穗深寫(xiě)字樓市場(chǎng)轉旺的原因，是資金在實(shí)體經(jīng)濟不明朗之下尋求新的避難所，還是實(shí)體經(jīng)濟企穩支撐起寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的興旺？?jì)煞N相悖的解釋都有其堅定的支持者。

　　在2005年~2007年間，外國投資者購買(mǎi)了中國最好的近60%的房地產(chǎn)資產(chǎn)，但未來(lái)數年中資企業(yè)可能取代外國投資者成為國內商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的主要買(mǎi)家。在國內買(mǎi)家中，金融機構成為新一輪寫(xiě)字樓大宗交易行動(dòng)中最積極的一支力量。據中原地產(chǎn)研究中心研究員季峰分析，今年上半年金融市場(chǎng)活躍，令金融機構的盈利能力大幅提高，加上業(yè)務(wù)擴展需要，加速了金融機構擴大辦公場(chǎng)地的計劃。

　　記者調查發(fā)現，除了資本雄厚的金融機構，服裝企業(yè)、化妝品企業(yè)等傳統行業(yè)也是近期寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上的活躍買(mǎi)家。據廣東中原地產(chǎn)代理有限公司營(yíng)業(yè)總監朱輝透露，今年3月，某本土知名化妝品公司(非上市公司)豪擲1億元在天河體育中心板塊的兩棟大廈里買(mǎi)下4層寫(xiě)字樓，其中一層用做集團總部，其余3層用于出租。近期還有內資背景的眼科醫院老板想購買(mǎi)整棟樓來(lái)經(jīng)營(yíng)民營(yíng)眼科醫院，也有醫療器械企業(yè)以幾千萬(wàn)的預算在尋找寫(xiě)字樓。而急速擴充的IT公司也不在少數，“近期有成交記錄的IT公司就有5個(gè)之多，但以租為主。”仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖也透露，國內某知名品牌服裝公司有意在天河板塊購買(mǎi)整棟寫(xiě)字樓做總部，預計今年內會(huì )成交，成交金額或在9億元左右。“整棟大廈有30層，該公司可能自用一部分，其余用于出租”。另外，今年8月份，無(wú)限極(中國)有限公司出資3億元買(mǎi)下富力盈悅國際其中7層寫(xiě)字樓物業(yè)，共12514平方米。

　　在買(mǎi)方積極捧場(chǎng)的背景下，2010年珠江新城將成為廣州甲級寫(xiě)字樓供應量最集中的地區，樓盤(pán)達到21個(gè)，供應面積達到115萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競爭極為激烈和殘酷。

　　但業(yè)內有所共識的是，國內的寫(xiě)字樓市場(chǎng)已開(kāi)始復蘇，價(jià)格可望繼續上漲，而買(mǎi)家的需求也將繼續走高。

　　中資企業(yè)獨占鰲頭

　　短短幾個(gè)月，寫(xiě)字樓市場(chǎng)不得不對國內買(mǎi)家刮目相看。僅僅在今年8月份，大宗成交就出現了三次，為沉寂多時(shí)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)吹起一陣暖風(fēng)。而且，三宗成交的買(mǎi)家均是內資背景，其中，無(wú)限極(中國)有限公司出資3億元購置富力盈悅國際其中7層寫(xiě)字樓物業(yè)，共12514平方米；浦東發(fā)展銀行以4.2億元買(mǎi)下盈悅另半棟寫(xiě)字樓和首二層商鋪共14300平方米；另一內資銀行也在廣州中軸線(xiàn)旁的廣州中國名牌商品大廈購置了5層、共8456平方米作為其總部使用。

　　“2005年~2007年間，外國投資者購買(mǎi)了中國最好的近60%的房地產(chǎn)資產(chǎn)，但未來(lái)數年中資企業(yè)可能取代外國投資者成為國內商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的主要買(mǎi)家。”知名房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司仲量聯(lián)行在一份研究報告中披露，今年上半年，中資房地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)總投資的比例上升到70%，該數字在2008年僅為36%。”

　　仲量聯(lián)行中國投資部總監翰德偉認為：“中國房地產(chǎn)的大宗物業(yè)投資市場(chǎng)的投資主體正從外商投資過(guò)渡到國內的機構投資者，而中國國內保險企業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)物業(yè)投資市場(chǎng)僅僅是這一重大轉變的第一步。中國內地的市場(chǎng)參與者主要包括：國有保險企業(yè)、大型國有企業(yè)集團以及很快會(huì )投身其中的房地產(chǎn)投資信托基金。而與此同時(shí)，外國機構投資者正遭受著(zhù)全球經(jīng)濟衰退的擠壓。”

　　可以預見(jiàn)的是，未來(lái)將有大量資本進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，加劇的競爭以及國內機構投資者所具有的本土優(yōu)勢成為有力支撐，讓國內的商業(yè)物業(yè)開(kāi)始承受價(jià)格上漲的壓力。

　　向來(lái)以外資買(mǎi)家為主要服務(wù)對象的房地產(chǎn)服務(wù)公司也開(kāi)始調整其客戶(hù)的比例。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖對本報記者表示，今年以來(lái)內資公司在寫(xiě)字樓市場(chǎng)出手之快、之豪超出想象。“8月的幾單大宗成交都超出我們預料之外，無(wú)限級的購買(mǎi)意向其實(shí)已經(jīng)有好幾年，但沒(méi)有想到會(huì )在這個(gè)時(shí)間段出手。而從成交宗數來(lái)說(shuō)，內資與外資的購買(mǎi)量各占五成，但從成交的資金數額上說(shuō)，國內資金則遠超外資，占了七成之多。”

　　金融機構大手筆買(mǎi)入寫(xiě)字樓

　　而在內資企業(yè)中，金融機構成為此輪寫(xiě)字樓大宗交易行動(dòng)中最積極的一支力量。在上述的三宗大額交易中，除無(wú)限極外，另兩宗買(mǎi)家皆是內資銀行。而在不久之前的5月，國家開(kāi)放銀行廣東分行斥資5億元一次性購買(mǎi)位于廣州珠江新城的甲級寫(xiě)字樓富力盈泰廣場(chǎng)10層樓，物業(yè)涵蓋寫(xiě)字樓、大型商鋪、車(chē)位等，還獲得了該物業(yè)的冠名權。

　　馬煒圖認為，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)下一階段的購買(mǎi)主力仍然是國內金融機構。“據我所知，廣州目前有兩三家本土基金公司想買(mǎi)寫(xiě)字樓自用，但覺(jué)得價(jià)格不夠‘筍’，仍在觀(guān)望中?；鸸境鲇诼殬I(yè)本能，總希望找到價(jià)格最劃算的東西。”

　　中原地產(chǎn)研究中心研究員季峰分析，上半年金融市場(chǎng)活躍，令金融機構的盈利能力大幅提高，加上業(yè)務(wù)擴展需要，不少機構計劃擴大辦公場(chǎng)地；加上市場(chǎng)預期下半年金融市場(chǎng)表現將略遜于上半年，因此這些機構開(kāi)始考慮投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　馬煒圖認為，目前廣州珠江新城環(huán)境逐漸成熟，投入時(shí)間點(diǎn)非常適合，因此出現大量購置自用行為，預計未來(lái)將有更多的寫(xiě)字樓成交案出現。

　　除了廣州之外，金融機構正在全國興起一股購買(mǎi)寫(xiě)字樓高潮。中信證券7月10日以不超過(guò)14億元的代價(jià)收購了北京瑞城中心的5.32萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓，8月4日以10.4億元的價(jià)格收購深圳卓越時(shí)代廣場(chǎng)2期的3.05萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓；廣東發(fā)展銀行則收購了北京中和廣場(chǎng)的五層物業(yè)；8月3日，上海農村商業(yè)銀行以10.48億元買(mǎi)下了上海中融碧玉藍天的10個(gè)樓面和4個(gè)鋪位，面積超過(guò)2萬(wàn)平方米，均價(jià)達4.97萬(wàn)元/平方米；中國農業(yè)銀行則花費37.7億元買(mǎi)下上海浦江雙輝大廈37個(gè)樓面。

　　仲量聯(lián)行認為，除了銀行外，保險企業(yè)也躍躍欲試。根據2009年10月1日生效的修訂后的《中華人民共和國保險法》，保險企業(yè)將投資范圍擴大到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　制造業(yè)企業(yè)成為新的主力買(mǎi)家

　　記者調查發(fā)現，除了金融行業(yè)之外，受金融危機打擊較大的傳統制造行業(yè)也出人意料地在寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上表現得更為主動(dòng)。廣東中原地產(chǎn)代理有限公司營(yíng)業(yè)總監朱輝在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫數年，長(cháng)期關(guān)注寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。據朱輝介紹，今年3月，某本土知名化妝品公司(非上市公司)豪擲1億元在天河體育中心板塊不同的兩棟大廈里買(mǎi)了4層寫(xiě)字樓。其中一層用做集團總部，其余3層用于出租。

　　另?yè)R煒圖透露，國內某知名品牌服裝公司有意在天河板塊購買(mǎi)整棟寫(xiě)字樓做總部，預計今年內會(huì )成交，成交金額或在9億元左右。“整棟大廈有30層，該公司可能自用一部分，其余用于出租。”

　　朱輝表示，制造業(yè)企業(yè)大手筆買(mǎi)寫(xiě)字樓可能有兩種考慮，一方面是在實(shí)業(yè)前景不明朗的情況下，資金無(wú)去處，投資固定資產(chǎn)的回報也跑贏(yíng)銀行利率；另一方面是自用需求激增，國內公司購買(mǎi)甲級寫(xiě)字樓作為公司總部可提升企業(yè)形象，需要擴大企業(yè)規模的時(shí)候可以把出租的部分收回自用。

　　另外，醫藥、IT等行業(yè)的企業(yè)對寫(xiě)字樓的自用需求也日漸高漲。朱輝表示，在近期接觸的客戶(hù)中，有內資背景的眼科醫院老板，想購買(mǎi)整棟樓來(lái)經(jīng)營(yíng)民營(yíng)眼科醫院，也有醫療器械企業(yè)以幾千萬(wàn)的預算在尋找寫(xiě)字樓。而急速擴充的IT公司也不在少數，“近期有成交記錄的IT公司就有5個(gè)之多，但以租為主。”

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　　回報率未足以吸引大量熱錢(qián)

　　傳統行業(yè)爭入寫(xiě)字樓市場(chǎng)的原因，究竟是資金在實(shí)體經(jīng)濟不明朗之下需要尋找新的避難所，還是實(shí)體經(jīng)濟企穩支撐起寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的興旺？?jì)煞N相悖的解釋都有其堅定的支持者。

　　地產(chǎn)分析師薛建雄就認為，穗深寫(xiě)字樓得益于經(jīng)濟復蘇。“國內經(jīng)濟的回暖，特別是國企、房地產(chǎn)、金融及相關(guān)服務(wù)類(lèi)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況好轉，帶動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的回暖。”

　　朱輝也表示，在最近的寫(xiě)字樓成交案例中，自用需求占了大部分，表明國內企業(yè)對經(jīng)濟前景看好。“一定是對前景有好的預期，企業(yè)覺(jué)得可以放開(kāi)手腳去發(fā)展了，才會(huì )花大價(jià)錢(qián)去買(mǎi)寫(xiě)字樓提升企業(yè)形象。不然的話(huà)，暫時(shí)先租用豈不是更好。”

　　馬煒圖則對此持不同觀(guān)點(diǎn)。“企業(yè)花巨資買(mǎi)寫(xiě)字樓，只說(shuō)明有多余的資金沒(méi)有出路，如果選擇放在銀行還不如投資房產(chǎn)，而廣州寫(xiě)字樓目前的租金回報率在6%~7%，還是令他們滿(mǎn)意的，一來(lái)可獲得了租金回報，二是寫(xiě)字樓的資產(chǎn)價(jià)格有升值空間。如果是看好后市的話(huà)，會(huì )選擇將資金投資新生產(chǎn)線(xiàn)，但未來(lái)的訂單情況不明朗的情況下，加大實(shí)業(yè)投資會(huì )增加風(fēng)險。”

　　另一方面，嗅覺(jué)最敏感的基金在這一輪寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中并未有明顯動(dòng)作。與大量熱錢(qián)進(jìn)入住宅市場(chǎng)的火熱氣氛相比，商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫(xiě)字樓市場(chǎng)顯得備受冷落。馬煒圖在接受記者采訪(fǎng)時(shí)透露，曾有熱錢(qián)考慮進(jìn)入廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)，結果無(wú)功而返，主要是因為廣州寫(xiě)字樓的租金回報率未達預期。一般來(lái)講，外資機構的期望回報率為稅后8%或以上，雖然廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均回報率約為6%左右，但難以找到回報率在8%或以上的投資對象；目前廣州6%的寫(xiě)字樓市場(chǎng)回報率在全國重點(diǎn)城市中偏低，上海的回報率在8%～9%，北京則是7%～8%。

　　“近期租金止跌只是暫時(shí)現象，預計租金價(jià)(219,-0.59,-0.27%)格還有下跌空間，今年第四季度及明年下半年，我們預期寫(xiě)字樓的租金會(huì )持續走低。買(mǎi)賣(mài)價(jià)格方面，在2萬(wàn)/平方米左右企穩后會(huì )升至2.5萬(wàn)/平方米，因而回報率會(huì )在明年第二季度左右跌至4%～5%。”馬煒圖說(shuō)。

　　廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)看珠江新城

　　成功操盤(pán)富力盈泰和富力盈悅項目的富力集團項目經(jīng)理鄧文對于下半年商業(yè)地產(chǎn)的走勢比較樂(lè )觀(guān)。“從客戶(hù)需求分析，國家開(kāi)發(fā)銀行等很多比較有實(shí)力的企業(yè)都進(jìn)駐珠江新城了，還有不少金融機構、物流、服裝、制造業(yè)、醫藥等等相關(guān)的一些行業(yè)，他們都會(huì )選擇在硬件方面匹配他們的使用需求的寫(xiě)字樓辦公。”

　　“中軸線(xiàn)上的寫(xiě)字樓是最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，保值升值的能力特別強，因此絕大部分項目都是由開(kāi)發(fā)商自己持有，以出租為主。富力在珠江新城的項目比較多，有只租不售的富力中心，也有公開(kāi)出售的物業(yè)，比如盈信大廈。這些出售的寫(xiě)字樓項目基本不愁賣(mài)。”鄧文認為，現在是珠江新城寫(xiě)字樓項目的價(jià)格洼地。他指出，下半年的寫(xiě)字樓供應量不是很大，中軸線(xiàn)上基本上都是以租用為主，特別是在中軸線(xiàn)那塊，在售的超甲級寫(xiě)字樓并不多，資源存在稀缺性。“像富力盈泰廣場(chǎng)，從去年5月底、6月初開(kāi)售，到現在基本上是賣(mài)完了。市場(chǎng)上經(jīng)歷了金融危機，影響其實(shí)也是明顯回暖了，銷(xiāo)售上也是這樣的。所以我預計第三、第四季度在整體市場(chǎng)上，在這種高檔次寫(xiě)字樓供應量不多的情況下，銷(xiāo)售應該還是可以的，第二個(gè)就是從客戶(hù)的需求量來(lái)分析，而政策上，我估計政府也會(huì )加大力度推出一些寫(xiě)字樓。”

　　四季度新增供應有限

　　在新增的出售寫(xiě)字樓中，珠江新城占據了絕大部分。其中包括南國商苑、匯美大廈、盈信大廈、遠洋大廈等；此外還有天河北商圈的立天中心及保利國際大廈；以及位于東圃商圈的天銀商貿大廈等。

　　目前市場(chǎng)關(guān)注度比較高的是富力盈信大廈和匯美大廈。前者6～41層寫(xiě)字樓面積達8.1萬(wàn)平方米，大廈標準層面積約2300平方米，間隔在93－2300平方米之間。后者預計在10月份發(fā)售，首推6～11層單位，每層面積在1700平方米左右，半層或者全層發(fā)售，定位為企業(yè)的總部。該寫(xiě)字樓最有特色的就是每三層就帶一個(gè)空中花園，每層有一個(gè)100平方米的私家花園。據朱輝介紹，富力盈信大廈的售價(jià)預計會(huì )在2.2萬(wàn)元/平方米左右，匯美大廈則約2萬(wàn)元/平方米。

　　珠江新城的其他出售寫(xiě)字樓，檔次和定位都和這兩個(gè)樓盤(pán)相當。當珠江新城寫(xiě)字樓的買(mǎi)賣(mài)占全市主導地位時(shí)，有望將全市寫(xiě)字樓售價(jià)拉升到比今年7月還高的位置。中立地產(chǎn)市場(chǎng)研究部也預測：“預計在大批優(yōu)質(zhì)物業(yè)集中供應的沖擊下，第四季度廣州一手寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)價(jià)將持續在高位運行。”

　　回暖只是冰山一角

　　刀客地產(chǎn)機構總經(jīng)理謝逸楓認為，廣州商業(yè)地產(chǎn)正在回暖的說(shuō)法只是“冰山一角”。他認為，2009年上半年富力珠江新城三大寫(xiě)字樓的售出，說(shuō)明富力的營(yíng)銷(xiāo)渠道很有效果，及產(chǎn)品推廣做得很到位，但并不意味著(zhù)商業(yè)市場(chǎng)正回暖。

　　“回暖有幾個(gè)條件：第一，目前寫(xiě)字樓價(jià)格繼續上漲，并保持一定的穩定上升趨勢；第二，寫(xiě)字樓的成交量維持到2007年的水平；第三，租金水平及回報率在6%以上；第四，空置率逐漸減少到20%以下；第五，實(shí)體經(jīng)濟回復的速度會(huì )提前。珠江新城從2007年吸納量為10.9萬(wàn)平方米，下降至2008年6.4萬(wàn)平方米，說(shuō)明，短期內商業(yè)地產(chǎn)寫(xiě)字樓供大于求的局面不可逆轉。”

　　謝逸楓認為，廣州2009年商業(yè)地產(chǎn)寫(xiě)字樓的走向，已經(jīng)到了觀(guān)望和出手及調整的十字路口?？罩寐噬呤秋@著(zhù)因素，2007年的15%上升到2008年的28.6%，2009年下半年將達到20%，主要原因是交樓時(shí)間延長(cháng)，入住企業(yè)減少，需求因政策調整的預期和通貨膨脹的預期所導致。另外廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售比率長(cháng)期不平衡，金融危機后，中小企業(yè)撤離廣州珠江新城，大型企業(yè)及世界500強進(jìn)駐較少，造成寫(xiě)字樓租金下降近20%。2008年寫(xiě)字樓售價(jià)上升是2009年寫(xiě)字樓市場(chǎng)反應滯后的結果。

　　謝逸楓認為，由于全球實(shí)體經(jīng)濟復蘇未明朗，短期內跨國企業(yè)復蘇需求可能低。2009年下半年商業(yè)地產(chǎn)寫(xiě)字樓新供應產(chǎn)品，全部集中于珠江新城和天河中央商務(wù)區，將有近40萬(wàn)平米。隨著(zhù)供應量逐漸增加以及需求復蘇步伐緩慢，下半年租金將繼續下跌，但下跌幅度將減緩。

　　2010年珠江新城將成為廣州甲級寫(xiě)字樓供應量最集中的地區，樓盤(pán)達到21個(gè)，供應面積達到115萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競爭極為激烈和殘酷。由于未來(lái)龐大的供應量市場(chǎng)未必短時(shí)間消化，2010年～2011年空置率將達到頂峰。甲級寫(xiě)字樓租金有所下跌，只有降低租金和價(jià)格才能與對手競爭。