恒大，不僅僅是大。

2016年，恒大以3733億銷售額奪得地產(chǎn)“規(guī)模王”；

2017年，恒大以405億核心凈利成為地產(chǎn)“利潤王”。

表：億翰智庫2017年主要房企核心指標對比

2018年，恒大銷售目標是5500億，但按照過往經(jīng)驗，恒大年底成績都會超一些！

就在2017年恒大業(yè)績發(fā)布會上，恒大集團董事長許家印表示：“今年恒大業(yè)績其實“8000億”都能完成，但這對恒大來說，沒有必要。恒大定調“規(guī)模適度增長”，更強調“增長質量”。”

適度增長的“內涵”

這里的“適度增長”，在老潘看來，格外有含義。

不妨做個對比，因為沒有對比，就沒有傷害！

10年大周期看，恒大從2007年到2017年完成了從33億到5010億的蛻變，10年復合增長率63%，這種大周期的增長，是一種罕見的、稀缺的、持久的力量。

而過去3年（2013年到2017年）恒大復合增長率49.5%；

而下一個三年，行業(yè)基本觸頂之后，恒大計劃從2017年5010年做到2020年8000億，測算下來，恒大未來3年增長率只需保持17%即可實現(xiàn)8000億目標。

從63%，到49.5%，再到17%，恒大主動調整節(jié)奏和速率，主動慢下來，這正是“適度”二字的具象化解釋。

這種規(guī)模適度的戰(zhàn)略選擇，這種主動慢下來，既體現(xiàn)了恒大對行業(yè)、對市場未來的認知，也體現(xiàn)了銷冠之后許家印心態(tài)“從快到穩(wěn)”的改變。

5000億時刻的內心

一句規(guī)模適度，說來輕松，但可能需要堅定的眼光和心態(tài)。

一方面，恒大規(guī)模“適度”會遭遇同行的“刺激”，甚至是未來不排除出現(xiàn)恒大5000億之后“規(guī)模保守論”的輿論導向。

為何這樣說？

核心在于如今巨頭依舊在上演高速增長的瘋狂。尤其到2020年的這3年，將是房企第一梯隊，第二梯隊最后布局，最后擴張的戰(zhàn)略窗口期。

近日，同策研究院就預測未來2年內地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)3家左右萬億房企，而2020年千億房企或將達到40家左右。

現(xiàn)實中，就在2018年初，坊間就傳聞碧桂園2018年間突破8000億，同時后來者類似手握1.8萬億土地貨值融創(chuàng)對行業(yè)TOP3的虎視眈眈，以及未來央企巨頭之間大魚吃大魚迅速成為超級巨頭的“整合壓力”……種種傳聞和房企野心，都在暗示，這個近14萬億的地產(chǎn)巨無霸行業(yè)，未來將誕生萬億級房企巨頭。

來源：同策研究院對未來2、3年中國樓市的預測

大，并不等于全部。大，也并不一定安全！

作為一家企業(yè)，尤其是一家突破3000億、5000億量級的巨頭房企而言，此刻的戰(zhàn)略選擇重點，到底是什么？尤其在去杠桿化，在去投資化，在限制性政策下，巨頭的戰(zhàn)略重心、經(jīng)營重心又是什么？

“安全大于速度，利潤大于規(guī)模”——這可能是5000億時刻恒大的心聲和戰(zhàn)略偏好！

擔憂是共性的——比如剛躍過3千億規(guī)模之后的融創(chuàng)孫宏斌也表示，他最關心的不是融創(chuàng)的發(fā)展問題，而是安全問題；同樣，碧桂園也提出2018年是管理品質年，強調企業(yè)內控，而萬科同樣成立了風險管理部一級管理部門。

但對擔憂采取戰(zhàn)略性行動的，恒大是堅決的一個。

就在2016年奪冠后，恒大許家印宣布恒大進入規(guī)模+效益并重的發(fā)展模式。追求效益，被提上戰(zhàn)略高度。也因此，恒大相對之前的高歌猛進，閃電增長，2017年、2018年的恒大，透露出不少從容，淡定，溫和、均好的“新氣質”。

此刻恒大的從容與均好就在于——在2016年成為規(guī)模王之后，一方面降低規(guī)模增長的幅度，另一方面強化利潤的增長，負債的下降以及強化管理，產(chǎn)品精品化提升等，形成了一種規(guī)模+效益、有質量的均好發(fā)展的態(tài)勢和格局。

一個中高速增長、穩(wěn)健、均好、從容的恒大新形象，開始誕生！

轉型后首年的漂亮成績單

事實上，2017年年初許家印提出恒大要從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益”并重發(fā)展，從過去三高一低向三低一高（低負債、低成本、低杠桿、高周轉）模式轉變，1年的戰(zhàn)略轉型與調整，帶給恒大的變化和功效是顯著的：

1年的轉型，既修復了恒大早期側重“規(guī)模優(yōu)先”的正常“并發(fā)癥”和潛在問題；又實現(xiàn)企業(yè)自身強身健體、均好平衡、助力回A的一個新體格。

果然，恒大2017年轉型后的成績單，格外耀眼。

無論與同行橫向比，還是與自己過去縱向比，恒大都交出了這近乎完美的”成績單”。

恒大總資產(chǎn)17618億，同比增30.4%，行業(yè)第一；

毛利1123億，同比大增88.9%，核心凈利405億，都是行業(yè)第一；

與利潤大漲鮮明對比的是，恒大過于被質疑的負債率在2017年大降6成，降至71.1%。

同時，現(xiàn)金余額2877億，土地儲備3.1億平米，雙雙行業(yè)第一。

2017年漂亮成績單之后，恒大要到哪里去？

對此，許家印在業(yè)績發(fā)布會描繪了一個算是“近在眼前”的新藍圖，即面向未來，恒大計劃2020年底總資產(chǎn)破3萬億，年銷售8000億，年利稅1500億，負債率下降到同行中低水平，成為世界百強企業(yè)。

恒大成長啟示錄

復盤恒大蛻變之路，我們看見恒大這些年：

成長速度從“快”到“適度”的主動調整；

經(jīng)營目標從“規(guī)模到效益”的重心位移；

經(jīng)營模式從“三高一低”到“三低一高”的轉變；

產(chǎn)業(yè)格局從過去聚焦地產(chǎn)到未來以民生地產(chǎn)為基礎，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)新格局的擴展。

恒大的這種蛻變，正好驗證了2句話。

沒有最好的戰(zhàn)略，只有最合適的戰(zhàn)略。

沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。

恒大從過去的“規(guī)模進取之路”到如今的“穩(wěn)健的規(guī)模效益并舉之路”的調整與選擇，正是時代與行業(yè)進化下匹配的戰(zhàn)略，也是恒大自身戰(zhàn)略既有“階段性堅定”、又有伴隨大時代、大行業(yè)“與時俱進”的體現(xiàn)。

今天回過頭看，反而一切清晰了。恒大無論是過去的“杠桿激進論”的輿論質疑，還是未來行業(yè)高位時刻的“規(guī)模保守論”，都可能是一種輿論的誤解。

今天來看，在一個行業(yè)高速發(fā)展的風口和超級行情中，恒大過去選擇的“高負債，高杠桿、高周轉”的“三高一低”，或許有些激進，但卻是“最識時務為俊杰”的風口戰(zhàn)略，也最終成就了恒大今日5010億的超級規(guī)模，而反觀那些詬病恒大高負債的同行，卻至今還在100億，200億徘徊多年。

這就好比高速公路，慢速80 碼者沒必要質疑130碼者，最終誰能安全且率先到達終點，才是成功的選手。

所以，高負債命題需要辯證看待，而不是一味否定和質疑。而且，恒大過去負債率高，更多都用在土地儲備的住房開發(fā)核心發(fā)展后勁上來了。比如2017年恒大土地儲備3.12億平方，位居行業(yè)第一，而且土地成本僅1711元/平方米，截至2017年末，恒大原值5336億的項目土地，已增至世邦魏利仕估值的10386億，僅僅增值部分就高達5050億。龐大的低成本且優(yōu)質土儲，為恒大銷售和利潤的強勁增長提供了有力支撐。

所以，房企“進取式”發(fā)展，即要有戰(zhàn)略的十足定力，也要有“與時俱進”的權變。

因為今天乃至未來房地產(chǎn)，沒有一種模式包打天下，沒有一種戰(zhàn)略永遠保鮮！