文｜方鎏

　　插畫(huà)｜李婷婷

　　房?jì)r(jià)真的進(jìn)入下跌通道了嗎？它的走向會(huì )是怎樣？你有不良的買(mǎi)房情結嗎？

　　“曾經(jīng)有一套四環(huán)內的房子擺在我的面前，但是我沒(méi)有珍惜，等到了房?jì)r(jià)上漲的時(shí)候才后悔莫及，塵世間最痛苦的事莫過(guò)于此。如果可以給我一個(gè)機會(huì )再來(lái)一次的話(huà)，我會(huì )立刻買(mǎi)下不止那一套房的很多套房……”在中國，關(guān)于房子以及地產(chǎn)商的冷笑話(huà)，你可以找到無(wú)數，比如最近“發(fā)行”的潘幣，比如任志強(微博)的退休生活，等等。

　　中國人被房子綁架，這是一個(gè)尷尬的現實(shí)。某報關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的調查顯示，八成中國受調查者認為“幸福和房子有關(guān)系”，其中69.9％認為“房子是幸福家庭所必須”。

　　中國人需要房子，除了不能睡到大街上去這一放之四海而皆準的理由外，還有許多老外不理解的理由：上戶(hù)口和遷移戶(hù)口需要房子，戀愛(ài)搞定女人要房子，子女的教育和以后的養老需要房子……

　　近日，中國政府頻頻出臺房市調控政策，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬已經(jīng)到來(lái)等論調見(jiàn)諸報端。中國樓市究竟到了什么地步？這是個(gè)仁者見(jiàn)仁令人糾結的問(wèn)題。

　　11月初，獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠表示，目前中國房地產(chǎn)泡沫已破，房?jì)r(jià)下跌對中國經(jīng)濟將會(huì )是大好事；而不久前中國央行顧問(wèn)李稻葵(微博)又稱(chēng)未來(lái)兩至三年，中國房?jì)r(jià)的下跌幅度不會(huì )超過(guò)15%；11月，萬(wàn)科將其位于浦東的一處住宅項目的價(jià)格下調了15%左右……

　　中國樓市是否到了路盡頭，我們現在還無(wú)法看清，借用紫霞的一句話(huà)：“我猜中了前頭，可是我猜不著(zhù)這結局……”

　　不管房?jì)r(jià)如何走向，自用住房和改善性住房的剛性需求無(wú)法改變，對很多人而言，買(mǎi)房只是早晚的事情。如果有座房子擺在我們的面前，我們該如何選擇？我們有不良的買(mǎi)房情結嗎？在紛紜的買(mǎi)房情結下，有很多暗穴未必是我們都能體察到的。

　　01 暗穴之一：買(mǎi)漲不買(mǎi)跌

　　買(mǎi)了房的人無(wú)不盼望大漲，沒(méi)買(mǎi)的無(wú)不盼望大跌，似乎房?jì)r(jià)漲跌和股票漲跌一樣。當房?jì)r(jià)直上云霄之際，很多人亟不可待的涌進(jìn)“樓市”，請注意“樓市”這個(gè)詞匯，這寓意著(zhù)和股市一樣，房地產(chǎn)成為了中國人的投資市場(chǎng)。2008年底，國內房地產(chǎn)跌聲一片，部分有自主需求的人完全可以適當考慮出手買(mǎi)房，但是很多人認為房?jì)r(jià)還會(huì )繼續跌，堅持再等。2009年初，房?jì)r(jià)上行繼而上漲20%，很多人又急了，害怕自己不買(mǎi)就沒(méi)有了，拿著(zhù)錢(qián)往里砸，多花了幾十萬(wàn)。這是一種奇特的心理，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。這種買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理也被開(kāi)發(fā)商利用得淋漓盡致。在樓盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)，越是需要排隊購買(mǎi)的樓盤(pán)，反倒問(wèn)津的人越多，殊不知很多排隊的都是開(kāi)發(fā)商的托；銷(xiāo)售代表說(shuō)是只剩這幾套了，二期三期肯定又要漲價(jià)了，于是很多人為搶得了這最后一套房而暗自?xún)e幸。其實(shí)，這棟樓只開(kāi)售了一個(gè)單元。

　　在房市，也許永遠沒(méi)有頂和底，也沒(méi)有哪個(gè)人會(huì )知道未來(lái)跌多少漲多少。漲就是跌的開(kāi)始，而跌就是漲的先兆。因此，跟風(fēng)買(mǎi)漲是危險的行為，尤其是當你將購置房產(chǎn)作為一項投資的時(shí)候。

　　02 暗穴之二：攢足夠的錢(qián)買(mǎi)房

　　這絕對是一個(gè)錯誤理念。我們已經(jīng)不必再說(shuō)美國老太太和中國老太太那個(gè)關(guān)于房子的老掉牙的故事了。攢錢(qián)是中國老百姓的優(yōu)良傳統，攢錢(qián)也是理財的第一步，但是我們不是為了攢錢(qián)而攢錢(qián)。沒(méi)錢(qián)不等于你不可以買(mǎi)房，否則等你攢到足夠的錢(qián)時(shí)你又追不到房?jì)r(jià)的高度了。很多人每日精打細算，要攢到足夠的錢(qián)才買(mǎi)房，有的甚至說(shuō)付了全款心里就踏實(shí)了。其實(shí)，購房貸款在一定程度上是有竅門(mén)的。盤(pán)算一下銀行貸款的利息，以及你常用的投資工具的收益率。比如，你有100萬(wàn)，只拿20萬(wàn)做了首付，用80萬(wàn)進(jìn)行其他投資，這一年收益和支付利息是否有差值？只有算計過(guò)，你才能知道首付多少最合適，月供又是多長(cháng)最適宜。并不總是付款越多借債越少越好，要知道，普通老百姓能夠“套”到國家貸款的唯一機會(huì )也許就是房貸了。如果是第一次購房，利息也會(huì )有很多優(yōu)惠，不用貸款就不太明智了。當然，手中留有足夠可供投資的現金，而且你又會(huì )使用一些比銀行貸款利息高的投資工具，這是前提。

　　因此，盡量用最少的錢(qián)去買(mǎi)房，即使你手頭有足夠的現金。要知道，這年頭借銀行的錢(qián)比花自己的錢(qián)還痛快的主兒大有人在，你完全沒(méi)必要替銀行著(zhù)急。

　　03 暗穴之三：炒房炒成房東

　　看到這個(gè)暗穴，你不要笑，租房租成房東并不鮮見(jiàn)，現如今炒房炒成房東也是常事。很多人看到房子瘋漲以后，覺(jué)得自己上班辛辛苦苦，還不如炒一套房一轉手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊伍。殊不知炒房是一個(gè)很專(zhuān)業(yè)的活，一不小心就被套。因為房子變現手續復雜、稅費繁多、周期長(cháng)，碰上調整，或者你的眼光不準，你就很難脫手，最后只能被動(dòng)的“炒房炒成房東”。炒房不僅制約了現金流，耗費了時(shí)間，影響了工作，幾套房子就很可能使你心力交瘁得不償失。

　　買(mǎi)房就是買(mǎi)房，千萬(wàn)不要有短炒的心理。實(shí)在要把買(mǎi)房子看做投資，也要有一種長(cháng)期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資，可以選擇參加房產(chǎn)理財俱樂(lè )部，讓專(zhuān)業(yè)人士幫你賺錢(qián)，回報也比較穩定。如果自己要做，就一定要多方調查了解和研究，做足功課，對自己的資金要有一個(gè)至少2年以上的安排規劃，也就是說(shuō)在2年之內不會(huì )擔心斷供問(wèn)題，還得時(shí)時(shí)關(guān)注政策風(fēng)向，畢竟房市調控是政府眼前的要務(wù)之一。

　　04 暗穴之四：一次到位

　　這是一個(gè)讓很多人犯理念錯誤的觀(guān)念。有的人甚至為了所謂的一次性到位花費了很大成本，到后來(lái)賣(mài)房時(shí)才發(fā)現自己是浪費的。比如單身時(shí)買(mǎi)房本可以考慮位置好的小戶(hù)型，結果為了大面積買(mǎi)在了五環(huán)外；有人考慮買(mǎi)房孩子上學(xué)是否方便，其時(shí)他才剛剛結婚；有人左避高壓線(xiàn)右逃化糞池，結果小區邊被市政規劃出個(gè)垃圾焚燒場(chǎng)……現代社會(huì )發(fā)展迅猛，各種新東西層出不窮，也許你今天的想法確實(shí)是這樣，但過(guò)幾年，你的家庭、工作需要、職業(yè)改變、經(jīng)濟收入等等也許會(huì )發(fā)生變化，到那時(shí)你的計劃和想法又會(huì )不一樣。

　　如果你的經(jīng)濟條件發(fā)生了好轉，你就有改善居住條件的需要；如果你的經(jīng)濟條件發(fā)生了逆轉，而你的房子升值了，為什么不可以賣(mài)掉房產(chǎn)換取現金來(lái)發(fā)展個(gè)人事業(yè)？一次到位只是你目前階段“歸宿式”的想法，發(fā)生變化的可能要比什么都沒(méi)變的可能大得多，因此不要早早就背著(zhù)房子這個(gè)沉重的殼吧，看得輕松點(diǎn)，想想到目前為止，我們誰(shuí)一直居住在同一所房屋中？關(guān)于買(mǎi)房我們也只能做5～8年的打算，至于5年后，那就看發(fā)生了什么變化吧。

　　05 暗穴之五：只買(mǎi)便宜不買(mǎi)貴的

　　俗話(huà)說(shuō)：人不識貨錢(qián)識貨。只圖價(jià)格便宜，是很難買(mǎi)到好東西的，雖然誰(shuí)都知道便宜無(wú)好貨，卻總希望自己是那個(gè)撿缺的人。有一朋友在房?jì)r(jià)高漲之際，更加熱切地想擁有一套自己的住房，終于在燕郊購得一套他心儀戶(hù)型的房屋?？墒?，世間就怕這個(gè)“可是”，燕郊離他上班地點(diǎn)太遠，他還是租住在走路就能到的單位附近，那么出租吧，可是上班族嫌燕郊的房子太遠，退休的干嘛住到燕郊呢？于是，至今空置，買(mǎi)房資金被套牢。

　　請記得，貴一定有貴的價(jià)值，對于房子，長(cháng)遠的看來(lái)，便宜的會(huì )越來(lái)越便宜，貴的永遠更貴。這就需要用未來(lái)的眼光來(lái)看現在。不要買(mǎi)已經(jīng)透支未來(lái)很多年的房子，當然有些低價(jià)的房子，如果你清楚它所處地段的規劃，也是一種投資。買(mǎi)房自住如果不作為投資項目，也會(huì )希望至少能夠保值。所以買(mǎi)房子，一定要買(mǎi)好的。無(wú)論是未來(lái)增值還是轉手都容易。如果手頭真的沒(méi)資金，不好的房子買(mǎi)了也是負債資產(chǎn)。如何把風(fēng)險最小化，把價(jià)值最大化，這是每一個(gè)買(mǎi)房者需要思考學(xué)習的。

　　06 暗穴之六：迷信廣告語(yǔ)

　　很多人獲取購買(mǎi)房屋信息的渠道來(lái)源于樓盤(pán)的各種廣告。殊不知房地產(chǎn)廣告是開(kāi)發(fā)商雇傭寫(xiě)手炮制的“美好愿望”，這個(gè)愿望能不能實(shí)現，最主要的是取決于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和良心。比如閱讀售樓書(shū)時(shí)，首先要注意是否具備商品房的預售許可證，為了確認預售許可證的真實(shí)性，只需在互聯(lián)網(wǎng)上查詢(xún)、核對即可。其次，可以根據自己的要求審核售樓書(shū)的外觀(guān)圖、小區整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息。需要注意一些比較模糊的說(shuō)明，比如10分鐘的車(chē)程、5分鐘的車(chē)程來(lái)說(shuō)明它的地段是多么合適、優(yōu)越，那這5分鐘車(chē)程和10分鐘車(chē)程的伸縮性就非常大了，你是開(kāi)的小轎車(chē)還是公共汽車(chē)，是什么時(shí)速的，等等。

　　在國外買(mǎi)房，有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀人指導，如需貸款，銀行還要評估房屋情況，如果買(mǎi)房成本太高或者沒(méi)有升值潛力，銀行可能會(huì )拒絕貸款；在國內買(mǎi)房，只能辛苦你到現場(chǎng)去實(shí)地調查、走訪(fǎng)、分析，找可靠的專(zhuān)業(yè)人士請教，或者可以找老業(yè)主了解真實(shí)現狀。

　　07 暗穴之七：盲目入市

　　經(jīng)歷過(guò)2007年房市瘋狂大起大落的人應該不會(huì )忘記，如果政府不出手，房?jì)r(jià)完全可以炒到一個(gè)新高。而2009年，當國家的鼓勵政策一出臺，就應該意識到房?jì)r(jià)要開(kāi)始漲是必然的。政府對房?jì)r(jià)的調控是非常關(guān)鍵的，因此關(guān)注房市政策也是買(mǎi)房者的一項日常工作。比如電視或者報紙的頭版新聞中往往會(huì )有表現，當政策鼓勵而且政策很松的時(shí)候，往往是房?jì)r(jià)相對低的時(shí)候；政策控制并開(kāi)始收嚴的時(shí)候，也正是房?jì)r(jià)忘乎所以的時(shí)候。因為這些國家政策會(huì )最直接的影響市場(chǎng)表現。

　　至于專(zhuān)家學(xué)者，最好不要迷信。有人說(shuō)，每一個(gè)所謂的專(zhuān)家，其所有的言論背后一定有其根源。北大教授不就依照經(jīng)濟論打賭打輸了嗎？而一些房地產(chǎn)商贊助的研討會(huì )論壇，由房地產(chǎn)商支付報酬的專(zhuān)家學(xué)者嘉賓，他們的屁股能坐在買(mǎi)房者這邊嗎？千萬(wàn)別迷信所謂的沒(méi)有任何實(shí)戰經(jīng)驗整天紙上談兵的專(zhuān)家學(xué)者，正所謂站著(zhù)說(shuō)話(huà)不腰疼。在某種程度上，如果一個(gè)可靠的經(jīng)驗豐富的一線(xiàn)房產(chǎn)中介人員對你說(shuō)的話(huà)，可以認真考慮。

　　08 暗穴之八：使用年限

　　如果看到這里，你對某套房子還是很心儀，那么恭喜你，你就要進(jìn)入實(shí)戰階段了，需要提醒你注意的項目之多可能比你能想象到的還多，在此只能請你首先注意房屋的使用年限。不就是70嘛，不錯，是70年，但是你的房屋還有70年可使用嗎？中國目前的《物權法》規定土地使用權年限是70年，很多購房者以為這70年就是從自己簽合同的那一天開(kāi)始算，甚至很多人以為這70年是從自己拿到房產(chǎn)證那天開(kāi)始計算，其實(shí)這個(gè)70年是從開(kāi)發(fā)商從政府手中簽下土地使用合同的時(shí)候開(kāi)始算起。因此，樂(lè )觀(guān)的設想，開(kāi)發(fā)商一拿到土地后沒(méi)有任何空置，立即盤(pán)到資金開(kāi)工建設，估計待得蓋成高樓賣(mài)到你手里也有兩三年時(shí)間，所以，房屋使用年限在65年至68年居多。特別要留意的是，你看中的房屋是蓋在哪塊土地上，這不是玩笑。一個(gè)同事看中了某大型國企在四環(huán)邊開(kāi)發(fā)的一套小復式，非常之喜歡，以迅雷(微博)不及掩耳之勢簽訂了買(mǎi)房合同，然后是辦理公積金貸款，可怕的“可是”再次出現，公積金貸款被拒絕。這時(shí)他才明白這幢樓房用地是商業(yè)用地，使用年限為40年，公積金是不給商業(yè)用地房屋貸款的，悲催的他從逍遙的單身生活一時(shí)淪陷為四處借款的窘迫境地。

　　所以，購房前請認真了解一下房屋所在土地的使用年限，請記得：工業(yè)用地一般是20年，商業(yè)用地是40年，綜合用地（商業(yè)、住宅、辦公）是50年，住宅用地是70年。

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