公共租賃房的覆蓋范圍遠遠大于目前住房保障的對象，一旦大規模推廣建設，將有望實(shí)現住房供應的“全兼容”

　　文/本刊記者 趙沛楠

　　11月28日，北京市通州區梨園鎮銅牛廠(chǎng)公共租賃房項目開(kāi)工，1000多套房源將于2011年竣工交付使用。這也是北京市首個(gè)由政府住房保障部門(mén)作為業(yè)主的公租房項目。

　　作為城鎮住宅保障體系的重要一環(huán)，公共租賃房的發(fā)展受到社會(huì )的廣泛關(guān)注。溫家寶總理在2009年政府工作報告中明確提出，要加快公共租賃房的建設額。

　　公共租賃住房是各地目前解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者能夠承受起的一個(gè)價(jià)格向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到這個(gè)城市來(lái)工作的群體。

　　實(shí)際上，公共租賃住房是一個(gè)過(guò)渡性的解決方法。就是這部分群體不屬于低收入，但是他目前確實(shí)通過(guò)市場(chǎng)解決不了自己的住房困難。因此，政府提供給他們一定的幫助，過(guò)一段時(shí)間，當這部分群體有支付能力了，他們就離開(kāi)公共租賃住房，到市場(chǎng)購買(mǎi)或承租住房。

　　廈門(mén)、深圳、北京、天津、上海、常州、青島、廣州等城市均已開(kāi)始推動(dòng)公共租賃房的建設工作。

　　銅牛廠(chǎng)公共租賃房項目建設方北京住總集團告訴《中國投資》，梨園項目規劃建筑面積5萬(wàn)平方米，戶(hù)型主要是一居室和二居室，建筑面積分別控制在40平方米左右和60平方米以下，其中一居室約占60%，二居室約占40%。作為北京市住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施試點(diǎn)工程，將按照不低于《北京市廉租房、經(jīng)濟適用房及兩限房建設技術(shù)導則》中規定的建設裝修標準。

　　更廣泛的覆蓋范圍

　　政府主管部門(mén)對公共租賃房的發(fā)展十分重視。一些城市已經(jīng)出臺公共租賃房管理辦法，住房和城鄉建設部正在牽頭制定相關(guān)文件。

　　住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥表示：“公共租賃房一旦形成制度，覆蓋范圍將遠遠大于現在住房保障的對象，可以實(shí)現住房供應的全兼容”。

　　今年8月1日，北京市公共租賃房管理辦法開(kāi)始實(shí)施。管理辦法規定，公共租賃房的供應對象是“本市中低收入住房困難家庭，具體包括已通過(guò)廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價(jià)商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭”。這意味著(zhù)，凡是達到條件的北京市保障性住房供應對象，都多了一條解決住房困難的途徑。

　　梨園項目申請的火爆證明了公租房項目到來(lái)的必要性。北京市住房保障辦公室主任程建華告訴《中國投資》，北京市已有7000多戶(hù)家庭提出公共租賃房申請，多數是已經(jīng)獲得保障資格、正在輪候的家庭，包括一部分因為經(jīng)濟壓力、獲得了資格但一直沒(méi)有購買(mǎi)保障房的家庭。

　　雖然由于公共租賃房剛剛起步，建設規模有限，對“夾心層”的全覆蓋目前僅能在制度層面上實(shí)現?！拔覀冋J為，將來(lái)公共租賃房達到一定規模時(shí)，就可以和廉租房打通。租一樣的房子，不同的對象交不同的租金”。國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心主任劉琳說(shuō)，隨著(zhù)保障能力的提高，未來(lái)的住房保障體系將進(jìn)一步簡(jiǎn)化。

　　比北京早走一步的江蘇省常州市，將公共租賃房保障的人群定位為“家庭人均年收入低于上年市區人均可支配收入80%的無(wú)房戶(hù)”，這一標準同樣覆蓋了目前所有的保障對象。當地已經(jīng)有200多戶(hù)家庭提出公共租賃房的申請，其中相當一部分是原來(lái)享受廉租房補貼的家庭。

　　新入職人員是關(guān)照重點(diǎn)

　　復旦大學(xué)住房政策研究中心常務(wù)副主任陳杰告訴《中國投資》，兩年前，有關(guān)部門(mén)就公共租賃房開(kāi)始調研時(shí)，一個(gè)重要原因就是希望通過(guò)公共租賃房“探索解決大學(xué)畢業(yè)生等新入職場(chǎng)人員的住房問(wèn)題”?！靶氯肼毴藛T的住房問(wèn)題是世界普遍面臨的一個(gè)難題。他們雖然不屬于低收入群體，但剛剛就業(yè)，積蓄少，存在階段性的住房困難”。齊驥此前接受采訪(fǎng)時(shí)表示，政府有責任支持他們解決住房問(wèn)題，公共租賃房就是很好的方式。

　　常州規定，可以申請公共租賃房的新就業(yè)人員必須具備“大專(zhuān)以上學(xué)歷、畢業(yè)不滿(mǎn)5年、已簽訂勞動(dòng)合同、在該市市區沒(méi)有房產(chǎn)”等條件。同時(shí)，為了便于審核，必須由新就業(yè)人員所在單位統一向房管部門(mén)申請，不接受個(gè)人申請。

　　“政府為這一群體提供公共租賃房，客觀(guān)上為企業(yè)減輕了負擔，留住人才”，常州市房管局局長(cháng)朱建文表示，目前只接受銷(xiāo)售額500萬(wàn)元以上的企業(yè)提出申請，對“新就業(yè)人員”的認定標準還比較高，將來(lái)要探索與企業(yè)合作，引入企業(yè)的資金和土地，共同建設房源。

　　但目前政策仍有較大缺憾，北京、上海等外來(lái)人口較多的城市，大量新入職人員并非本地戶(hù)籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多數城市的公共租賃房仍然只保障本地戶(hù)籍人口?！氨本┰谥贫仍O計的時(shí)候還是有戶(hù)籍門(mén)檻的”，程建華說(shuō)，“現在北京有戶(hù)籍人口1300萬(wàn)人，外來(lái)人口居住半年以上的有450萬(wàn)，以目前的建設規模，很難放開(kāi)，資格認定也有困難”。

　　“放開(kāi)戶(hù)籍限制，政府的財力一時(shí)還不能解決這么多人的住房需求”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，住房的供應體系應該是多元化的，保障體系也應該是多渠道的，滿(mǎn)足不同群體的住房需求。同時(shí)還可以鼓勵有能力的單位搞些單位租賃房，解決新職工的住房需求。

　　“由于目前公共租賃房資源不夠，無(wú)論是低收入家庭還是新就業(yè)人員，保障的門(mén)檻還比較高，房源布局也不夠合理”，朱建文說(shuō)，“因此，當務(wù)之急還是加快建設，多籌集房源”。

　　較低的租金標準

　　“租金標準不好定”，程建華向《中國投資》表示，公租房租金高了不行，如果保障對象負擔不起，價(jià)格就違背了公租房的初衷；低了也不行，歸根結底政府仍然希望通過(guò)市場(chǎng)收支平衡房屋管理、維修的支出，不可能像負擔廉租房一樣負擔如此大規模的公共租賃房。

　　目前青島市確定的公租房租金標準為“不超過(guò)市場(chǎng)租金的70%”。青島市場(chǎng)租金大約每月20元/平方米，也就是說(shuō)公租房租金不會(huì )超過(guò)14元，租一套50平方米的公租房，每月租金約為700元左右。對于當地一個(gè)兩口之家或三口之家來(lái)說(shuō)，這個(gè)租金還是可以負擔的。

　　70%這一標準也被北京等許多大城市采用。在經(jīng)濟較發(fā)達、市場(chǎng)租金水平不高的中小城市，公共租賃房租金則相對較低。

　　朱建文告訴記者，常州公共租賃房租金僅為市場(chǎng)租金價(jià)格的30%左右，低收入家庭每月為3.5元/平方米，新就業(yè)人員為每月4.5元/平方米。盡管政府補貼的比例比大城市高，由于中小城市市場(chǎng)租金水平不高，各地政府對每套公共租賃房實(shí)際的補貼額度大約都在300—500元之間。據朱建文介紹，今后即使上調租金標準，也不會(huì )超過(guò)市場(chǎng)租金的50%，保障對象的負擔將更輕。

　　目前開(kāi)始試行公租房的城市大多把價(jià)格杠桿作為公共租賃房的退出機制。常州規定，承租家庭不符合承租條件但暫時(shí)不能騰退房屋的，最長(cháng)可以申請6個(gè)月的延長(cháng)期，在延長(cháng)期內就將租金從市場(chǎng)指導價(jià)格的30%提高到100%，如果超過(guò)延長(cháng)期仍然不退出，則按市場(chǎng)租金價(jià)格的1.5倍征收。盡管制度設計很好，但真正到了執行層面效果如何，尚且不得而知。

　　廈門(mén)市為公共租賃房制定了高于市場(chǎng)水平的租金，收取租金以后，政府再通過(guò)貨幣補貼方式，根據不同的保障對象返還30%—70%的租金。如果承租者不退出，直接停止返還30%的補貼資金即可。高于市場(chǎng)價(jià)格的租金會(huì )讓這些家庭主動(dòng)退出，有效避免公共資源不合理分配。

　　應吸引一流開(kāi)發(fā)商

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強教授認為，在住房租賃市場(chǎng)不夠完善的情況下，政府動(dòng)用資源興建公共租賃房，有一定的必要性。但從根本上講，還是要建設合理的住房結構和保障體系，需要政府進(jìn)行制度完善和創(chuàng )新，給開(kāi)發(fā)商更多選擇的空間，讓“夾心層”也能買(mǎi)到或者租到房子。

　　在企業(yè)和外來(lái)務(wù)工人員集中的工業(yè)園區，“政企合建”的模式已經(jīng)開(kāi)始落地。目前北京市已經(jīng)在亦莊開(kāi)發(fā)區、中關(guān)村科技園區和順義機場(chǎng)園區進(jìn)行規劃，通過(guò)政府與園區合作的方式，集中為他們提供公共住房。

　　目前，廣州市已經(jīng)出現開(kāi)發(fā)商探索公共租賃住房模式。萬(wàn)科首個(gè)經(jīng)濟型租賃房項目———廣州金沙洲萬(wàn)匯樓已經(jīng)建成入住一年多。據了解，這里住的大多是30歲以下的年輕人，兩室一廳的房子，2個(gè)人只要500元，而且因為大家年紀相近，社區活動(dòng)也搞得豐富多彩。

　　中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心認為，只要符合市場(chǎng)規律，政府認真監管房屋建筑過(guò)程，就會(huì )有一流的開(kāi)發(fā)商參與進(jìn)來(lái)，蓋出質(zhì)量一流的公共租賃房。畢竟這類(lèi)房屋的建設也是展現企業(yè)社會(huì )責任的一種途徑，使企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)增加，并成為企業(yè)長(cháng)期穩定的收入流?！斑@個(gè)城市很年輕，人口平均年齡32歲不到，這么年輕的群體我覺(jué)得應該去租房。我們應該蓋這樣的房子來(lái)解決問(wèn)題”。10月31日，在2009中國地產(chǎn)年會(huì )暨中國人居60年高峰論壇上，住房和城鄉建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放如是說(shuō)。