一套連租金都收不齊的破舊物業(yè)，租價(jià)從2000塊漲到4000塊，而且還按時(shí)劃入銀行賬戶(hù)，這樣的好事是房東們夢(mèng)寐以求的。房屋理財公司到底做了什么？接手該物業(yè)的是廣州雙瑞房屋理財中心，據其總經(jīng)理陳龍介紹，雙瑞先是將五間房的水電改裝，每戶(hù)配置單獨的水表和電表，然后將二、三樓重新粉刷一遍，對墻壁和地板做簡(jiǎn)單裝修，根據需要為每間房新添了家具，并徹底解決了三樓屋頂漏水的問(wèn)題。這些繁瑣的事情全部由“房屋理財”公司負責操辦，由業(yè)主承擔的兩萬(wàn)元翻新費用，只花了一年便從租金里扣清了。

　　創(chuàng )新的模式

    雙瑞房屋理財中心創(chuàng )立于2006年，是廣州目前“房屋理財”市場(chǎng)做得比較成熟的一家。“房屋理財”有一個(gè)通俗的稱(chēng)呼是“房屋管家”或者“房屋銀行”，業(yè)內人士對房屋理財業(yè)務(wù)的宣傳，有一句口號是“存房如存錢(qián)”，意思就是將房子交給房屋理財公司管理，就相當于將錢(qián)存入了銀行，獲取穩定的儲蓄收益。免傭金、收益穩定和無(wú)憂(yōu)管理是這種新業(yè)務(wù)的主要賣(mài)點(diǎn)。

　　相對于傳統中介公司，房屋理財公司的運作模式非常特別，房屋理財公司與業(yè)主簽訂合同后，開(kāi)始以存房租賃和托管租賃兩種方式來(lái)接管業(yè)主的房屋。其中，存房租賃是房屋理財的主要方式：合同一般為一年一簽，房屋理財公司享受每年45天的免租期，無(wú)論房屋是否成功出租以及實(shí)際租價(jià)如何，房屋理財公司必須按照合同約定的租金，通過(guò)銀行劃賬方式每個(gè)月如期支付給業(yè)主，并免費提供合同期內的全程管理，不收取中介費用。托管租賃則是業(yè)主委托房屋理財公司出租管理房產(chǎn)，雙瑞的做法是，每年繳納月租金的10%作為托管費，如果自帶租戶(hù)，則繳納8%的托管費，托管費是從房屋找到租客后才產(chǎn)生。

　　在各種宣傳場(chǎng)合，陳龍和其他的房屋理財公司負責人，都會(huì )有意無(wú)意地提到這種新模式對物業(yè)空置期的有效控制。“在廣州的市場(chǎng)，個(gè)人出租的房屋空置期達到20%。很多業(yè)主不會(huì )感覺(jué)到這個(gè)時(shí)間長(cháng)，因為房子是自己的。把房子存在雙瑞，我們的做法是控制一年的空置期為12%”；吉源房屋管家，另一家同在廣州的房屋理財公司，則對外宣稱(chēng)將空置期控制在10%之內?？罩闷谠蕉?，意味著(zhù)有效租賃時(shí)間越長(cháng)，進(jìn)入業(yè)主賬戶(hù)的租金也就越多，這是穩定收益的手段之一。

　　為什么是45天？當然不僅是雙瑞這樣操作，全國其它房屋理財公司也是如此。陳龍對45天的免租期有自己的解釋。雙瑞成立之初，曾經(jīng)測試過(guò)到底多少天才是免租期的合理時(shí)間。從房屋理財公司來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)間當然是越長(cháng)越好。但同樣對業(yè)主來(lái)說(shuō)，卻是越短越好。找一個(gè)雙方都能接受的時(shí)長(cháng)是很重要的。如果業(yè)主將房子放在傳統中介公司，少則一個(gè)星期，多的也可能拖上一個(gè)月才能租出去，按平均20天計算，再加中介公司收取的半個(gè)月傭金，共計35天。房屋理財公司的免租期為45天，較之多十天，這是出于房屋理財公司的風(fēng)險分擔及后期多種跟進(jìn)服務(wù)的考慮。

　　租客買(mǎi)不買(mǎi)賬也很關(guān)鍵。在新的房屋租賃模式中，免傭金的另一個(gè)含義是針對租戶(hù)而言的。租客從房屋理財公司那里直接租賃房屋時(shí)，不再像從傳統中介公司租賃時(shí)需要支付半個(gè)月傭金，當然一定數量的押金是必需的。將房屋多留在手中一天，房屋理財公司就面臨多一分風(fēng)險。而針對租戶(hù)的免傭，無(wú)疑是急于尋找租客的房屋理財公司的殺手锏之一。畢竟作為租戶(hù)，誰(shuí)都不會(huì )情愿支付那多出來(lái)的半個(gè)月傭金。

　　有研究者認為，“房屋理財”這種模式正在改變整個(gè)房屋租賃行業(yè)的狀況。傳統中介公司在租賃市場(chǎng)中的“一錘子買(mǎi)賣(mài)”正遭受挑戰，“房屋管家”作為租賃中介的新角色，以更全面的管理服務(wù)，引起業(yè)內關(guān)注。它也重新定義了業(yè)主與租戶(hù)的關(guān)系，業(yè)主不再需要直接面對租戶(hù)。業(yè)主只是把房子租給“房屋管家”，并收取十個(gè)半月的固定月租，至于租戶(hù)是誰(shuí)，實(shí)際租價(jià)多少，誰(shuí)去收抄水表電表，這些大事小事都與業(yè)主不再有直接關(guān)聯(lián)。[page]

　　利潤在哪里

    在廣州珠江新城華普廣場(chǎng)十樓，雙瑞公司總部就設在這里。辦公室面積不大，目測估計在六十平方米左右，正是炎炎夏日的中午，公司大門(mén)卻敞開(kāi)著(zhù)，感覺(jué)不到高級寫(xiě)字樓里空調吹出涼風(fēng)的爽意。

　　從2006年公司創(chuàng )立至今，雙瑞公司的發(fā)展規模由當初的僅此一個(gè)點(diǎn)擴張到現在的六個(gè)，涵蓋廣州越秀、番禺、荔灣、海珠、天河、白云等六個(gè)區；員工人數從最初的十來(lái)個(gè)增加到近百人。公司注冊資本兩百萬(wàn)元，第一、二年都在虧損。在陳龍的記憶里，最艱難的是公司初創(chuàng )時(shí)，“房屋理財”在廣州是一個(gè)新生事物，業(yè)主不熟悉這種模式，也就不輕易將物業(yè)交給他們來(lái)做。一切從零開(kāi)始，辛苦一年下來(lái)，也只有幾百個(gè)客戶(hù)，如果按照每個(gè)客戶(hù)給公司帶來(lái)1000元收益，總共不過(guò)幾十萬(wàn)元，扣除公司正常運作的各種費用后是入不敷出，是否經(jīng)營(yíng)得下去曾是個(gè)問(wèn)題。第二年客戶(hù)數量翻了一番，2008年進(jìn)入第三年，目前雙瑞公司的客戶(hù)數量已過(guò)萬(wàn)，公司也實(shí)現了盈利。

　　替業(yè)主收租、管理，免傭金出租……對于業(yè)主和租客，房屋理財公司以管家婆無(wú)微不至的角色出現在人們面前。那么，對于房屋理財公司來(lái)說(shuō)，利潤在哪里？換句話(huà)說(shuō)，管家婆如何既做了好人，又賺到了錢(qián)？陳龍認為，這是一個(gè)微利行業(yè)，除了專(zhuān)業(yè)，還需要耐力。

　　可以看得到的可能的利潤是，45天的免租期內的租金。從簽合同拿到房子到將房子租出去，房屋理財公司們在努力打一個(gè)時(shí)間差。很簡(jiǎn)單，越早一天租出去，公司也就可以拿到越多一天的租金。但這是一個(gè)非常不確定的利潤點(diǎn)，畢竟拿到房子立馬就能租出去的機會(huì )是有限的。而且，有小范圍調查顯示，對于房屋理財公司的免傭金租房，大多數租房者并未聽(tīng)說(shuō)過(guò)。事實(shí)上，盡管有了周全的考慮，超過(guò)45天仍未找到租客的房子仍不乏有。

　　相比于傳統中介的“一錘子買(mǎi)賣(mài)”，“房屋理財”的一大業(yè)務(wù)特色是，將物業(yè)拿來(lái)長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，而不是一旦租出去就不管了。經(jīng)營(yíng)的目的當然關(guān)鍵在于賺取更大利潤。實(shí)際上，業(yè)主與房屋理財公司的合同中約定的租價(jià)，往往與房屋后來(lái)的實(shí)際租價(jià)有差距，如何賺取這個(gè)差價(jià)，便是房屋理財公司經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)之一。一個(gè)通常的做法是，在商談合同階段，房屋理財公司會(huì )盡量與業(yè)主達成一個(gè)相對低的估價(jià)，再以高價(jià)出租給租戶(hù)，但是支付給業(yè)主的租金只是合同中商定的租價(jià)。差價(jià)部分便是房屋理財公司獲得的利潤。

　　為了有個(gè)更高的出租價(jià)格，房屋理財公司在接手房屋后，會(huì )對房屋狀況做一些改善。例如說(shuō)，吉屋(即不帶家具)的房子，出租價(jià)格可能在每月800元，房屋理財公司會(huì )根據租戶(hù)的需求，配置一些家私家具，租價(jià)可能就上漲好幾百塊。這個(gè)利潤是房屋理財公司所得。這種吉屋配家私的服務(wù)，在雙瑞的業(yè)務(wù)中較為普遍。雙瑞在各個(gè)點(diǎn)都設有家具家私倉庫，其中最大的倉庫是在番禺區，從沙發(fā)、床到空調、電視，一應俱全。

　　有不少業(yè)務(wù)是從毛坯房階段開(kāi)始的。一位業(yè)主在中山大學(xué)附近投資了一套小復式用作出租，拿到房子鑰匙后，這位業(yè)主便找了一家房屋理財公司。房屋理財公司憑借本身對租賃市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)把握，對房屋裝修、家私配備等都給出詳細建議。在與業(yè)主達成共識后，房屋理財公司全程負責了從材料采集、裝修施工到家具家私采購等。如果業(yè)主資金不夠，還可以與房屋理財公司簽訂合同，讓公司代為墊付，墊付的費用從以后的租金中扣除。

　　作為一種新的業(yè)務(wù)模式，在創(chuàng )新中尋找利潤點(diǎn)是陳龍他們正在做的。近年來(lái)，各種銀行理財產(chǎn)品非?；馃?，房屋理財公司也瞄準了這塊市場(chǎng)。憑借與銀行在租賃業(yè)務(wù)上的合作平臺，一種新的關(guān)于金融服務(wù)的嘗試正在醞釀中。陳龍介紹，銀行理財產(chǎn)品的目標客戶(hù)群與擁有出租物業(yè)、經(jīng)濟條件較好的業(yè)主是吻合的。雙瑞正在與合作的中國工商銀行籌劃共享客戶(hù)資源，由雙瑞替業(yè)主向銀行申請貴賓賬號，銀行可將理財、保險等產(chǎn)品通過(guò)這一渠道傳達給業(yè)主們，雙瑞從中收取一定的中介費用。

　　風(fēng)險及未來(lái)

    “房屋理財”服務(wù)在外國盛行已久。國內市場(chǎng)上，自從貴州省貴陽(yáng)市于2000年5月9日在全國率先推出“房屋銀行”這種全新的房屋租賃模式之后，國內北京、上海等幾個(gè)城市也逐漸興起，但在廣州市場(chǎng)上尚為新鮮。

　　事實(shí)上，早在2001年時(shí)廣州也曾出現過(guò)“房屋管家”公司，但很快銷(xiāo)聲匿跡。直到目前，在廣州有影響力開(kāi)展“房屋理財”服務(wù)的業(yè)者也只有雙瑞房屋理財和吉源房屋管家等少數幾家公司。據業(yè)內人士分析，這與現有中介市場(chǎng)相對較為成熟完善有關(guān)。廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國最具活力的市場(chǎng)之一，尤其是二手市場(chǎng)近年穩步增長(cháng)。

　　今年3月，傳統中介滿(mǎn)堂紅宣布正式推出“房屋管家”全新租賃服務(wù)，區別于雙瑞和吉源的業(yè)務(wù)模式的是，滿(mǎn)堂紅主要向“房屋托管”業(yè)主收取不高于月租金5%的房屋管理費。對于傳統實(shí)力中介加入戰團，幾家房屋理財公司都在不同場(chǎng)合表示過(guò)，更多公司參與這個(gè)市場(chǎng)的競爭，可以使更多人關(guān)注“房屋托管”市場(chǎng)，有助于做大市場(chǎng)份額。

　　話(huà)雖如此說(shuō)，一個(gè)不可否認的事實(shí)是，房屋理財公司要想在租賃市場(chǎng)分一杯羹，追根溯源還是要從傳統中介手中爭奪業(yè)主資源。一個(gè)業(yè)主畢竟不需要兩家功能趨同的中介，而在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的狀況下，資源爭奪戰勢必更為激烈。如何與傳統大鱷決戰是房屋理財公司不可繞開(kāi)的戰略考慮。

　　但是除了強調新模式的優(yōu)勢，陳龍更愿意談的是與中介公司的合作。雙瑞的經(jīng)營(yíng)方式是不設門(mén)店，在廣州的幾大區只設有專(zhuān)人管理。為了借力中介公司的門(mén)店渠道，通常來(lái)說(shuō)，除了自身的宣傳渠道，雙瑞會(huì )將已簽合同的房源交由各大中介公司出租，并與中介公司達成口頭合同，內容方向大致為多長(cháng)時(shí)間內租出去等。中介公司和雙瑞之間并不產(chǎn)生任何費用，但中介公司會(huì )向租戶(hù)收取半個(gè)月的中介費。

　　也有不愿意露面的業(yè)內人士認為，雙瑞與中介公司的這種合作方式，雖然可以在一定程度上有助于將物業(yè)順利盡早租出去，縮短空置期，減少虧損的風(fēng)險。但是，如果從長(cháng)遠來(lái)看，會(huì )弱化“免傭金”對租戶(hù)的吸引力。如果不完善自身的租賃渠道，依附于傳統中介的結果，有可能是被吸納新業(yè)務(wù)模式的傳統中介所吞沒(méi)。

　　這種新的租賃模式，以為業(yè)主提供穩定收益、完善管理服務(wù)為特色，但也正是為了實(shí)現這樣的目的，房屋理財公司承擔著(zhù)更多的潛在風(fēng)險。不可避免的事情會(huì )有很多，比如說(shuō)45天免租期過(guò)去了，房子仍滯留在手中；承諾租賃一年的租戶(hù)中途提前退租，可能還逃掉當月租金；租客惡意拖欠租金；房屋管理成本控制不當等等。對于一個(gè)微利行業(yè)來(lái)說(shuō)，這些都成為是否能順利盈利的薄弱環(huán)節。而對于市場(chǎng)容量，陳龍個(gè)人并未十分樂(lè )觀(guān)，他的預計是，廣州房屋理財市場(chǎng)的蛋糕只夠一兩家公司來(lái)分享，這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)法容納更多同業(yè)者。