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提質增效登頂“利潤王” 許家印詮釋轉型之道

2018/04/09 10:52      wanghui

恒大,不僅僅是大。

2016年,恒大以3733億銷售額奪得地產(chǎn)“規(guī)模王”;

2017年,恒大以405億核心凈利成為地產(chǎn)“利潤王”。

表:億翰智庫2017年主要房企核心指標對比

2018年,恒大銷售目標是5500億,但按照過往經(jīng)驗,恒大年底成績都會超一些!

就在2017年恒大業(yè)績發(fā)布會上,恒大集團董事長許家印表示:“今年恒大業(yè)績其實“8000億”都能完成,但這對恒大來說,沒有必要。恒大定調“規(guī)模適度增長”,更強調“增長質量”。”

適度增長的“內涵”

這里的“適度增長”,在老潘看來,格外有含義。

不妨做個對比,因為沒有對比,就沒有傷害!

10年大周期看,恒大從2007年到2017年完成了從33億到5010億的蛻變,10年復合增長率63%,這種大周期的增長,是一種罕見的、稀缺的、持久的力量。

而過去3年(2013年到2017年)恒大復合增長率49.5%;

而下一個三年,行業(yè)基本觸頂之后,恒大計劃從2017年5010年做到2020年8000億,測算下來,恒大未來3年增長率只需保持17%即可實現(xiàn)8000億目標。

從63%,到49.5%,再到17%,恒大主動調整節(jié)奏和速率,主動慢下來,這正是“適度”二字的具象化解釋。

這種規(guī)模適度的戰(zhàn)略選擇,這種主動慢下來,既體現(xiàn)了恒大對行業(yè)、對市場未來的認知,也體現(xiàn)了銷冠之后許家印心態(tài)“從快到穩(wěn)”的改變。

5000億時刻的內心

一句規(guī)模適度,說來輕松,但可能需要堅定的眼光和心態(tài)。

一方面,恒大規(guī)模“適度”會遭遇同行的“刺激”,甚至是未來不排除出現(xiàn)恒大5000億之后“規(guī)模保守論”的輿論導向。

為何這樣說?

核心在于如今巨頭依舊在上演高速增長的瘋狂。尤其到2020年的這3年,將是房企第一梯隊,第二梯隊最后布局,最后擴張的戰(zhàn)略窗口期。

近日,同策研究院就預測未來2年內地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)3家左右萬億房企,而2020年千億房企或將達到40家左右。

現(xiàn)實中,就在2018年初,坊間就傳聞碧桂園2018年間突破8000億,同時后來者類似手握1.8萬億土地貨值融創(chuàng)對行業(yè)TOP3的虎視眈眈,以及未來央企巨頭之間大魚吃大魚迅速成為超級巨頭的“整合壓力”……種種傳聞和房企野心,都在暗示,這個近14萬億的地產(chǎn)巨無霸行業(yè),未來將誕生萬億級房企巨頭。

來源:同策研究院對未來2、3年中國樓市的預測

大,并不等于全部。大,也并不一定安全!

作為一家企業(yè),尤其是一家突破3000億、5000億量級的巨頭房企而言,此刻的戰(zhàn)略選擇重點,到底是什么?尤其在去杠桿化,在去投資化,在限制性政策下,巨頭的戰(zhàn)略重心、經(jīng)營重心又是什么?

“安全大于速度,利潤大于規(guī)模”——這可能是5000億時刻恒大的心聲和戰(zhàn)略偏好!

擔憂是共性的——比如剛躍過3千億規(guī)模之后的融創(chuàng)孫宏斌也表示,他最關心的不是融創(chuàng)的發(fā)展問題,而是安全問題;同樣,碧桂園也提出2018年是管理品質年,強調企業(yè)內控,而萬科同樣成立了風險管理部一級管理部門。

但對擔憂采取戰(zhàn)略性行動的,恒大是堅決的一個。

就在2016年奪冠后,恒大許家印宣布恒大進入規(guī)模+效益并重的發(fā)展模式。追求效益,被提上戰(zhàn)略高度。也因此,恒大相對之前的高歌猛進,閃電增長,2017年、2018年的恒大,透露出不少從容,淡定,溫和、均好的“新氣質”。

此刻恒大的從容與均好就在于——在2016年成為規(guī)模王之后,一方面降低規(guī)模增長的幅度,另一方面強化利潤的增長,負債的下降以及強化管理,產(chǎn)品精品化提升等,形成了一種規(guī)模+效益、有質量的均好發(fā)展的態(tài)勢和格局。

一個中高速增長、穩(wěn)健、均好、從容的恒大新形象,開始誕生!

轉型后首年的漂亮成績單

事實上,2017年年初許家印提出恒大要從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益”并重發(fā)展,從過去三高一低向三低一高(低負債、低成本、低杠桿、高周轉)模式轉變,1年的戰(zhàn)略轉型與調整,帶給恒大的變化和功效是顯著的:

1年的轉型,既修復了恒大早期側重“規(guī)模優(yōu)先”的正常“并發(fā)癥”和潛在問題;又實現(xiàn)企業(yè)自身強身健體、均好平衡、助力回A的一個新體格。

果然,恒大2017年轉型后的成績單,格外耀眼。

無論與同行橫向比,還是與自己過去縱向比,恒大都交出了這近乎完美的”成績單”。

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恒大總資產(chǎn)17618億,同比增30.4%,行業(yè)第一;

毛利1123億,同比大增88.9%,核心凈利405億,都是行業(yè)第一;

與利潤大漲鮮明對比的是,恒大過于被質疑的負債率在2017年大降6成,降至71.1%。

同時,現(xiàn)金余額2877億,土地儲備3.1億平米,雙雙行業(yè)第一。

2017年漂亮成績單之后,恒大要到哪里去?

對此,許家印在業(yè)績發(fā)布會描繪了一個算是“近在眼前”的新藍圖,即面向未來,恒大計劃2020年底總資產(chǎn)破3萬億,年銷售8000億,年利稅1500億,負債率下降到同行中低水平,成為世界百強企業(yè)。

恒大成長啟示錄

復盤恒大蛻變之路,我們看見恒大這些年:

成長速度從“快”到“適度”的主動調整;

經(jīng)營目標從“規(guī)模到效益”的重心位移;

經(jīng)營模式從“三高一低”到“三低一高”的轉變;

產(chǎn)業(yè)格局從過去聚焦地產(chǎn)到未來以民生地產(chǎn)為基礎,文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼,高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)新格局的擴展。

恒大的這種蛻變,正好驗證了2句話。

沒有最好的戰(zhàn)略,只有最合適的戰(zhàn)略。

沒有成功的企業(yè),只有時代的企業(yè)。

恒大從過去的“規(guī)模進取之路”到如今的“穩(wěn)健的規(guī)模效益并舉之路”的調整與選擇,正是時代與行業(yè)進化下匹配的戰(zhàn)略,也是恒大自身戰(zhàn)略既有“階段性堅定”、又有伴隨大時代、大行業(yè)“與時俱進”的體現(xiàn)。

今天回過頭看,反而一切清晰了。恒大無論是過去的“杠桿激進論”的輿論質疑,還是未來行業(yè)高位時刻的“規(guī)模保守論”,都可能是一種輿論的誤解。

今天來看,在一個行業(yè)高速發(fā)展的風口和超級行情中,恒大過去選擇的“高負債,高杠桿、高周轉”的“三高一低”,或許有些激進,但卻是“最識時務為俊杰”的風口戰(zhàn)略,也最終成就了恒大今日5010億的超級規(guī)模,而反觀那些詬病恒大高負債的同行,卻至今還在100億,200億徘徊多年。

這就好比高速公路,慢速80 碼者沒必要質疑130碼者,最終誰能安全且率先到達終點,才是成功的選手。

所以,高負債命題需要辯證看待,而不是一味否定和質疑。而且,恒大過去負債率高,更多都用在土地儲備的住房開發(fā)核心發(fā)展后勁上來了。比如2017年恒大土地儲備3.12億平方,位居行業(yè)第一,而且土地成本僅1711元/平方米,截至2017年末,恒大原值5336億的項目土地,已增至世邦魏利仕估值的10386億,僅僅增值部分就高達5050億。龐大的低成本且優(yōu)質土儲,為恒大銷售和利潤的強勁增長提供了有力支撐。

所以,房企“進取式”發(fā)展,即要有戰(zhàn)略的十足定力,也要有“與時俱進”的權變。

因為今天乃至未來房地產(chǎn),沒有一種模式包打天下,沒有一種戰(zhàn)略永遠保鮮!

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