在一個(gè)更長(cháng)的時(shí)間維度來(lái)看，中國房?jì)r(jià)的上漲熱潮總有一天要面對系統性危機。

　　《商業(yè)價(jià)值》雜志 趙鑫｜文

　　當一個(gè)行業(yè)的盈利賺錢(qián)效應，連買(mǎi)菜的大媽都知道，連路邊騎三輪車(chē)的師傅都在摩拳擦掌想進(jìn)去大撈一把的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)到了極致。

　　中國房?jì)r(jià)持續多年的上漲已經(jīng)讓老百姓根深蒂固地認為房地產(chǎn)是最值得投資的行業(yè)和最佳保值資產(chǎn)的時(shí)候，對中國房地產(chǎn)行業(yè)用一個(gè)更長(cháng)的時(shí)間維度進(jìn)行研究和觀(guān)察就顯得非常重要，有些必然的趨勢往往被短期的各種干擾因素所掩蓋。今天火爆的地產(chǎn)行業(yè)即便未來(lái)幾年不出現大的政策性波動(dòng)，也必將在10年的維度上面對一次系統性的危機考驗。而這個(gè)結論，來(lái)源于對一些基本要素的分析。

　　人口結構變化將縮減剛性需求

　　首先，從長(cháng)期看，我國維持高房?jì)r(jià)的主要因素是人口結構帶來(lái)的需求周期、城市化進(jìn)程的加快、居民收入的增加。

　　房地產(chǎn)業(yè)的第一推動(dòng)力無(wú)疑是人口結構帶來(lái)的需求周期。從人口出生率來(lái)看，1981年-1990年，我國人口出生率均在20%以上，這一群體在當前和未來(lái)幾年將處于結婚生子階段，婚房等自住性需求較為強烈，消費潛力巨大。根據中國指數研究院的調查，暢銷(xiāo)樓盤(pán)的客戶(hù)年齡分布結構中26歲-35歲的客戶(hù)比重超過(guò)60%，這一年齡段的人群為中國房地產(chǎn)提供巨大推動(dòng)力。

　　目前，我國住房需求正處于最為旺盛的時(shí)期，經(jīng)濟的20年發(fā)展使1981年-1990年間嬰兒潮誕生的一代有足夠的經(jīng)濟實(shí)力追逐引導房?jì)r(jià)：

　　首先，嬰兒潮代表了對房產(chǎn)有眾多的需求方；其次，他們的父輩在中國經(jīng)濟發(fā)展最快的幾十年間攢夠了不菲的財富；再次，“獨生代”的特點(diǎn)更使他們有了雙方面的支持；最后，再加上房產(chǎn)政策的引導。

　　這幾方面的特點(diǎn)導致了目前消費方對房產(chǎn)的最強烈需求，這也是目前我國房?jì)r(jià)上漲的最主要因素。但是這些有利因素還能夠持續多久？

　　我們從嬰兒潮25年后形成購買(mǎi)力可以推算，1981年-1990年間嬰兒潮目前正處于房屋剛性需求時(shí)期，但從2015年之后開(kāi)始逐步退出剛性需求行列，他們對房?jì)r(jià)的推動(dòng)力也將開(kāi)始減弱，2020年后將會(huì )出現較明顯的消退。

　　10年之后，一方面作為新的剛性需求方數量上將會(huì )有較大的減少；另一方面中國逐步步入老年社會(huì )，下一代需求方“獨二代”的父輩將會(huì )有4-8位老人和1位兒女的生活負擔；“獨二代”究竟還能剩余多少經(jīng)濟實(shí)力，我們不得而知，但我們可以肯定與“獨一代”的有利形勢不可同日而語(yǔ)。

　　城市化進(jìn)程將會(huì )減慢

　　我國快速的城市化進(jìn)程也是房地產(chǎn)繁榮的一個(gè)主要因素，由于城市化進(jìn)程的加快(過(guò)去10年平均每年提高約1個(gè)百分點(diǎn))。每年提供大量的新增住房需求，2008年僅1年新增6億平方米。

　　但是如此快的城市化進(jìn)程也只能至多再持續10年，依照世界各國城市化發(fā)展歷程來(lái)看，當人均GDP＞5000美元或者城鎮化率≤60%時(shí)，城鎮化進(jìn)程進(jìn)入平緩發(fā)展期。以目前我國平均每年提高約1個(gè)百分點(diǎn)的情況繼續下去，到2020年就達到約60%，也就是說(shuō)未來(lái)10年之后城市化進(jìn)程的推動(dòng)力也將開(kāi)始逐步減弱。

　　收入的懸殊將增加“空房危機”

　　中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展帶來(lái)了居民收入的增加，但在增加背后附帶的是收入的分配極大不平均。通過(guò)觀(guān)察普遍用來(lái)體現收入差距的基尼系數，我們將看到未來(lái)即便是“聰明的投資者”也將面對系統性風(fēng)險。2007年，官方公布的中國基尼系數是0.48，而據民間機構估計2008年應該接近或者已經(jīng)超過(guò)0.5，已經(jīng)早過(guò)了警戒線(xiàn)，步入收入差距懸殊的行列。這表示中國經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)的大幅增加的私人貨幣收入集中在少數有錢(qián)人手中。

　　收入增加毫無(wú)疑問(wèn)會(huì )刺激房屋需求，但由于收入差距的懸殊，目前刺激房地產(chǎn)的主要是投資需求。而且目前許多處于資金成本較低、投資渠道狹窄環(huán)境下的國內企業(yè)也參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，從而加速了市場(chǎng)泡沫的積聚。

　　投資性購房在帶來(lái)房地產(chǎn)繁榮的同時(shí)也為未來(lái)房地產(chǎn)難以由迅速發(fā)展轉為平緩埋下了伏筆。而這種投資推動(dòng)的熱潮，最終會(huì )因為無(wú)人接盤(pán)而出現系統性風(fēng)險──整個(gè)社會(huì )收入的嚴重不平衡很可能會(huì )最終讓“成功者”與“失敗者”一起共同承擔惡果。

　　10年之后，“嬰兒潮”、“獨生代”購房剛性需求的退潮，城市化進(jìn)程減慢，維持房?jì)r(jià)最主要因素力量減弱，但是當時(shí)的房?jì)r(jià)已遠非大眾所能承受，未來(lái)必將出現投資性購房的資本方一方面在努力維持高房?jì)r(jià)，而另一方面房產(chǎn)的真正消費者卻對如此高價(jià)的房屋毫無(wú)需求的現象。

　　高價(jià)房對應無(wú)需求，我們可以稱(chēng)之為“空房危機”。10年后，它將不可避免地降臨中國。