誰(shuí)主導了這幕大戲？

　　站在現在的時(shí)間節點(diǎn)上回顧過(guò)去，中國房地產(chǎn)的上半場(chǎng)已經(jīng)結束，這幕大戲的主導力已經(jīng)發(fā)生了變化。

　　毛大慶（萬(wàn)科集團副總裁，北京萬(wàn)科總經(jīng)理）看了一眼表，再過(guò)10分鐘后，他將去赴飯局，和中國最有名的導演張藝謀吃飯。

　　10年可以只是腦海中的一瞬，也可以很漫長(cháng)。外界人眼中的毛大慶，變化很大。從外資企業(yè)凱德置地，到中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)、最賺錢(qián)的區域之一做總經(jīng)理，這是中國許多房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人夢(mèng)寐以求的職位。對毛大慶來(lái)說(shuō)既是巨大的壓力，也是巨大的動(dòng)力。

　　10年，演繹了太多的悲喜離合。毛大慶慨嘆自己，開(kāi)發(fā)商也是演員。而站在現在的時(shí)間節點(diǎn)上回顧過(guò)去，中國房地產(chǎn)的上半場(chǎng)已經(jīng)結束，這幕大戲的主導力已經(jīng)發(fā)生了變化。

　　“銀行只是工具”

　　從1993年開(kāi)始，住房開(kāi)始商品化，但到了1998年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)才真正走向市場(chǎng)化。“從財富積累來(lái)看，上半場(chǎng)解決了‘從無(wú)到有’的問(wèn)題，居住需求從沒(méi)有到有。”但在毛大慶看來(lái)，前15年只是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的萌芽階段。

　　這15年里，發(fā)生的最重要事莫過(guò)于1998年“23號文”（《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》簡(jiǎn)稱(chēng)“23號文”）的出臺。

　　它之所以被反復提及，是因為它的出現促使我國房改取得突破性的進(jìn)展，它令一個(gè)行業(yè)就此從弱小走向壯大，改變了一個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)方式。新制度的確立也必然會(huì )激發(fā)住房生產(chǎn)力的大發(fā)展。

　　然而，究竟是什么推動(dòng)了一個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)方式的改變？“23號文”中提出，發(fā)展住房金融。首先是擴大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮均可以發(fā)放貸款。取消對個(gè)人住房貸款的規模限制，適當放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限。與此同時(shí)，政策明確表示支持房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)和建設。房地產(chǎn)對資金的需求量很大，且周轉周期長(cháng)。房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)金融支持。

　　這一政策徹底改變了中國的需求群體和供給群體。一項數據或能反映房地產(chǎn)和銀行的緊密依存度。到2010，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人得住房按揭貸款已經(jīng)占到貸款的增量和整個(gè)貸款余額的20%左右。

　　這樣“過(guò)分”緊密的關(guān)系曾數次引來(lái)?yè)鷳n(yōu)。梳理中國10年內幾次重大的調控，都跟銀行信貸風(fēng)險有關(guān)。每一次調控的手段必然會(huì )涉及金融和信貸手段。最先來(lái)襲的風(fēng)暴是“121”號文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）。“121號文件”要求通過(guò)提高購房按揭首付比例等手段控制房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

　　但一出臺，就遭遇了強大的博弈，這也成為房地產(chǎn)利益集團左右決策的里程碑。最終，在地產(chǎn)商們的激烈反對下，國務(wù)院當年8月發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號文)，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。

　　“121號文件”由此無(wú)疾而終，主持制定“121號文件”的人民銀行貨幣政策司司長(cháng)戴根有也在不久后調離。中國房地產(chǎn)業(yè)界“思想家”馮侖則在2003年8月16日(第30期)《證券市場(chǎng)周刊》以“市場(chǎng)的力量真酷”為題撰文，稱(chēng)“市場(chǎng)的力量決定一切。所以說(shuō)‘121號通知’客觀(guān)上劃了一個(gè)時(shí)代，那就是市場(chǎng)思考不說(shuō)話(huà)、不作為的時(shí)代過(guò)去了，代之而起的是一個(gè)自為的房地產(chǎn)時(shí)代”。

　　“121號文件”之所以受到開(kāi)發(fā)商的強烈的反對，是因為觸碰到了開(kāi)發(fā)商的融資命脈。盡管任志強為代表的開(kāi)發(fā)商抨擊，國家對銀行的這種特殊限制實(shí)際并不符合市場(chǎng)經(jīng)濟的原則，因為銀行大多成為股民所有的企業(yè)行為，盈利能力與水平已與股民的利益相關(guān)。“銀行缺乏獨立性，它只是政府手中的工具。”任志強說(shuō)。

　　開(kāi)發(fā)商的偉大與渺小一場(chǎng)激烈的博弈，開(kāi)發(fā)商群體的地位前所未有的提升。許多草根出生的開(kāi)發(fā)商，第一次用自己的力量，逆轉了政策的走向。

　　雖然取得了博弈的短暫勝利，但121號文件出臺之后，緊迫感傳導至開(kāi)發(fā)商，不論121號文件出臺與否，新的融資渠道產(chǎn)生是必然趨勢。

　　幾乎是從2004年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商紛紛尋求多元化融資道路。他們曾經(jīng)想借助外資來(lái)擴大規模，用他人的錢(qián)來(lái)幫助自己，卻發(fā)現許多外資基金經(jīng)理是“站在門(mén)口的野蠻人”，是和自己來(lái)“分羹”的。昌盛中國董事長(cháng)鄒錫昌就曾痛陳，“我是被高盛狠狠騙過(guò)的人。”許多開(kāi)發(fā)商希望借助REITs來(lái)拓寬融資渠道，但是最終也受政策限制?？鄬ぶ蟀l(fā)現，還是銀行信貸的資金成本最低。

　　種種努力都是為了抵御調控對企業(yè)帶來(lái)的影響。許多企業(yè)紛紛尋求上市路徑，無(wú)論是赴港上市，還是A股上市。無(wú)論是通過(guò)借殼手段還是直接IPO。為了融得巨資，眾多企業(yè)不惜斥巨資買(mǎi)地。一輪又一輪的買(mǎi)地潮推高了房?jì)r(jià)，同時(shí)給地方政府帶來(lái)了巨大的土地出讓收入。

　　合生創(chuàng )展總裁薛虎在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)回憶，當時(shí)合生創(chuàng )展2002年以極低的價(jià)格拿到千畝京津新城開(kāi)發(fā)用地，但此后再也沒(méi)有這樣的機會(huì )。彼時(shí)的政府不成熟，制度還未健全，政府需要和開(kāi)發(fā)商一同成長(cháng)。

　　“開(kāi)發(fā)商和地方政府的關(guān)系既是矛盾也是同盟的關(guān)系。”易小迪說(shuō)。而任志強更是毫不客氣地指出，地方政府和開(kāi)發(fā)商之間不存在博弈的關(guān)系，是利益的共同體，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)公司，地方政府在經(jīng)營(yíng)土地和稅收，以此來(lái)改變城市面貌，提高居民的生活水平。

　　違背1998年房改初衷的是，在地價(jià)的節節上升中，房?jì)r(jià)不斷被推高，住房矛盾變得日益尖銳。2006年-2007年底的搶地大戰中，有的開(kāi)發(fā)商“遍體鱗傷”，亦有開(kāi)發(fā)商就此走向新的“輝煌”?？噢哌^(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)商等到了政府出手救市。土地曾經(jīng)是上市的籌碼，也是企業(yè)的“負累”，但最終轉化為巨額的財富。
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　　土地實(shí)行招拍掛制度以后，解決了腐敗的問(wèn)題，解決了公平競爭的問(wèn)題。但在任志強眼里看來(lái)，也同時(shí)帶來(lái)了地方政府對土地的“壟斷”，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)權還是收益權。開(kāi)發(fā)商也成為了“壟斷”的受益者。正是壟斷下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始囤積土地。“這是根本性的變化，之于開(kāi)發(fā)商，房子似乎變得越來(lái)越不重要。”易小迪說(shuō)。

　　房?jì)r(jià)暴漲，開(kāi)發(fā)商成為了民眾指責的對象。“開(kāi)發(fā)商成為了房?jì)r(jià)上漲的替罪羊。”易小迪說(shuō)。

　　為什么數年來(lái)屢次調控，房?jì)r(jià)都沒(méi)有回落？易小迪認為，首先是分配方式出現了問(wèn)題。不得不承認的是，10年來(lái)，這也恰是中國貧富分化加劇的過(guò)程。有開(kāi)發(fā)商告訴記者，在他們公司，普通職工的工資在10年間也許只上漲了一倍，從月薪1000元到1500元，但區域經(jīng)理年薪可能從20萬(wàn)上漲到了200萬(wàn)。主管和員工的差距越來(lái)越大。這也整個(gè)社會(huì )的縮影。

　　其次是供應的問(wèn)題。供需矛盾造成的尖銳矛頭，指向了囤地的開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商成為暴利的制造者，成為制度的受益者，囤積土地也可以積累財富。表面如此，但背后隱藏著(zhù)太復雜的利益格局。如獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠所言，“中國過(guò)去的社會(huì )矛盾的中心是吃飯的問(wèn)題，溫飽的問(wèn)題，現在中國的社會(huì )核心矛盾是房地產(chǎn)的問(wèn)題。很多人怪開(kāi)發(fā)商。其實(shí)這個(gè)核心的問(wèn)題是地方財政模式的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是為政府打工的。”

　　要不要專(zhuān)家？

　　提及獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠，他曾是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上赫赫有名的人物。自2004年放言?xún)鹊胤康禺a(chǎn)泡沫伊始，謝國忠的名字就與房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)緊密相連。彼時(shí)他的身份是摩根士丹利亞洲區首席經(jīng)濟學(xué)家。

　　謝國忠因為“摩根士丹利一面唱衰中國房地產(chǎn)，一面大舉吞下中國許多物業(yè)”而備受攻擊。彼時(shí)的國際投行，對許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是新鮮事物。許多人并不知道，謝屬于投行的研究部門(mén)，和業(yè)務(wù)部分完全獨立。在經(jīng)濟學(xué)界，不同的經(jīng)濟學(xué)家有不同的觀(guān)點(diǎn)亦屬正常。但在特殊的歷史時(shí)期，謝的言論被無(wú)限放大。

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不缺少專(zhuān)家的身影，爭論早已開(kāi)始。2001年12月25日，中央電視臺《房產(chǎn)報導》報道了清華大學(xué)教授魏杰題為《2002年，房地產(chǎn)的冬天》的講話(huà)。講話(huà)在曾任建設部政策研究中心主任的包宗華看來(lái)，是在一些遠離我國房地產(chǎn)實(shí)際的數據上，作出的預測，但引起了強烈反響。

　　毛大慶說(shuō)，“政策在不斷修正，大家對未來(lái)充滿(mǎn)不確定性，市場(chǎng)、投資者、購買(mǎi)人群有大量的不健康心態(tài)出現。”

　　這從另外一個(gè)側面反映出市場(chǎng)的迷茫情緒，不僅普通購房者迷茫，有時(shí)連開(kāi)發(fā)商和政府官員也難以看清局勢。而由于政治經(jīng)濟體制的不同和文化的差異，中國難以簡(jiǎn)單照搬別國的經(jīng)驗。中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)化在摸索中前進(jìn)。

　　但不應忽視的是，正是因為許多行政式調控的短期性，帶來(lái)了市場(chǎng)的波動(dòng)。任志強、易小迪等開(kāi)發(fā)商和一批學(xué)者呼吁的是建立長(cháng)期的制度和法律，來(lái)規范中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)化。只有制度穩定，才可能帶來(lái)穩定的預期和穩定的發(fā)展。

　　政府如何作為？

　　1999年，全國商品房每平方米的平均價(jià)格是1857元，大城市則是二三千元，中小城市一千多元、幾百元。如果回到舊制度，房?jì)r(jià)很低，也沒(méi)有房地產(chǎn)商的暴利。種種矛盾似乎正是市場(chǎng)化來(lái)帶的。但走向改革之路的中國地產(chǎn)無(wú)法回頭。

　　“任何一項新制度的建立，總會(huì )受到客觀(guān)條件的和主觀(guān)認識的局限，執行中也會(huì )出現是否得力的問(wèn)題。”包宗華曾撰文指出。

　　政府也在摸索市場(chǎng)化的經(jīng)驗。如薛虎所言，政府在成長(cháng)。房改之初，當時(shí)在經(jīng)濟界比較流行的說(shuō)法是，在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，政府不要管物價(jià)。在這種思想的影響下，政府部門(mén)從過(guò)去的管得過(guò)多，一下子轉為在房?jì)r(jià)等許多重大問(wèn)題上撒手不管。

　　在包宗華看來(lái)，多年里，對有些城市房?jì)r(jià)漲得過(guò)快的問(wèn)題，政府部門(mén)也頗感無(wú)力。如果真能按“23號文”的要求，對中低收入者充分供應經(jīng)濟適用房，自然會(huì )使每年建設中中小套型、中低價(jià)位的住房占建房總量60%甚至70%以上，就能夠保證一批中等收入的人群買(mǎi)得起房子。但由于制度設計的缺陷和執行中的偏差，每年建設經(jīng)濟適用住房只占總建房量的4%-5%。

　　從監管乏力到頻繁干預，讓許多開(kāi)發(fā)商看到了有計劃的市場(chǎng)經(jīng)濟本來(lái)的面目。如易小迪所言，開(kāi)發(fā)商是逃不過(guò)政府的手掌心的。而2008年的金融危機更讓開(kāi)發(fā)商看到個(gè)體的渺小。正是政府出手救市，才讓許多開(kāi)發(fā)商幸免于難。

　　“房地產(chǎn)關(guān)乎國計民生，這么大一個(gè)產(chǎn)業(yè)，每個(gè)國家，每個(gè)政府都在干預，而且只有政府才有能力干預。”凱德置地華北區副總經(jīng)理韓維在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。房改倡導中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展方向，但越來(lái)越多的人清楚地認識到，市場(chǎng)經(jīng)濟也離不開(kāi)計劃和指導。在新的市場(chǎng)化格局下，政府究竟該管什么？任志強的意見(jiàn)是，“將市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障。”加大土地供應，加大保障房的建設，才能緩解住房矛盾。

　　再次翻開(kāi)23號文，紛繁的市場(chǎng)只是尋找一條回歸當初設想的路。
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　　那些最好的銷(xiāo)售時(shí)光

　　人人都說(shuō)蔣欣（化名）很幸運，因為他趕上了2007、2009年樓市最火爆的時(shí)候。而且，避過(guò)了艱難的2008年；在住宅市場(chǎng)似將下行的當口，又及時(shí)抽身，轉投商業(yè)地產(chǎn)。

　　2006—2008年，他在北京橡樹(shù)灣做營(yíng)銷(xiāo)工作；2009年他在西堤紅山，并負責華潤置地大興項目的前期策劃。僅聽(tīng)這兩個(gè)北京項目的名字，你就知道，他的營(yíng)銷(xiāo)工作多么出色。

　　這兩個(gè)樓盤(pán)都是北京樓市的明星，也是北京清河上地和西二環(huán)區域的標桿，前者從2006年的8000多元飆升到現在的近3萬(wàn)元，后者從14000余元升至最高近4萬(wàn)元。

　　年輕的置業(yè)者們2006年，蔣欣清華大學(xué)碩士研究生畢業(yè)，順利進(jìn)入了華潤集團。這是一家大型央企，旗下?lián)碛卸鄠€(gè)獨立產(chǎn)業(yè)。在此之前，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的蔣欣已經(jīng)有了兩三年的工作實(shí)踐經(jīng)歷——賣(mài)樓，在北京多個(gè)住宅項目擔任銷(xiāo)售，積攢了房地產(chǎn)第一線(xiàn)的經(jīng)驗。

　　他第一站便在華潤置地北京著(zhù)名的項目之一——橡樹(shù)灣。

　　2005年以當時(shí)的天價(jià)拍得的橡樹(shù)灣地塊，是華潤置地北京公司的主攻項目，2006年甫一開(kāi)盤(pán)，價(jià)格便在8000左右。

　　這在當時(shí)的清河上地區域，北京五環(huán)外，無(wú)疑是天價(jià)。當時(shí)北京的四環(huán)內的主流項目的售價(jià)也不過(guò)在7000元左右。

　　“還就是有很多人買(mǎi)。”蔣欣認為，公司的客群定位非常準確，針對海淀高校人群及其衍生群體，這些人具有濃厚的學(xué)院情結，定位為硅谷生活城的橡樹(shù)灣，契合了他們的心理。

　　蔣欣說(shuō)，海淀人群的需求很驚人，其中又多是年輕人，剛畢業(yè)不久在外企工作，或者畢業(yè)幾年自己創(chuàng )業(yè)，他們比一般的年輕人要富有，出于對學(xué)校的依戀，以及對海淀的熱愛(ài)，他們不愿意離開(kāi)這個(gè)地方，而這個(gè)區域，在橡樹(shù)灣之前，并沒(méi)有他們理想中的心靈家園。

　　于是，總建筑面積70萬(wàn)平米的橡樹(shù)灣，一路上漲。2007年，橡樹(shù)灣最高賣(mài)到17000元/平米，2009年底，更漲到驚人的25000元/平米。

　　在海淀高校浸淫已久、?；燠E于各大校內論壇的北大博士生小楚說(shuō)，這里的人很怪異，他們月收入20000，也敢去買(mǎi)單價(jià)25000的房子，還要100平米，月供過(guò)萬(wàn)，而老婆燙個(gè)幾百塊錢(qián)的頭發(fā)，他們就要大聲嚷嚷抱怨。“水木清華的BBS里面，這種人很多。”他們可以過(guò)很樸素的日常生活，卻一定要買(mǎi)個(gè)好房子。

　　蔣欣很能理解這些人。他本身就是清華的一分子，“一開(kāi)始橡樹(shù)灣買(mǎi)房的基本上都是貸款，后來(lái)一次性付款漸漸多起來(lái)了，”他說(shuō)，有的人財富的增長(cháng)是跳躍式的，像很多在中關(guān)村做生意的，在外企升到管理層的，買(mǎi)房換房的速度也很快。

　　他覺(jué)得，橡樹(shù)灣把區域和人群的潛力幾乎挖到了極致，對于首期買(mǎi)橡樹(shù)灣的人來(lái)說(shuō)，他們的財富跟著(zhù)項目一起升值。是不是當年拿天價(jià)地時(shí)就想到了呢？蔣欣不知道，他說(shuō)，這是時(shí)代造就的奇異景象。

　　我就一張支票，你賣(mài)不賣(mài)橡樹(shù)灣已經(jīng)創(chuàng )造了奇跡，讓蔣欣更想不到的，還在后面。

　　2009年春節后的一天，一個(gè)中年男人來(lái)到位于西二環(huán)的西堤紅山售樓處，掏出一張100萬(wàn)的支票，說(shuō)，我就這張支票，你們看著(zhù)給我套房子吧。

　　此時(shí)，蔣欣已升職做主管，開(kāi)始運作西堤紅山的營(yíng)銷(xiāo)策劃。這個(gè)位于北京西二環(huán)的項目，2008年開(kāi)盤(pán)價(jià)18000，卻始終賣(mài)不動(dòng)，2009年初降到14000。

　　由于臨近西客站，隨著(zhù)2009年樓市復蘇、太原至北京的動(dòng)車(chē)投入運行，以及未來(lái)北京至石家莊、鄭州等地的動(dòng)車(chē)前景，西堤紅山吸引了不少來(lái)自山西和河北等地的人士。

　　后來(lái)，蔣欣知道，這個(gè)男人是山西省某縣城公務(wù)員系統的一位人士，當然是比較高的那個(gè)階層。這類(lèi)人群在北京的購房率非常高。

　　這一年的4月，蔣欣和他的團隊再次創(chuàng )造了奇跡，該月西堤紅山開(kāi)盤(pán)當天，銷(xiāo)售10億！

　　未幾，西四環(huán)的遠洋沁山水也宣布開(kāi)盤(pán)當日銷(xiāo)售10億，這個(gè)雙十億的神話(huà)，引爆了北京樓市。

　　這之后，西堤紅山價(jià)格上漲，從14000到18000，再到后面的新品25000、30000，每一次，都伴隨著(zhù)北京樓市的狂漲。

　　5月份，蔣欣碰到了來(lái)自山西長(cháng)治的一對梁姓夫妻。他們是所謂的煤炭產(chǎn)業(yè)鏈上的富豪，資產(chǎn)早已過(guò)億，來(lái)北京后，他們看過(guò)了遠洋萬(wàn)和城、龍湖唐寧ONE這些豪宅。蔣欣向他們推薦了西堤紅山的新品紅山世家，全是大戶(hù)型，位于整個(gè)項目的中心。

　　但梁先生夫婦更為看重的，卻是項目所配備的教育資源——北京小學(xué)，雖然他們人不在北京，卻想把孩子送到北京來(lái)就學(xué)。“之前他們看遠洋萬(wàn)和城的大戶(hù)型，600多萬(wàn)，那個(gè)女士差點(diǎn)就要交定金了。”蔣欣說(shuō)。

　　整個(gè)2009年，蔣欣清楚地感覺(jué)到，北京市場(chǎng)上到處都是這類(lèi)錢(qián)多得不知怎么花出去的人。他和同行交流，3萬(wàn)-4萬(wàn)元單價(jià)的豪宅都賣(mài)得很好，當年北京市場(chǎng)的銷(xiāo)售冠軍是位于北三環(huán)的太陽(yáng)公元，單個(gè)項目一年賣(mài)了40億，價(jià)格也從18000飆升到了40000。

　　因為對這些富人來(lái)說(shuō)，地段優(yōu)越、資源稀缺的豪宅，似乎更加保值增值——這也是蔣欣他們極力去游說(shuō)客戶(hù)的。

　　此時(shí)，蔣欣記憶中那些2006年之前的初次置業(yè)者的面孔，已經(jīng)非常模糊，首付幾萬(wàn)塊，對他們來(lái)說(shuō)，都是很大的開(kāi)銷(xiāo)，還要同家人商量再商量。

　　他唯一記得的是一個(gè)女孩，2004年就拿了5萬(wàn)塊，來(lái)到北京通州的藍調沙龍售樓處——當時(shí)蔣欣正在那里，就是這5萬(wàn)塊，女孩訂了一套70平米的房子。

　　對比之下，愛(ài)思考的蔣欣覺(jué)得，樓市的問(wèn)題不是在價(jià)格，而是在整個(gè)經(jīng)濟結構，收入不均衡，再分配因為4萬(wàn)億的投資更加畸形，更多地流入富人手中，他的很多客戶(hù)便是如此。

　　離開(kāi)，是幸運還是正確？

　　2008年，橡樹(shù)灣暫時(shí)沒(méi)有怎么賣(mài)，蔣欣去做了很多其他項目的前期工作；2010年，西堤紅山的小戶(hù)型新品賣(mài)得也不怎么好。此時(shí)蔣欣已調去外地，參與運營(yíng)公司的大型綜合體項目。

　　有人說(shuō)他很幸運，住宅下行的時(shí)候他都不在場(chǎng)。“我現在更看好消費市場(chǎng)，看好商業(yè)地產(chǎn)”，他說(shuō)，這么多的調控政策出臺，主要是針對住宅市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)，卻是國家拉動(dòng)內需、消費的關(guān)鍵一環(huán)。未來(lái)，人們必然需要更多的消費場(chǎng)所、娛樂(lè )場(chǎng)地等等。

　　這也是央企華潤置地的戰略轉移，這家公司更多地看好商業(yè)地產(chǎn)，并投入了大量資金在里面，他們的目標是香港的新鴻基，擁有更多的持有型物業(yè)。

　　現在是暫時(shí)離開(kāi)住宅市場(chǎng)，這個(gè)決定是正確的。蔣欣這么想，將來(lái)很可能還會(huì )運作住宅項目。

　　6年來(lái)，蔣欣見(jiàn)過(guò)了太多形形色色的買(mǎi)房人，千金豪擲，或是小心翼翼，也見(jiàn)過(guò)那種一降價(jià)就要退房的人，驚慌到恐懼。

　　他看到了一個(gè)社會(huì )的縮影。那種對不動(dòng)產(chǎn)的狂熱，對財富增長(cháng)的信仰，那些啃老族，以及那些擁有中西方教育和職業(yè)背景的群體，在樓市中，真面目纖毫畢現。信譽(yù)和契約在這個(gè)市場(chǎng)中，似乎不起什么作用。

　　“炒房只是其中一種，我身邊很多人炒黃金，炒大蒜，什么都有。”蔣欣的視野并沒(méi)有局限在房地產(chǎn)，教育背景和公司背景，加上勤于思考和學(xué)習的習慣，讓他看得更長(cháng)遠。

　　從普通的銷(xiāo)售到營(yíng)銷(xiāo)總監再到項目主管，他的升職之路可謂一帆風(fēng)順。不到30歲，他已經(jīng)做到一家大型公司的管理層，擁有至少兩套房產(chǎn)。有時(shí)候，見(jiàn)了太多因為房子而改變了人生狀態(tài)的人，他總是想，如果沒(méi)有做這一行，他自己現在會(huì )是什么樣子？