出租三四十年才能回本，租售比偏離警戒線(xiàn)

　　有業(yè)內人士認為，當前還難以用租售比國際慣例解釋我國的房?jì)r(jià)水平

　　■新快報記者 胡珊霞 見(jiàn)習記者 李海強

　　如果買(mǎi)一套房用租金還月供，多少年能回本？考慮是否該買(mǎi)房出租時(shí)，到底能不能相信房?jì)r(jià)租售比？日前，有網(wǎng)友發(fā)帖說(shuō)，買(mǎi)房出租30年才能夠撈回本，租售比偏低，暗藏投資風(fēng)險，“你還打算繼續投資嗎？”如一石激起千層浪，引起網(wǎng)友的討論。有網(wǎng)友回應說(shuō)會(huì )繼續投資，也有網(wǎng)友開(kāi)始猶豫。業(yè)內人士則認為，租售比國際標準不適用佛山。

　　出租三四十年才回本

　　記者近日了解到，目前禪桂一手住宅價(jià)格普遍在8000元/㎡左右，以一套120㎡的三房計算，總價(jià)約需96萬(wàn)元，加上裝修及家電，總價(jià)約在110萬(wàn)元。此類(lèi)住宅，按目前的租金市場(chǎng)可租到2500元~3000元/月，按最低2500元計算，一年的租金為3萬(wàn)元，須近40年回本；按最高3000元計算，一年的租金為3.6萬(wàn)元，須超30年才回本。這類(lèi)住宅的投資回報率最高為4%。

　　租售比偏離警戒線(xiàn)

　　據佛山有關(guān)部門(mén)公布的數據顯示，10月份禪城區一手商品房交易均價(jià)為8498.84元/㎡，南海樓價(jià)也達到6421.24元/㎡，有些樓盤(pán)突破8000元/㎡，甚至上萬(wàn)元/㎡。今年以來(lái)，佛山樓價(jià)回暖速度不斷飆升。相比之下，租金價(jià)格的上升如“小巫見(jiàn)大巫”，遠遠跟不上房?jì)r(jià)的步伐。專(zhuān)業(yè)人士指出，佛山部分地區租售比已達1∶250～1∶400，已偏離國際公認的警戒線(xiàn)，投資風(fēng)險加大。

　　記者從房產(chǎn)中介人士了解到，佛山禪桂地區許多住宅小區的租售比已經(jīng)遠遠偏離國際標準警戒線(xiàn)。當前禪城城南主要以亞藝板塊、季華路沿線(xiàn)的租金在上漲，但同期一二手樓價(jià)也在高漲。例如，亞藝板塊的環(huán)湖花園一套120㎡的精致裝修的三居室，要花費將近80萬(wàn)元，租價(jià)為2500元/月左右，租售比接近1∶320。禪城金碧花園一套123㎡的房子，售價(jià)為90萬(wàn)元，租金約為2500元/月，租售比為1∶360。而中等檔次的小區如惠景城，一套80㎡的簡(jiǎn)裝修售價(jià)為40萬(wàn)元，租價(jià)為1500元/月，租售比也達到1∶267。

　　然而，從中介行業(yè)提供的數據來(lái)看，今年以來(lái)禪桂二手房?jì)r(jià)在政策的照顧下持續增長(cháng)，與此同期，房屋租金卻持平或下降，導致了租售比的差距拉大。譬如東平板塊的部分樓盤(pán)均價(jià)約在7500元/㎡，租價(jià)約27元/㎡/月，租售比竟接近1∶280。

　　國際上用來(lái)衡量一個(gè)區域房產(chǎn)運行狀況良好的售價(jià)租金比一般界定為1∶200-1∶300。如果售價(jià)租金比低于1∶300，就意味著(zhù)房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現。目前佛山禪桂地區的樓市存在虛高的現象，有泡沫成分。因此有業(yè)內專(zhuān)家指出，房屋售價(jià)租金比過(guò)高，意味著(zhù)房產(chǎn)投資收益將下滑，投資性買(mǎi)房高位踏空的風(fēng)險也在加大。

　　租金收益比4年前減半

　　投資一套100萬(wàn)元的房子，不同的地段，一年可獲多少租金收益？

　　以普瀾二路某二手房為例，一套90㎡的房子，售價(jià)65萬(wàn)元，出租每月租金約2200元，年租金回報率只有4%；而在2005年，同樣的房子，售價(jià)只有35萬(wàn)元，月租金1700元，年收益接近6%，幾乎是現在的1.5倍。

　　位于匯銀城市花園的一套房子，120㎡，售價(jià)75萬(wàn)元，租金2500元/月，租金年收益只有4%；如果這套房有七成貸款，即便按優(yōu)惠利率計算，每月還款也超過(guò)3500元，是租金的1.4倍。近一個(gè)半月的租金供一個(gè)月的房貸，再加上物業(yè)費等……若想以租養貸，顯然不太現實(shí)了。

　　業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　租售比國際標準不適用佛山

　　佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢(xún)有限公司市場(chǎng)調研部經(jīng)理李華宇認為，用發(fā)達國家的租售比標準來(lái)衡量佛山的樓市價(jià)格水平，做法欠妥。他認為，就當前中國的發(fā)展水平來(lái)說(shuō)，所謂國際通用的租售比標準是很難解釋我國的房屋租賃市場(chǎng)狀況的。

　　“對于西方發(fā)達國家的房屋租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，租售比在1∶300-1∶200之間是合理的比例，因為發(fā)達國家的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)相當成熟，每個(gè)國家的各個(gè)地區經(jīng)濟水平基本一致，所以用標準租售比來(lái)衡量房屋租賃市場(chǎng)是很好的標桿。但是，中國是一個(gè)發(fā)展中國家，各個(gè)省(市)(區)的經(jīng)濟實(shí)力存在巨大差距，同時(shí)我國房產(chǎn)市場(chǎng)也是剛起步不久，存在諸多不規范因素，所以很難用租售比的國際慣例來(lái)解釋我國的房?jì)r(jià)水平。目前租售比偏低的一個(gè)重要因素是與城市化高速發(fā)展有關(guān)。在廣佛同城化的政策下，佛山的房產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，難免出現租售比偏低狀況，但我認為當前佛山的房?jì)r(jià)是合理的，房?jì)r(jià)虛高的說(shuō)法不正確?！崩钊A宇說(shuō)。

　　自住看實(shí)力

　　投資有風(fēng)險

　　眼看年末將至，系列房貸稅費優(yōu)惠政策何去何從不得而知，佛山樓市追漲入市、搶搭“優(yōu)惠政策”末班車(chē)的勢頭還是很明顯。李華宇建議，購房自住型的市民要依“錢(qián)包”量力而行，根據自身切實(shí)需求去購房，不必貪大；若是投資，投資者要有長(cháng)線(xiàn)持有的計劃，短線(xiàn)獲利的做法風(fēng)險較大。

　　“中低收入者以及畢業(yè)不久的年輕人在購房時(shí)不必一步到位，住房是剛性需求，但也要有正確的消費觀(guān)念，在條件允許下購買(mǎi)相應價(jià)格的房子?！崩钊A宇說(shuō)。至于投資方面，投資者要找準抗跌性強的產(chǎn)品，建議根據佛山市的城市化發(fā)展趨勢，從地段、附加值考慮，當前的別墅、公寓和寫(xiě)字樓都有很好的投資潛力。

　　名詞解釋

　　房?jì)r(jià)租售比

　　國際上以通行的租售比(即房屋月租金與售價(jià)之比)來(lái)衡量住房投資價(jià)值。國際慣例認為，合理的房?jì)r(jià)租售比在1∶300-1∶200之間。如果租售比低于1∶300，意味房產(chǎn)投資價(jià)值變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現；如果高于1∶200，表明這一區域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。

　　小常識

　　租金回報率計算方法

　　(每月每平方米租金×物業(yè)面積×12個(gè)月)/投入成本×100%

　　(注：租金回報率通常指一年期的租金回報率)

　　網(wǎng)友議論

　　買(mǎi)房為了保值租房市場(chǎng)可觀(guān)

　　有網(wǎng)友說(shuō)，現在佛山房?jì)r(jià)越來(lái)越高了，大大超過(guò)工資增長(cháng)的幅度，可實(shí)際上需要買(mǎi)房的外來(lái)人口并不多，不像一線(xiàn)大城市，到處都是各種口音且有購買(mǎi)力的外地人。佛山以制造業(yè)為主，廠(chǎng)房多，打工一族都有宿舍住，不需買(mǎi)房也買(mǎi)不起房子，租房市場(chǎng)并不火爆。但從長(cháng)遠看，佛山正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，姑且不論佛山是否適合發(fā)展成以金融服務(wù)業(yè)為主的城市，但引進(jìn)高端人才是必然的事情，這些人會(huì )攜帶購房需求進(jìn)入佛山，而最初他們會(huì )以租房為過(guò)渡，這么看來(lái)，租房市場(chǎng)有可喜的未來(lái)。

　　有網(wǎng)友則回答：“只要30年內物價(jià)漲一倍，回本不成問(wèn)題！買(mǎi)房放租的，還不趕緊入市！堅決看多！”另一網(wǎng)友則說(shuō)：“未來(lái)十年，通脹厲害，還是買(mǎi)房保值吧，倒未必是為了投資或出租?！?/p>