這家曾經(jīng)聲稱(chēng)只做住宅產(chǎn)品的企業(yè)，終于開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這預示著(zhù)中國地產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式大規模調整已成不可逆轉的潮流。

　　《商業(yè)價(jià)值》雜志 瀟棋｜文

　　11月16日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在深圳總部的一次非正式場(chǎng)合首次對外公布了萬(wàn)科的新戰略——萬(wàn)科產(chǎn)品將進(jìn)行轉型。郁亮表示，2010年，萬(wàn)科將正式推出養老型物業(yè)試驗，并將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬(wàn)科未來(lái)的開(kāi)發(fā)模式中，住宅產(chǎn)品仍占據80%的比重，其余20%將開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)，除了養老物業(yè)、酒店外，萬(wàn)科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開(kāi)發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線(xiàn)。

　　在業(yè)界紛紛預測2010年房?jì)r(jià)之時(shí)，在國家又開(kāi)始加大對房地產(chǎn)調控力度之時(shí)，萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)這一片藍海，頗耐人尋味。

　　“2010年，隨著(zhù)實(shí)業(yè)的興起，將吸引眾多資金從房地產(chǎn)回流到實(shí)業(yè)領(lǐng)域；與此同時(shí)，地方和中央以供地等多種形式來(lái)確保房?jì)r(jià)穩定?！庇袅练Q(chēng)：“萬(wàn)科在經(jīng)過(guò)近3年調整之后，已經(jīng)重新進(jìn)入增長(cháng)軌道，并從過(guò)去單純依靠規模速度的增長(cháng)，變成質(zhì)量和效益的改進(jìn)。與每一個(gè)大型企業(yè)的發(fā)展模式一樣，在經(jīng)營(yíng)規模達到400億-500億元后，企業(yè)都會(huì )遭遇一個(gè)‘坎’，都會(huì )進(jìn)入一個(gè)更換管理平臺的調整期。對于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，需要一個(gè)適合萬(wàn)科進(jìn)行更大規模發(fā)展的平臺?！痹谌f(wàn)科看來(lái)，這一平臺就是商業(yè)地產(chǎn)。按照萬(wàn)科計劃，未來(lái)10年內，萬(wàn)科每年會(huì )在每個(gè)城市至少留下一個(gè)不可替代的公建項目。

　　其實(shí)，稍作留意，就會(huì )發(fā)現：萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)早已未雨綢繆，對商業(yè)地產(chǎn)目前需要解決的兩大問(wèn)題——資金和人才，都早有動(dòng)作。

　　據萬(wàn)科內部人士透露，6月時(shí)，萬(wàn)科就委托中信證券做住宅附帶的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的研究，希望能將其打包賣(mài)給機構投資者。萬(wàn)科此舉是想借REITs之勢，突破商業(yè)地產(chǎn)只能依靠租金和零散出售回籠資金的局面。而在此之前，萬(wàn)科在業(yè)務(wù)上極少直接參與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，通常是外包給凱德置地等公司。8月，凱德置地的毛大慶跳槽萬(wàn)科，坐鎮華北，出任萬(wàn)科副總裁和北京總經(jīng)理的職務(wù)。毛大慶此前是在凱德置地擔任環(huán)渤海區域總經(jīng)理，在商業(yè)地產(chǎn)方面有著(zhù)較為豐富的經(jīng)驗。

　　值得關(guān)注的是，萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并非業(yè)界個(gè)例。中糧、保利、中海、富力、雅居樂(lè )、廣州城建也紛紛大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。而這絕非偶然現象。10年中，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是在解決老百姓的居住問(wèn)題，而現在，中國正在進(jìn)行經(jīng)濟和社會(huì )的轉型，完全依賴(lài)規模和速度的粗獷增長(cháng)模式已經(jīng)過(guò)時(shí)。

　　市場(chǎng)現實(shí)已經(jīng)清楚地顯示，絕大多數的房地產(chǎn)企業(yè)面臨周期調整的時(shí)候，幾乎是采取“死扛或硬挺”的辦法；而行業(yè)火熱的時(shí)候，又個(gè)個(gè)失控地去搶“地王”。對于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤大部分都讓土地升值掉了，這顯然不符合一個(gè)企業(yè)要持續發(fā)展的思路。要解決這個(gè)問(wèn)題，只能引入商業(yè)地產(chǎn)作公司的資產(chǎn)組合，這有助于減緩經(jīng)濟周期的沖擊，提高企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量。而隨著(zhù)城市需求的多元化，多種物業(yè)類(lèi)型將成為趨勢。

　　“Mall”步難走

　　雖然轉向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在萬(wàn)科等房地產(chǎn)企業(yè)看來(lái)是種趨勢，但就是在這種大趨勢下，一場(chǎng)被不少專(zhuān)家稱(chēng)作“商業(yè)地產(chǎn)的危機”正在悄然走近。

　　最近5年多來(lái)，我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)持續演繹著(zhù)大牛市行情，尤其是被業(yè)界推崇的城市綜合體由于各地政府推波助瀾、開(kāi)發(fā)商積極性高漲，進(jìn)入高速建設階段。除了北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市外，全國各地的二、三線(xiàn)城市也都走起了“Mall”步。據不完全統計，至2007年底，全國已開(kāi)業(yè)和正在投產(chǎn)建設的大型購物中心和Mall項目共400多個(gè)，其中有70%左右分布在北京、上海、廣州等國內經(jīng)濟發(fā)達城市。全球建筑面積最大的10個(gè)購物中心里面，中國就占了4個(gè)。

　　數據顯示，在現有運營(yíng)的購物中心中，經(jīng)營(yíng)狀況好的占27%，一般性的占51%，差的占22%，尤其大型購物中心的經(jīng)營(yíng)狀況更是表現一般。

　　然而，在一線(xiàn)城市，商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售業(yè)地產(chǎn)總量上已基本飽和，僅上海已經(jīng)達到3000萬(wàn)平方米，人均1.68平方米，遠遠超過(guò)了香港，已經(jīng)接近于國外東京、紐約的水平。據記者了解，在北京、廣州、深圳等地區，商業(yè)地產(chǎn)形勢也不容樂(lè )觀(guān)，租金下滑、總量過(guò)剩、空置率居高不下?！敖衲甑?季度，北京的優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)租金較上個(gè)季度持續下滑，至人民幣500元每月每平方米，環(huán)比下降5.4%，較去年同期下降了17%?！敝倭柯?lián)行華北區總經(jīng)理張志賢在接受《商業(yè)價(jià)值》采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)：“由于新入市項目的入駐率較高，3季度空置率與上季度持平，為16.1%。在第4季度將會(huì )有195371平方米的新增供給進(jìn)入市場(chǎng)，這些新項目將會(huì )推高整體市場(chǎng)的空置率，同時(shí)很多零售商會(huì )利用大量潛在新增供應的市場(chǎng)機會(huì )，加大與業(yè)主方的談判籌碼，預計下一季度市場(chǎng)平均租金將進(jìn)一步下滑?！?/p>

　　“城市綜合體的盲目開(kāi)發(fā)引來(lái)4大暗疾纏身?！币晃徊辉妇呙纳虡I(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家對記者直言：“盲目立項、龐大但重復、運營(yíng)管理不規范、開(kāi)發(fā)商后勁不足，這4大弊端正在困擾著(zhù)國內城市綜合體的發(fā)展?！薄皫缀趺總€(gè)城市都有綜合體的失敗案例，我們要深刻認識到并不是所有的城市綜合體都能帶動(dòng)城市的發(fā)展?！敝袊鞘猩虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設管理聯(lián)合會(huì )副秘書(shū)長(cháng)董利說(shuō)。有關(guān)專(zhuān)家表示，如果商業(yè)地產(chǎn)供求失衡狀況得不到及時(shí)控制的話(huà)，未來(lái)中國商業(yè)地產(chǎn)可能重現亞洲金融危機時(shí)高空置率狀況及爛尾潮。

　　商業(yè)地產(chǎn)諸多問(wèn)題已然引起政府部門(mén)的高度關(guān)注。早在4月9日，住房和城鄉建設部(下稱(chēng)住房部)發(fā)函至北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、沈陽(yáng)、成都、深圳、青島、鄭州、蘇州12個(gè)一、二線(xiàn)城市相關(guān)部門(mén)，要求對商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調研。住房部要求，各地匯報的材料須包括商業(yè)地產(chǎn)項目規劃、在建、銷(xiāo)售、租賃以及空置情況，對市場(chǎng)存在的問(wèn)題以及下一步市場(chǎng)走勢作出分析和判斷。這顯然是相關(guān)部門(mén)正視商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險信號的表現。

　　在美國，一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)危機已經(jīng)開(kāi)始。10月25日，美國最大商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)融資公司Capmark集團申請破產(chǎn)保護；11月19日，全球三大國際評級機構之一惠譽(yù)國際(Fitch)預計，包括大都會(huì )保險以及保德信金融公司在內的美國各大人壽保險公司，將會(huì )因商業(yè)地產(chǎn)投資失敗而損失高達226億美元。更有分析人士指出：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)就像一顆不定時(shí)炸彈，隨時(shí)會(huì )引爆。

　　質(zhì)的飛躍

　　盡管新藍海的暗礁仍存，但“機”向來(lái)與“?！辈⒋?。

　　“萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，可以說(shuō)是中國商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現質(zhì)的飛躍的重要標志之一?！北本┻~爾時(shí)代商業(yè)顧問(wèn)有限公司策劃總監李克讓在接受《商業(yè)價(jià)值》采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)：“經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，中心城市住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)基本上形成了新城市的格局與密度。之后，要解決的就是城市生活基本功能與配套。生活質(zhì)量的提高，離不開(kāi)城市功能的完善，離不開(kāi)宜居城市諸多元素的支撐，離不開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)?！?/p>

　　李克讓分析說(shuō)：“隨著(zhù)中國城市化進(jìn)程的加快，2010年以解決道路、配套設施、城市功能建設為主的商業(yè)地產(chǎn)將是突飛猛進(jìn)的元年。目前，城市綜合體炒作得如此火爆，就說(shuō)明了城市生存空間同生活空間同樣重要。而事實(shí)是在均價(jià)近兩萬(wàn)元的北京四環(huán)，其城市綜合配套的表現卻是不均衡、水平一般或很差，更遠的地方則更差?！彼J為，商業(yè)地產(chǎn)構建的是社區生活與文化底蘊及狀態(tài)等等住宅外的生活空間。以前，許多住宅由于沒(méi)有大型商業(yè)設施，造成了諸多問(wèn)題，如北京望京“睡城”和回龍觀(guān)“臥城”。下一步商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是補上前十年住宅開(kāi)發(fā)所欠下的債，這個(gè)債叫城市開(kāi)發(fā)和宜居建設。

　　根據中國城市化發(fā)展的趨勢來(lái)預測，未來(lái)二三十年的商業(yè)地產(chǎn)的獲利空間，絕不會(huì )比住宅市場(chǎng)小。以萬(wàn)科為首的開(kāi)發(fā)商，自己有恒產(chǎn)———也就是自己持有商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以只租不售的模式進(jìn)行跨地域大量開(kāi)發(fā)能獲得長(cháng)期穩定的收益，從而規避單一行業(yè)風(fēng)險，提高公司穩定獲利能力，可以使得公司開(kāi)發(fā)和運營(yíng)能夠更加理性。

　　毛大慶還透露，目前萬(wàn)科正在研究郊區和大郊區組團的商業(yè)運營(yíng)體的模式，這些東西可以很好地提升未來(lái)萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)的價(jià)值。

　　“作為地產(chǎn)業(yè)的權威，萬(wàn)科有希望成功?！崩羁俗寣τ浾哒f(shuō)：“做商業(yè)地產(chǎn)需要能力和完全不同于住宅開(kāi)發(fā)的思維方式，要有錢(qián)，長(cháng)線(xiàn)的錢(qián)；要有經(jīng)驗，專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗、理念和目標。項目公司做不了城市的商業(yè)開(kāi)發(fā)，想賺快錢(qián)、沒(méi)有百年老店意識的開(kāi)發(fā)也鮮有成功的案例?！彼敿毞治稣f(shuō)：“值得注意的是，有實(shí)力進(jìn)軍城市商業(yè)地產(chǎn)，并不一定有能力將它做好，投資者在投資這個(gè)領(lǐng)域更要審慎?，F在，商用房與住宅價(jià)格的倒掛已不是新鮮事，地產(chǎn)大腕的項目照樣痛風(fēng)等現實(shí)告訴我們，要尊重城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本規律?！?/p>

　　在李克讓這位有著(zhù)20多年商業(yè)經(jīng)驗的專(zhuān)家看來(lái)，要想做好商業(yè)地產(chǎn)，就要摒棄在商言商的觀(guān)念，不能抱著(zhù)簡(jiǎn)單的投入產(chǎn)出的理念來(lái)應對社會(huì )產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，應該強調為人民服務(wù)的理念、為物業(yè)打一輩子工，這是開(kāi)發(fā)者應該具備的膽識。因為，一個(gè)好的商業(yè)品牌，需要幾十年甚至上百年的塑造，而商業(yè)的本質(zhì)是道德、責任和可持續發(fā)展。萬(wàn)科在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域之所以成為老大，就是其產(chǎn)品做得好，為業(yè)主服務(wù)得好。而只有繼續做“老黃?！?，才能在商業(yè)地產(chǎn)新領(lǐng)域獲得好品牌的稱(chēng)譽(yù)，取得根本性的發(fā)展。