(mǎi)，且房產(chǎn)證在半年之內，理財師建議客戶(hù)選擇補按揭業(yè)務(wù)，可以享受到商業(yè)貸款首套房的政策，但是補按揭貸款需要當時(shí)過(guò)戶(hù)的網(wǎng)簽合同，貸款金額以評估價(jià)和網(wǎng)簽合同價(jià)就低原則的8成。