居安思“危”。

　　如聶梅生會(huì )長(cháng)（全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)）所說(shuō)，房地產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時(shí)期，人口拐點(diǎn)到來(lái)的時(shí)候，住宅運營(yíng)模式將發(fā)生重大變化。

　　中國的老齡人口正呈現疾速增長(cháng)的趨勢。國內已有部分開(kāi)發(fā)商覬覦養老地產(chǎn)的商機，資本也聞風(fēng)而動(dòng)。但養老地產(chǎn)的探索才剛剛開(kāi)始，設計、金融模式都尚不完善。

　　老齡化社會(huì )到來(lái)

　　按照世界衛生組織的標準，當某國家或地區60歲以上的老人超過(guò)總人口數的10％時(shí)，就步入了老齡化社會(huì )。據全國老齡工作委員會(huì )辦公室統計發(fā)布的信息，截至去年底，全國60歲及以上老年人口已經(jīng)達到1.67億，占總人口的12.79％，分別比2008年凈增725萬(wàn)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　“到2011年，中國的老齡人口達到13％，到2020年，中國的老齡人口將近30％，來(lái)勢迅猛。”中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)鄭衛華說(shuō)。

　　中國福利研究院院長(cháng)王振耀相信，這一趨勢比官方數據公布的更為嚴峻。“中國老年人比我們想象的多”，他說(shuō)，“如果大家不信，可以簡(jiǎn)單計算一下各省公布的60歲以上的老人，就會(huì )發(fā)現遠遠超過(guò)國家統計局公布的1.67億。”王振耀認為，中國的人口危機將提前到來(lái)，1到18歲的人口將逐漸下降到1／4以下，中國人未來(lái)的養老問(wèn)題不是遙遠的2020年，而就在現在，就在未來(lái)幾年。王振耀擔任原民政部福利司司長(cháng)期間，發(fā)現全國養老北京最難，僅僅是中央各部委離退休干部的養老服務(wù)就存在著(zhù)諸多挑戰。

　　民政部部長(cháng)李立國近日也表示，城鄉老人家庭中，空巢家庭超過(guò)50％，部分大中城市達70％。農村留守老人約4000萬(wàn)，占農村老年人口的37％，城鄉家庭養老條件明顯缺失。“由于我國老齡化是在‘未富先老’、社會(huì )保障制度滯后、單位福利體制解體、城鄉和區域發(fā)展不平衡的形勢下發(fā)生的，社會(huì )養老服務(wù)壓力不斷加重。”李立國說(shuō)。在中國1.67億老年人中，80歲以上的高齡老人已超過(guò)1899萬(wàn)，其中多數人逐步進(jìn)入半自理或不能自理狀態(tài)。

　　聶梅生認為，“中國老年人群上升的速度不亞于我們城市化的速度，老年公寓在中國屬于稀缺產(chǎn)品，如何解決這塊剛性需求很重要。”50歲以上的人群擁有人生最高的財富凈值，他們居家養老的住宅需求正在成為房地產(chǎn)行業(yè)新的轉型領(lǐng)域之一。

　　許多開(kāi)發(fā)商正躍躍欲試。萬(wàn)科、首創(chuàng )、保利、華潤等地產(chǎn)公司專(zhuān)門(mén)成立了養老地產(chǎn)的研發(fā)團隊，泰康人壽、中國人壽等保險公司紛紛啟動(dòng)養老地產(chǎn)項目。另?yè)嘎?，一直?zhuān)注于養老領(lǐng)域發(fā)展的親和源股份有限公司董事長(cháng)奚志勇透露說(shuō)，不久前公司剛和一家海外機構達成股權合作意向。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，保利現在正在做研究，未來(lái)老年住宅的市場(chǎng)很大，公司很看好這一市場(chǎng)的前景。關(guān)于養老地產(chǎn)的發(fā)展戰略，2009年保利年報以及2010年中報中，都有所提及。旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)以及城市綜合運營(yíng)等等低風(fēng)險業(yè)態(tài)，也在這份半年報中被定義為保利未來(lái)“新的盈利增長(cháng)點(diǎn)”。

　　在北京周邊的項目也悄然打起了養老概念。據了解，首創(chuàng )置業(yè)與河北建設集團將聯(lián)手投資70億元，開(kāi)發(fā)一個(gè)位于河北香河的養老項目，總建筑面積近200萬(wàn)平方米。和首創(chuàng )香河養老項目相似，在天津武清區，龍灣地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍灣城，也打算打造養老地產(chǎn)的概念，面向的客戶(hù)是在一線(xiàn)城市有養老需求，但無(wú)力在北京購買(mǎi)住房的群體。
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　　商業(yè)模式尚在探索

　　盡管養老地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)前景被認為很寬廣，但目前仍處于摸索階段，還沒(méi)有一個(gè)行之有效又可持續發(fā)展的商業(yè)模式，整體市場(chǎng)仍需要升級。

　　毛大慶指出，現在社會(huì )上的許多養老機構都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養老地產(chǎn)。萬(wàn)科現在打造的“活躍長(cháng)者之家”僅僅是養老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來(lái)還有很多業(yè)態(tài)，很多種運營(yíng)模式值得探索。有可能會(huì )在一些住宅項目中，專(zhuān)門(mén)打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨建造，或租或售。

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉也提出，目前我國養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次比較低，開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏清晰的市場(chǎng)定位，對老年客戶(hù)群細分不夠，配套和服務(wù)的設施有限。其次是產(chǎn)業(yè)規模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，適合老年人的一些設施和產(chǎn)品都很缺乏。第三，是缺乏全過(guò)程的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，把國外的東西直接搬過(guò)來(lái)又水土不服。

　　此外，養老住宅相關(guān)的金融創(chuàng )新也不完善。國外早已有“倒按揭”（反向住房抵押貸款）模式，房屋產(chǎn)權擁有者，把自有產(chǎn)權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現在價(jià)值以及預計房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢(qián)。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。倒按揭出現在20世紀80年代中期，最早是由美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng )立的。目前在發(fā)達國家已有20余年的歷史。

　　但一位不愿公開(kāi)姓名的國有銀行個(gè)貸部負責人告訴本報記者，如何從資產(chǎn)負債上考量抵押的房產(chǎn)，把信貸資金發(fā)放給房屋持有人，都有待研究，當前中國銀行業(yè)的財務(wù)制度還并不支持這種模式。這是銀行未來(lái)可以關(guān)注的方向，如果和開(kāi)發(fā)商合作，也許銀行會(huì )有動(dòng)力去推進(jìn)倒按揭。