金巖石

　　房產(chǎn)價(jià)格總有一天會(huì )回歸其主要作為消費品的本性。從這個(gè)意義上說(shuō)，我們可以把今日美國的樓市現狀視為將來(lái)中國樓市泡沫破滅后的遠景。

　　中國城市的樓價(jià)比美國貴，這已經(jīng)不是新聞了。但從趨勢上看，中國的樓市還會(huì )漲，而且會(huì )漲得很離譜，因為物極必反，股市和樓市的資產(chǎn)泡沫不達到極限是不會(huì )破滅的，這是每個(gè)國家都經(jīng)歷過(guò)的非理性繁榮。

　　美國的住宅是消費品，在美國的消費物價(jià)指數（CPI）統計中，住宅占比高達42%。金融危機對美國樓市的打擊非常之大，據統計，全美用銀行按揭貸款買(mǎi)房子的有1200多萬(wàn)戶(hù)家庭，現在超過(guò)20%即250萬(wàn)戶(hù)左右喪失了抵押品贖回權，成為銀行的“法拍屋”和“短售屋”，這還不包括尚未被銀行收走的“泡湯屋”，即房?jì)r(jià)低于貸款額的住宅?！　?/p>

　　美國的住宅絕大部分是自住的，價(jià)格主要取決于租金回報率和家庭收入。按照租金回報率計算，洛杉磯郊區30萬(wàn)-35萬(wàn)美元的獨棟住宅現在月租金在2000-2500美元區間，即10-12年的租金投資回報率。中國樓市就不同了，70個(gè)城市的平均租金投資回報率約為30年，上海、杭州地區更高達40年以上，所以有專(zhuān)家判斷中國樓市暴跌在即，樓市泡沫已經(jīng)是吹彈可破了?！　　?/p>

　　的確，無(wú)論是從租金的投資回報率還是居民的收入房貸比看，我們都看不到中國城市房?jì)r(jià)的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看，決定房?jì)r(jià)的既不是本土的工資收入，也不是當地的租金水平，而是外來(lái)人口和投資資金的凈流入。在中國的多數城市中，住宅的購買(mǎi)者近80%為外來(lái)人口，首付資金的來(lái)源近80%不是工薪收入。

　　今年8月8日上海浦東星河灣開(kāi)盤(pán)，當日銷(xiāo)售超過(guò)40億，264棟千萬(wàn)級高檔公寓在幾個(gè)小時(shí)內一搶而空，刷新了世界房地產(chǎn)業(yè)的單日銷(xiāo)售紀錄。易居中國的房地產(chǎn)研究院對當日購房者所做的定量分析表明：82%的購房者是年齡在45歲以下的人，77%的購房者不是上海本地人。購房者的年齡結構很能說(shuō)明問(wèn)題，35歲以下的占24%，36-40歲和41-45歲的各占28%，可想而知，這個(gè)年齡結構又不在上海工作的群體，主要是“富二代”、投資者或企業(yè)家！所以中國城市的房?jì)r(jià)不是由本地的工薪收入和租金回報率決定的，而是由外來(lái)人口和外部資金的流入決定的，投資性購房的占比估計在80%以上。

　　美國的房地產(chǎn)是消費需求主導的，中國現階段的城市房地產(chǎn)是投資需求主導的，所以在中國的消費物價(jià)指數中不含住宅。作為投資品主導的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報率的高低來(lái)判斷房?jì)r(jià)走勢，而要把房地產(chǎn)放在投資市場(chǎng)上分析其價(jià)格走勢，否則就無(wú)法理解中國城市房地產(chǎn)的特殊定價(jià)機制。

　　房地產(chǎn)天然不是投資品，投資人卻天然喜歡房地產(chǎn)，但是房產(chǎn)價(jià)格總有一天會(huì )返璞歸真，回歸其主要作為消費品的本性。從這個(gè)意義上說(shuō)，我們可以把今日美國的樓市現狀視為將來(lái)中國樓市泡沫破滅后的遠景。