島主夢(mèng)，中國人已做了很久。有些人在努力推進(jìn)，雖然大多成為“先烈”，但至少已經(jīng)踩出一條泥濘的小道。

　　采寫(xiě)|《小康·財智》記者 劉彥華

　　在一望無(wú)際的大海上，擁有一座只屬于自己的安寧海島，偶爾和家人朋友一起在島上釣魚(yú)、聊天，這可能是許多財富人士的終極夢(mèng)想。

　　現在，“島主”的夢(mèng)想真的有了實(shí)現的可能。日前，國家海洋局發(fā)布了《第一批開(kāi)發(fā)利用無(wú)居民海島名錄》和《無(wú)居民海島使用申請審批試行辦法》，中國無(wú)居民海島開(kāi)發(fā)進(jìn)入實(shí)際操作階段，沿海176個(gè)無(wú)人島即將迎來(lái)主人。

　　島主夢(mèng)漸進(jìn)

　　4月12日，國家海洋局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，向社會(huì )公布我國第一批開(kāi)發(fā)利用無(wú)居民海島名錄，涉及遼寧、山東、浙江等8個(gè)省區，共計176個(gè)無(wú)居民海島。其中廣東最多，為60個(gè)。

　　海島作為大陸向海洋的延伸，具有獨特的區位優(yōu)勢，擁有豐富的港口資源、漁業(yè)資源、旅游資源、海洋能資源等優(yōu)勢資源，具有很大的開(kāi)發(fā)潛力。我國是海洋大國，海島資源十分豐富。據悉，在中國300萬(wàn)平方公里海域中，目前登記在冊的無(wú)人島中，面積超過(guò)500平方米的海島共有6900多個(gè)，面積小于500平方米的海島有上萬(wàn)個(gè)。

　　然而，并非所有的無(wú)人海島都適合開(kāi)發(fā)利用，這批名錄中的海島都是經(jīng)過(guò)了各級政府的嚴格挑選?！坝蓄I(lǐng)土紛爭的海島、省際間有紛爭的海島，面積不足0.5平方公里的海島都不能申報。有特別保護的生態(tài)價(jià)值也不可以申報開(kāi)發(fā)?！睋液Ｑ缶趾u管理辦公室主任呂彩霞介紹，首批名錄是在國家海洋局組織下，由沿海各省(區)海洋廳(局)初選后報經(jīng)省級政府同意后發(fā)布的。國家海洋局對選擇標準、報批程序等作了明確規定；沿海有關(guān)省、區在名錄確定過(guò)程中，通過(guò)專(zhuān)家評審、征求部門(mén)和群眾的意見(jiàn)等方式進(jìn)行了多輪篩選。

　　無(wú)人海島開(kāi)發(fā)，在其他國家已有較長(cháng)時(shí)間，但是在中國還只能算是起步階段。20世紀90年代后期，隨著(zhù)海洋旅游的發(fā)展，無(wú)人海島旅游開(kāi)發(fā)也隨之受到人們的關(guān)注，國內掀起了第一股無(wú)人海島開(kāi)發(fā)的熱潮，出現了以朱仁民等人為代表的中國第一代島主。

　　然而隨后十多年，由于不少開(kāi)發(fā)人士對無(wú)人海島的保護意識薄弱以及受開(kāi)發(fā)技術(shù)的限制，許多無(wú)人海島資源和生態(tài)環(huán)境遭到毀滅性破壞，甚至導致島嶼消失。無(wú)人海島開(kāi)發(fā)也是幾經(jīng)波折，甚至一度被叫停。

　　直到2010年3月《中國人民共和國海島保護法》的正式實(shí)施，無(wú)人海島開(kāi)發(fā)才真正開(kāi)始解凍。而伴隨著(zhù)首批開(kāi)發(fā)利用無(wú)人海島名錄的正式公布，開(kāi)發(fā)利用中國無(wú)人海島資源的條件似乎已經(jīng)具備。

　　此名錄一經(jīng)公布，立刻引起了從南到北各路資金的極大興趣，各級政府相關(guān)部門(mén)的咨詢(xún)電話(huà)更是鈴聲不斷，讓工作人員接電話(huà)接到手軟。因為懷抱著(zhù)島主夢(mèng)的人們早已對開(kāi)發(fā)無(wú)人海島這塊處女地蠢蠢欲動(dòng)已久。

　　沒(méi)錢(qián)不行

　　雖然在申請資格上，政策并沒(méi)有身份限制，但現實(shí)卻設立了一道無(wú)形的門(mén)檻，毫無(wú)疑問(wèn)，它注定是一個(gè)富人的游戲。

　　德勝洋樓公司總工程師、中國建筑學(xué)會(huì )木結構專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)程少安也有自己的島主夢(mèng)，“最近一直在關(guān)注這方面的消息，但是那些海島具體能做什么、面積多大、要投多少錢(qián)，目前還不清楚。如果需要幾百萬(wàn)，那對我個(gè)人來(lái)說(shuō)還是有些壓力的?！?/p>

　　中國第一位島主朱仁民在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)，向投資者潑了更大一盆冷水?！皼](méi)有一個(gè)億，不要去當島主?！?/p>

　　據呂彩霞介紹，我國實(shí)行無(wú)居民海島有償使用制度，無(wú)居民海島使用權可以通過(guò)申請審批方式出讓。其中，旅游、娛樂(lè )、工業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用島有兩個(gè)及兩個(gè)以上意向者的，一律實(shí)行招標、拍賣(mài)、掛牌方式出讓。

　　根據《無(wú)居民海島使用金征收使用管理辦法》規定，無(wú)居民海島使用權出讓實(shí)行最低價(jià)限制制度。最低價(jià)的計算方式是：無(wú)居民海島使用權出讓最低價(jià)＝無(wú)居民海島使用權出讓面積×使用年限×無(wú)居民海島使用權出讓最低價(jià)標準。其中，無(wú)居民海島使用權出讓最低價(jià)標準由國務(wù)院財政部門(mén)會(huì )同國務(wù)院海洋主管部門(mén)根據無(wú)居民海島的等別、用島類(lèi)型和方式、離岸距離等因素，適當考慮生態(tài)補償因素確定，并適時(shí)進(jìn)行調整。

　　目前，國家海洋局將海島分為了6個(gè)等級，每個(gè)等級又規定了15種用島最低收費標準。等級越高、開(kāi)發(fā)動(dòng)作越大、離岸越近，使用金就越高昂。如果以深圳收入名錄中的3個(gè)島中最小的洲仔島為例，僅海島使用金就得交0.75公頃×24萬(wàn)元×50年＝900萬(wàn)元。

　　并且按照規定，只有使用金超過(guò)1億元時(shí)，經(jīng)相關(guān)部門(mén)同意才可以在3年內分次交納，但首次額度不得低于總額的50%。至于洲仔島這樣的只能按照批準的使用年限一次計征。

　　而要想真正實(shí)現自己的島主夢(mèng)，買(mǎi)下使用權還只是開(kāi)始，后期開(kāi)發(fā)、維護成本也是十分高昂。海島交通不便，沒(méi)電沒(méi)淡水，有人估算，海島上的建設成本至少為陸地建設的三倍以上。更何況，建成后，每年還要支付數十萬(wàn)甚至數百萬(wàn)的維護成本以及50年期滿(mǎn)后的巨額續租成本。

　　如今，海上一座座的“闌尾島”，就是先驅者留給后來(lái)者的最好警示。

　　光有錢(qián)也不行

　　海島如何開(kāi)發(fā)利用，并不是由島主一人說(shuō)了算的。這批海島，政府對其開(kāi)發(fā)方向已經(jīng)做了明確界定。176個(gè)無(wú)人海島，國家海洋局將其分為了6類(lèi)15種用島，涉及旅游娛樂(lè )、交通運輸、工業(yè)、倉儲、漁業(yè)、農林牧業(yè)、可再生能源、城鄉建設、公共服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域。其中，旅游娛樂(lè )用島107個(gè)，占了近六成。

　　呂彩霞表示，目前單位和個(gè)人提出用島申請后，必須按照政府編制的海島保護和利用規劃，對擬開(kāi)發(fā)的海島編制詳細的開(kāi)發(fā)利用具體方案，在哪個(gè)地方修路，哪個(gè)地方建房，哪個(gè)地方碼頭都要有詳細規劃。這個(gè)規劃還要經(jīng)過(guò)專(zhuān)家專(zhuān)門(mén)論證，包括島上污水怎么處理，垃圾怎么處理，這些問(wèn)題都要細化。在專(zhuān)家進(jìn)行充分論證認可后，經(jīng)政府批準，才能取得無(wú)居民海島使用權。

　　“我們有上萬(wàn)人的海監隊伍，海監人員會(huì )按照最初制定的規劃方案進(jìn)行檢查。比如定期檢查海島建設開(kāi)發(fā)是否存在私搭亂建、破壞生態(tài)等現象?！眳尾氏挤Q(chēng)。

　　即便是比較適合個(gè)人開(kāi)發(fā)的旅游娛樂(lè )類(lèi)用島，呂彩霞也表示希望可以搞高端開(kāi)發(fā)，希望開(kāi)發(fā)后能像馬爾代夫一樣，成為一個(gè)對社會(huì )開(kāi)放的休閑度假海島，讓大家共享這個(gè)資源。

　　即便拿到使用權，島主也不要以為可以隨意地編織自己的夢(mèng)想王國。

　　警察出身的王樹(shù)春因幾年前年花9000萬(wàn)買(mǎi)下距離深圳5海里的三門(mén)島而聲名鵲起。他原來(lái)的設想是，邀請100位富豪，量身定制100套千萬(wàn)私人別墅，提供最奢華的配套服務(wù)，保證最大程度上的私密性和享樂(lè )性。這種“島主俱樂(lè )部”與歐美流行的生活模式具有異曲同工之妙。

　　之后幾年，王樹(shù)春一門(mén)心思建造心目中的“封閉私人定制王國”，并為此投入了自己的全部家當。

　　但是現實(shí)是殘酷的。2004年，三門(mén)島“百棟定制別墅”發(fā)布會(huì )，王樹(shù)春辦得是轟轟烈烈，很多富豪也都對這個(gè)項目表示了極大的興趣。然而，7年時(shí)間過(guò)去了，三門(mén)島別墅區仍在開(kāi)發(fā)，但真正購買(mǎi)的業(yè)主卻寥寥無(wú)幾。細究緣由，王樹(shù)春感嘆道，“曲高和寡，中國人還是沒(méi)有海洋文化的傳統。做島主是多數人的夢(mèng)想，少數人的現實(shí)?！?/p>

　　業(yè)內人士提醒后來(lái)者，想圓島主夢(mèng)，除了要做好砸錢(qián)的準備，還需過(guò)三大關(guān)。首先，環(huán)保審批非常嚴格。對于海島開(kāi)發(fā)，政府的基本原則就是：在保護中開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)中保護。整個(gè)投資海島的手續非常簡(jiǎn)單明了，但難度在于編制出令審批部門(mén)滿(mǎn)意的具體開(kāi)發(fā)方案。其次，解決歷史遺留問(wèn)題。無(wú)居民海島只是沒(méi)有居民戶(hù)籍，而不是真的無(wú)人居住，這176個(gè)海島中有相當一部分屬于已利用或部分利用島嶼。目前，關(guān)于這種歷史遺留問(wèn)題的解決方法，政策上還沒(méi)有明確規定，一般主要依靠開(kāi)發(fā)者自己解決。最后一個(gè)難關(guān)就是市場(chǎng)定位問(wèn)題。176座海島，107個(gè)為旅游開(kāi)發(fā)類(lèi)用島，并且很多島嶼的分布比較集中，旅游資源較為一致，如何進(jìn)行差異化開(kāi)發(fā)，獲得市場(chǎng)認可，也是開(kāi)發(fā)者的一大挑戰。

　　放眼產(chǎn)業(yè)鏈

　　投資海島，用業(yè)內人士的話(huà)說(shuō)，更適合有理想的人，少數至今仍在堅持的中國第一代島主現如今基本上都是在靠信仰吃飯，朱仁民如此，王樹(shù)春也是如此。

　　此外，海島開(kāi)禁，投資的機會(huì )很多，除了海島資源本身的開(kāi)發(fā)外，一些投資者更加看重海島開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的諸多商機。每解決一項海島開(kāi)發(fā)維護中的難題，就等于找到了一個(gè)巨大的市場(chǎng)空白。

　　“我可能沒(méi)有能力做島主，但是國家加大無(wú)人島開(kāi)發(fā)力度，也間接地擴大了我們木結構建筑的市場(chǎng)空間?！背躺侔策@樣告訴記者，“海島開(kāi)發(fā)的一大難題就是建設成本高，交通運輸困難。而與鋼筋混凝土相比，木結構建筑不僅運輸方便，現場(chǎng)施工簡(jiǎn)單，施工周期短，降低成本的同時(shí)，還可以減少環(huán)境污染，也更符合海島開(kāi)發(fā)的環(huán)保要求?！?/p>

　　“現如今，國內外已經(jīng)有很多海島開(kāi)發(fā)中使用木結構建筑的成功案例?！背躺侔矊柚乱徊êu開(kāi)發(fā)潮擴展公司業(yè)務(wù)信心十足。

　　鏈接

　　中國知名島主

　　姓名 島嶼 位置 購買(mǎi)

　　時(shí)間 投資 現狀

　　朱仁民 蓮花島 浙江舟山市普陀山對面 1996年 3000萬(wàn) 永久免費參觀(guān)

　　王樹(shù)春 三門(mén)島 深圳東部海域大亞灣與大鵬灣交匯處 1997年 總投資約3億 改變高端路線(xiàn)，改接大眾旅游

　　鄭嘉豐 硯瓦·假日 浙江舟山群島中的一座小島 2002年 總計投入1.2億元 作為銀晨集團實(shí)力證明的名片仍在頑強運轉

　　陳曉嫻 竹嶼島 浙江溫州 2004年 300萬(wàn)

　　租期5年 租約到期，虧本退出

　　陳明哲 放雞島 廣東省茂名市電白縣 2004年 3億 4A景區

　　投資海島必看

　　申請資格：個(gè)人、單位申請使用時(shí)為“無(wú)門(mén)檻”申請。外籍人士和外資企業(yè)也可按相關(guān)規定申請開(kāi)發(fā)，但必須報國務(wù)院批準。

　　申請流程：無(wú)居民海島使用申請，可以由省、自治區、直轄市人民政府海洋主管部門(mén)直接受理，也可以委托縣級、市級海洋主管部門(mén)受理?？h級海洋行政主管部門(mén)對申請初審合格后報市級海洋行政主管部門(mén)，審查合格后報省級海洋行政主管部門(mén)。報省級人民政府批準的無(wú)居民海島使用申請，由省級海洋行政主管部門(mén)審核后報省級人民政府審批；報國務(wù)院批準的無(wú)居民海島使用申請，由省級海洋行政主管部門(mén)審查后報國家海洋局，國家海洋局審核后報國務(wù)院審批。

　　申請材料：無(wú)居民海島使用申請書(shū)；無(wú)居民海島使用的坐標圖；無(wú)居民海島開(kāi)發(fā)利用具體方案；無(wú)居民海島使用項目論證報告；相關(guān)資信證明材料；存在利益相關(guān)者的，應當提交解決協(xié)議。

　　使用年限：無(wú)居民海島開(kāi)發(fā)利用具體方案中含有建筑工程的用島，最高使用期限為五十年；其它類(lèi)型的用島可根據使用實(shí)際需要的期限確定，但最高使用期限不得超過(guò)三十年。

　　海島開(kāi)發(fā)最難辦的四件事：一、租用年限太短導致成本回收慢；二、交通、淡水及電力資源問(wèn)題；三、游客資源組織難；四、臺風(fēng)的危害。

　　國外私人島嶼交易概況

　　國家 政策 注意事項

　　美國 國家土地管理局主管。私有土地買(mǎi)賣(mài)手續簡(jiǎn)單，在買(mǎi)賣(mài)雙方自愿簽訂協(xié)議后，只需向政府交足稅金，進(jìn)行注冊登記即可 一般允許外國人在美國永久持有不動(dòng)產(chǎn)，但制定了外國人投資不動(dòng)產(chǎn)指導規則的個(gè)別州除外

　　法國 外國人買(mǎi)島無(wú)限制，并且為鼓勵交易，政府還會(huì )提供售后回租服務(wù) 核實(shí)資料過(guò)程較長(cháng)，往往需要幾個(gè)月時(shí)間

　　澳大利亞 基本上只租不賣(mài)，出租年限一般為99年 私人島嶼主要集中在昆士蘭州，外國人買(mǎi)島須經(jīng)外商投資審查委員會(huì )審查

　　意大利 無(wú)特殊限制 1，費用奇高，各項花費可能占總交易金額的20%左右；2，按意大利法律，債務(wù)與財產(chǎn)緊密相連，需小心買(mǎi)到負債島

　　西班牙 可以終身持有，但未開(kāi)發(fā)島嶼不得興建建筑 費時(shí)費力，不僅需要請律師做一系列繁瑣的調查，還需要申請一個(gè)納稅登記號碼，以便辦理登記手續時(shí)使用

　　巴西 靠近邊界、海岸或位于與國家安全有關(guān)區域的海島不允許買(mǎi)賣(mài) 買(mǎi)島前要先提交一個(gè)社會(huì )保險號碼