居安思“危”。

　　如聶梅生會長（全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長）所說，房地產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時期，人口拐點(diǎn)到來的時候，住宅運(yùn)營模式將發(fā)生重大變化。

　　中國的老齡人口正呈現(xiàn)疾速增長的趨勢。國內(nèi)已有部分開發(fā)商覬覦養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)，資本也聞風(fēng)而動。但養(yǎng)老地產(chǎn)的探索才剛剛開始，設(shè)計、金融模式都尚不完善。

　　老齡化社會到來

　　按照世界衛(wèi)生組織的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)某國家或地區(qū)60歲以上的老人超過總?cè)丝跀?shù)的10％時，就步入了老齡化社會。據(jù)全國老齡工作委員會辦公室統(tǒng)計發(fā)布的信息，截至去年底，全國60歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到1.67億，占總?cè)丝诘?2.79％，分別比2008年凈增725萬和0.5個百分點(diǎn)。

　　“到2011年，中國的老齡人口達(dá)到13％，到2020年，中國的老齡人口將近30％，來勢迅猛。”中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長鄭衛(wèi)華說。

　　中國福利研究院院長王振耀相信，這一趨勢比官方數(shù)據(jù)公布的更為嚴(yán)峻。“中國老年人比我們想象的多”，他說，“如果大家不信，可以簡單計算一下各省公布的60歲以上的老人，就會發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家統(tǒng)計局公布的1.67億。”王振耀認(rèn)為，中國的人口危機(jī)將提前到來，1到18歲的人口將逐漸下降到1／4以下，中國人未來的養(yǎng)老問題不是遙遠(yuǎn)的2020年，而就在現(xiàn)在，就在未來幾年。王振耀擔(dān)任原民政部福利司司長期間，發(fā)現(xiàn)全國養(yǎng)老北京最難，僅僅是中央各部委離退休干部的養(yǎng)老服務(wù)就存在著諸多挑戰(zhàn)。

　　民政部部長李立國近日也表示，城鄉(xiāng)老人家庭中，空巢家庭超過50％，部分大中城市達(dá)70％。農(nóng)村留守老人約4000萬，占農(nóng)村老年人口的37％，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。“由于我國老齡化是在‘未富先老’、社會保障制度滯后、單位福利體制解體、城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展不平衡的形勢下發(fā)生的，社會養(yǎng)老服務(wù)壓力不斷加重。”李立國說。在中國1.67億老年人中，80歲以上的高齡老人已超過1899萬，其中多數(shù)人逐步進(jìn)入半自理或不能自理狀態(tài)。

　　聶梅生認(rèn)為，“中國老年人群上升的速度不亞于我們城市化的速度，老年公寓在中國屬于稀缺產(chǎn)品，如何解決這塊剛性需求很重要。”50歲以上的人群擁有人生最高的財富凈值，他們居家養(yǎng)老的住宅需求正在成為房地產(chǎn)行業(yè)新的轉(zhuǎn)型領(lǐng)域之一。

　　許多開發(fā)商正躍躍欲試。萬科、首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn)公司專門成立了養(yǎng)老地產(chǎn)的研發(fā)團(tuán)隊，泰康人壽、中國人壽等保險公司紛紛啟動養(yǎng)老地產(chǎn)項目。另據(jù)透露，一直專注于養(yǎng)老領(lǐng)域發(fā)展的親和源股份有限公司董事長奚志勇透露說，不久前公司剛和一家海外機(jī)構(gòu)達(dá)成股權(quán)合作意向。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在接受記者采訪時也表示，保利現(xiàn)在正在做研究，未來老年住宅的市場很大，公司很看好這一市場的前景。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，2009年保利年報以及2010年中報中，都有所提及。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營等等低風(fēng)險業(yè)態(tài)，也在這份半年報中被定義為保利未來“新的盈利增長點(diǎn)”。

　　在北京周邊的項目也悄然打起了養(yǎng)老概念。據(jù)了解，首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團(tuán)將聯(lián)手投資70億元，開發(fā)一個位于河北香河的養(yǎng)老項目，總建筑面積近200萬平方米。和首創(chuàng)香河養(yǎng)老項目相似，在天津武清區(qū)，龍灣地產(chǎn)開發(fā)的龍灣城，也打算打造養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，面向的客戶是在一線城市有養(yǎng)老需求，但無力在北京購買住房的群體。
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　　商業(yè)模式尚在探索

　　盡管養(yǎng)老地產(chǎn)未來的市場前景被認(rèn)為很寬廣，但目前仍處于摸索階段，還沒有一個行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，整體市場仍需要升級。

　　毛大慶指出，現(xiàn)在社會上的許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)，很多種運(yùn)營模式值得探索。有可能會在一些住宅項目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨(dú)建造，或租或售。

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉也提出，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)檔次比較低，開發(fā)企業(yè)缺乏清晰的市場定位，對老年客戶群細(xì)分不夠，配套和服務(wù)的設(shè)施有限。其次是產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，適合老年人的一些設(shè)施和產(chǎn)品都很缺乏。第三，是缺乏全過程的開發(fā)經(jīng)驗，把國外的東西直接搬過來又水土不服。

　　此外，養(yǎng)老住宅相關(guān)的金融創(chuàng)新也不完善。國外早已有“倒按揭”（反向住房抵押貸款）模式，房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。倒按揭出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代中期，最早是由美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。目前在發(fā)達(dá)國家已有20余年的歷史。

　　但一位不愿公開姓名的國有銀行個貸部負(fù)責(zé)人告訴本報記者，如何從資產(chǎn)負(fù)債上考量抵押的房產(chǎn)，把信貸資金發(fā)放給房屋持有人，都有待研究，當(dāng)前中國銀行業(yè)的財務(wù)制度還并不支持這種模式。這是銀行未來可以關(guān)注的方向，如果和開發(fā)商合作，也許銀行會有動力去推進(jìn)倒按揭。