在房地產(chǎn)調控持續從緊的預期下，越來(lái)越多的房企踏上了轉型之路，有選擇涉礦挖金的，也有躋身旅游業(yè)淘金的。受?chē)依谜叩姆龀?，在房地產(chǎn)商投身于旅游地產(chǎn)的同時(shí)，國內旅游行業(yè)產(chǎn)業(yè)基金也開(kāi)始大規模興起，VC/PE(風(fēng)險投資基金/私募股權投資基金)對旅游行業(yè)的關(guān)注度驟增。

日前，本報記者從投中集團獲悉，根據其旗下金融數據產(chǎn)品CVSource統計顯示，2006年至今，國內傳統旅游行業(yè)共完成31筆私募融資交易，累計獲得投資2.52億美元，其中，2010年為近6年來(lái)傳統旅游企業(yè)融資規模最高的一年，融資額達1.13億美元。

投中集團分析師萬(wàn)格在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)認為，國內休閑旅游的巨大市場(chǎng)空間和住宅地產(chǎn)的持續調控，是各路資本紛紛下注旅游地產(chǎn)的主要原因。但他同時(shí)指出，投資旅游地產(chǎn)雖后期收益豐厚，然而，其初始投資額度高、項目培育期長(cháng)、后續物業(yè)管理成本不可忽視，且需要持續流動(dòng)資金補充，對于計劃長(cháng)期持有而非轉售的旅游地產(chǎn)投資者而言，資金和專(zhuān)業(yè)運作能力方面的挑戰較大。

旅游基金“盛宴”

在2009年，國家將旅游行業(yè)定義為國家戰略性支柱產(chǎn)業(yè)的利好政策出臺后，旅游行業(yè)迎來(lái)了發(fā)展契機。在國內旅游產(chǎn)業(yè)基金陸續興起的同時(shí)，大型房地產(chǎn)商在住宅地產(chǎn)持續調控的背景下紛紛布局旅游地產(chǎn)，與此同時(shí)，資本市場(chǎng)對旅游類(lèi)企業(yè)的大力扶持，也使得VC/PE機構的投資熱情高漲，主題公園與文藝演出等新類(lèi)型投資項目日漸升溫。

投中集團數據顯示，2009年至今，共有8只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金設立，總募資規模達212.96億元，平均單筆基金規模達26.62億元。

2012年2月，中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出：“支持旅游資源豐富、管理體制清晰、符合國家旅游發(fā)展戰略和發(fā)行上市條件的旅游企業(yè)上市融資;積極支持已上市旅游企業(yè)通過(guò)合適的方式進(jìn)行再融資或者利用資本市場(chǎng)進(jìn)行并購重組做大做強”。

7月，國家旅游局又公布了《關(guān)于鼓勵和引導民間資本投資旅游業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》，鼓勵各種所有制企業(yè)依法投資旅游產(chǎn)業(yè)。

一系列利好消息的出臺，使得旅游企業(yè)紛紛籌劃上市之路。一時(shí)間，“向資本市場(chǎng)沖刺”成為了旅游業(yè)的口號。

根據證監會(huì )最新公布的擬上市企業(yè)名單，長(cháng)白山旅游、北部灣旅游、浙旅控股、眾信旅游4家企業(yè)排隊等候上市。截至目前，共有16家旅游行業(yè)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，均在A(yíng)股上市。

資本市場(chǎng)的大力支持，也吸引了機構投資者紛紛投資旅游行業(yè)。2006年至今，國內傳統旅游行業(yè)共完成31筆私募融資交易，累計獲得融資規模達2.52億美元，平均單筆融資規模813萬(wàn)美元。

萬(wàn)格表示，從融資案例來(lái)看，綜合型景區項目以其可開(kāi)發(fā)項目類(lèi)型多樣、投資風(fēng)險較分散受到PE機構青睞。由于旅游地產(chǎn)在國內剛剛興起，提早進(jìn)入并進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化運作，有望占據領(lǐng)先優(yōu)勢。

而國內房企受困于資金，也紛紛試圖通過(guò)布局商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)尋找出路。恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、雅居樂(lè )[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等排在房地產(chǎn)行業(yè)前100名的房企中，已有三分之一的房企介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。像華僑城[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評]、港中旅、青旅等傳統旅游企業(yè)，均在大規模投資建設旅游度假村。

旅游財富網(wǎng)初步統計數據顯示，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項目就有近70個(gè)，總規模達2600多億元，預計今年全行業(yè)投資將超萬(wàn)億元。

質(zhì)疑聲不斷

就在旅游地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)時(shí)，質(zhì)疑聲也隨之而來(lái)。全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(cháng)陳寶存明確表示，正是部分開(kāi)發(fā)商的投機心理炒熱了旅游地產(chǎn)，使得旅游地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商和機構投資者“圈地圈錢(qián)”的工具。

對于開(kāi)發(fā)商而言，旅游地產(chǎn)雖極具收益誘惑，卻需在具體開(kāi)發(fā)過(guò)程中付出較大的資金成本，拿地、購買(mǎi)景區經(jīng)營(yíng)權、興建基礎設施、廣告營(yíng)銷(xiāo)、后續維修、物業(yè)管理等往往耗資數十億元甚至上百億元，因而，對于許多中小型房企而言，敢愛(ài)不敢行。

某旅游行業(yè)分析師接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)也認為，盡管旅游行業(yè)前景大家都非?？春?，但是真正能直接對接風(fēng)險投資的、比較創(chuàng )新的商業(yè)模式非常少。旅游地產(chǎn)之所以吸引投資者，無(wú)非就是低價(jià)進(jìn)入，目前國內的旅游地產(chǎn)行業(yè)有很大的“圈錢(qián)效應”。

成都地建置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監董衛昌發(fā)表評論稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商發(fā)展旅游地產(chǎn)的初衷，無(wú)非是通過(guò)旅游項目便于更優(yōu)惠的價(jià)格獲取土地，并通過(guò)旅游這個(gè)“羊頭”順理成章地賣(mài)房子，通過(guò)賣(mài)房子來(lái)實(shí)現盈利。事實(shí)上，大多數旅游地產(chǎn)項目體量都比較大，從拿地開(kāi)始就存在著(zhù)若干風(fēng)險，不少項目因為土地問(wèn)題受到質(zhì)疑，一度陷入僵局甚至走入死局。不管是做古鎮旅游、主題公園，還是做生態(tài)旅游，都想以較低的代價(jià)獲取土地。

“旅游地產(chǎn)相對于住宅或商業(yè)地產(chǎn)而言，本身就是一種投資大、周期長(cháng)的物業(yè)產(chǎn)品，也是其風(fēng)險所在，旅游地產(chǎn)的盈利模式，是當下最大的難題，所以在一定程度上要求資金有充足的長(cháng)線(xiàn)運營(yíng)的準備。”前述旅游行業(yè)分析師說(shuō)。

此外，“從細分投資類(lèi)型來(lái)看，除了概念創(chuàng )新、園區規劃、附屬設施設計和節目策劃水平滯后，采用單一門(mén)票收入，與影視娛樂(lè )、餐飲、衍生品等結合不夠緊密，也都已成為我國主題公園行業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。”萬(wàn)格說(shuō)。