從目前的情況看，中國似乎越來(lái)越清晰地走在日本的道路上。我此前判斷這一輪的房地產(chǎn)泡沫比2007年還要高，事實(shí)證明我說(shuō)對了。

　　巴曙松

　　1998年開(kāi)始住房改革之后，當時(shí)住房的特性基本是實(shí)用品特性，大概到了2005、2006年的時(shí)候，越來(lái)越表現為投資品的特性。我的論證依據是中國的房地產(chǎn)銷(xiāo)售、房地產(chǎn)價(jià)格在市場(chǎng)化的初期，跟我們大家做金融投資經(jīng)常要看的M0、M1、M2貨幣流通速度這些金融指標沒(méi)有什么關(guān)系。但是2005、2006年之后，它們和M0、M1、M2的相關(guān)度都迅速提高，也就是說(shuō)，它越來(lái)越多地表現為強烈的投資品的特性。

　　將房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)做一個(gè)對照，可以增強我們對這個(gè)市場(chǎng)的理解。先找它們相似的地方。一是這兩個(gè)作為投資品非常重要的特點(diǎn)就是它受主要的宏觀(guān)金融指標的影響非常直接、非常強烈?；蛘吒苯诱f(shuō)，就是看M1、M2的增長(cháng)。如果增長(cháng)比較快，就比較樂(lè )觀(guān)；如果它有微調，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )有調整。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體和股票市場(chǎng)的主體都呈現出非常獨特的風(fēng)險收益的偏好。

　　兩者的單邊市特點(diǎn)都非常強烈，中國股市到目前為止，還是單邊市。絕大部分，幾乎所有的參與者只能在股市上漲時(shí)期才受益。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一樣，各方利益糾纏的結果使它呈現出非常強的單邊市場(chǎng)，各方的利益經(jīng)不起房?jì)r(jià)下跌。如果哪個(gè)人說(shuō)房?jì)r(jià)會(huì )跌，就有人圍攻他，這不是一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。怎么樣改變這個(gè)單邊市的特點(diǎn)，使這個(gè)市場(chǎng)能夠經(jīng)受得住一點(diǎn)波動(dòng)，目前是一個(gè)大的課題。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)有杠桿，股市到目前為止還沒(méi)有。股票目前還只能實(shí)盤(pán)交易，100萬(wàn)只能買(mǎi)100萬(wàn)的股票。房地產(chǎn)市場(chǎng)，有首付比例，就有放大倍數。所以房地產(chǎn)的波動(dòng)，實(shí)際上殺傷力更大，比股市更大。只是現在還沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)大波動(dòng)，受這次金融危機影響，本來(lái)有一點(diǎn)波動(dòng)的勢頭，又被4萬(wàn)億的強大的刺激帶動(dòng)起來(lái)。事后看來(lái)，4萬(wàn)億經(jīng)濟刺激一句話(huà)，除了國家投資的鐵路、公路、基礎設施受益之外，房地產(chǎn)就是最大的受益市場(chǎng)。還有一個(gè)不一樣，股票市場(chǎng)到目前為止，它的波動(dòng)對實(shí)體經(jīng)濟的影響有限。房地產(chǎn)不一樣，房地產(chǎn)的被動(dòng)對宏觀(guān)經(jīng)濟影響非常大。

　　房地產(chǎn)作為投資品，跟股市有很多直接類(lèi)比的地方，既有相同的地方，也有很多不同的地方。特別值得關(guān)注的是，在城市化、工業(yè)化快速推進(jìn)的時(shí)期，在人口紅利時(shí)期更容易導致資產(chǎn)泡沫，其中特別是容易體現在房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　很多人解讀日本房地產(chǎn)泡沫、股市泡沫，其中很重要的原因是日元國際化時(shí)期造成的。一個(gè)國家貨幣要國際化，自然利率要市場(chǎng)化。利率市場(chǎng)化就會(huì )增大成本，個(gè)人企業(yè)就會(huì )加大借貸。日本在貨幣國際化時(shí)期過(guò)早的利率、匯率市場(chǎng)化導致了資產(chǎn)泡沫。從目前的情況看，中國似乎越來(lái)越清晰地走在日本的道路上。我此前判斷這一輪的房地產(chǎn)泡沫比2007年還要高，事實(shí)證明我說(shuō)對了。